京沪楼市预警：当心泡沫重生(谢红玲)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年08月27日10:05 中国经营报  谢红玲  

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中国房地产投资正以四倍于国内经济增长率的速度在增长，各大中城市中尤以京沪为甚，加上大量资本进入写字楼和豪华住宅市场，投资型买家的比例不断增加。对此，最近银行界人士和一些经济学家相继发出了当心房地产泡沫重现的警告。

“国房景气指数”回落是个信号

国家统计局最新调查数据显示，7月份中国“国房景气指数”值为104.29点，比去年同期减少了2.15点。国家统计局官员表示，尽管今年以来“国房景气指数”总体水平低于去年同期，但仍呈现出小幅波动。这位官员还引用了经济学家的说法指出，最近在北京与上海掀起一片所谓的豪宅热，应注意是否会有泡沫成分的出现，进而拖累了整体房市的健康发展。

与6月份比较，7月份的“国房景气指数”所属的八个分类指数中，除了竣工面积商品房销售价格分类指数仍保持成长外，其余分类指数全面回落。其中，房地产开发投资分类指数首次低于去年同期水平，新开工面积和土地开发面积分类指数下降幅度较大，受竣工面积的快速增长以及商品房销售面积增大的趋势影响，商品房空置面积的增长幅度进一步上扬，导致了“国房景气指数”的回落。

业界人士认为值得警惕

亲身经历了1992年的房地产泡沫破灭并带领万科集团稳步发展至今的万科集团董事长王石先生认为，目前谈房地产泡沫“名不副实”，因为市场并未出现地价和房价飞涨的现象，房价基本能够反映市场真实需求。但是，以京沪为主的大城市的房地产开发确实过热，应该提高警惕，尤其圈地现象太严重，政府部门应该严格管理。

上海万科董事长丁长峰先生对经济学家对上海高档住宅开发量过大的担心不以为然。他说，上海近两年围绕浦江两岸进行的大规模的高档住宅建设是有历史原因的，因为以前上海市中心地带高档项目太少，现在是在还历史旧债。另外，上海高档项目多与上海的经济地位是相辅相成的，以港台人士为主的“新上海人群落”正在形成，作为中国加入世贸组织受益最大的城市，大量的跨国企业进驻上海也带来了大批住在上海的外国人，这些人构成了高档住宅的强力消费群。但丁长峰也不无担心，他估计在明年下半年到后年，上海房地产市场会出现短期的结构性失衡问题。不过，他强调基本面不会有问题。

开发业务主要集中在北京的万通集团董事局主席冯仑说，像北京、上海和深圳这些GDP值在4000以上的城市，其房地产市场应该处在结构性调整和少量空置并存的状态，GDP值在4000以下的城市的房地产市场应该处在健康发展期，不会出现太大房产积压问题。他分析，国家公布的空置房统计数字中包含了大量公建项目，纯住宅类空置房并不太多。

开发商圈地与投资客增多不是好兆头

尽管业界人士反响不是很强烈，北京高烧不退的投资热、上海地价的成倍上涨、投资客购房一买就是两三套等现象还是值得人们警醒。

最近新华社记者在一篇文章中报道，上海楼市正在掀起一股圈地运动狂潮。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻了一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得该镇土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，而且大批全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也纷纷抢滩上海，尤其是申办2010年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，中外各地投资者更是纷纷涌动。今年春节以来，排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘，许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资，并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘，投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出，由于存量过大北京高档物业租金走低，这对高档物业投资客无疑是个警示。

专家建议建立市场预警系统

面对开发商为追逐高利润钟情高档住宅开发的现象，专家指出政府应引导市场重视中低档住宅的开发，做好住房供应结构调整。为了规避投资购房隐含的风险，专家提出可试行多套购房

抵押贷款递减制度，对购房者第一次购房应满足其贷款要求，第二次购房时应基本满足，而当其购买第三套以上住宅时，可以试行抵押贷款递减制度，如仅提供50%或30%的贷款。

责任编辑/sf001

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