拍案惊奇 地产大腕：怎样和资本做游戏

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年10月31日09:13 北京晚报   

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地产竞争有说是人才的竞争，有说是管理的竞争，归根到底都是资本的竞争。在各类经济板块中，房地产以其充沛的活力和良好的前景吸引着众多目光，形成一股股金色的漩涡。不过，炫目的金色既撩人又刺目，在资本的对接和博弈当中，参与者苦辣酸甜难以尽述。不久前的地产１０年论坛上，地产重量级人物王石、冯仑和经济学家王巍、刘晓光对公众披露了“玩”资本的真切感受。

资本不可能是雪中送炭

王巍：资本对于地产，对任何一个行业它只能是锦上添花，不太可能雪中送炭。我觉得中国住宅产业正在形成过程当中，过去主要两大类在主导着市场，一类是政府通过一些特权的分配来决定这个产业的起伏；另一类是企业利用技巧，利用金融手段，在政府控制弱的领域获得自己的空间，或者与政府通过交易、谈判获得自己的空间。今天随着住宅市场开始进入市场化，土地公开拍卖，过去的巧取豪夺很难继续获得优势。现在的第三类市场从我个人来说，还是愿意在公开场合宣传王石，类似万科这种以管理为优势的公司。这样一种队伍或者机构重视管理，重视经验的累计，其实做对做错没有太大关系，最主要是能不能系统地、自觉地去设计和整理，这种管理和经验得到细化的机构在新的住宅领域中已经受到资本市场热切的关注。

傍大款小心被巨人踩死

冯仑：傍大款全中国有两种说法，一种是企业家的说法，与巨人同行，问题是容易被巨人甩掉，或者巨人的大象腿一挪踩死你；另外有一个民间说法，就是吃大款、喝大款、傍大款、消灭大款，最后自己成为大款。我们在寻找项目合作时，首先不能盲目选择一个巨人，要看他适合不适合你，能走多远。第二是动机不纯，老想消灭人家，这也是错误的。我感觉商务合作，最重要的是建立一个价值观的交流，做事方法、文化上比较认同之后合作，对方带给我们主要的不是资本上简单的一个增加，还有很多做事的细节上的互相帮助，包括理财方面，包括项目管理方面等。总之，我觉得，傍大款不能盲目，一定要注意它的价值观是否和你的能够吻合。

王石：巧取豪夺不仅仅是我们市场中的一个现象，即使现在，就连一些比较有财力的、大的国际上知名的品牌到中国来也是豪夺，利用知名度就可以拿到市场，这对我们的民营企业来讲面临一个选择，傍一个巨人确实有很大的风险。

傍大款要花成本

冯仑：傍大款也要付出代价，就像一个聪明的农村媳妇儿一样，在村里找一个生产队长的儿子过日子，成本是低，晚上也不用多少水洗澡，白天也不用抹口红，但是一旦要嫁到城里跟城里人过日子，水的消费量就要大，口红也要，一年四季还得置备服装，要不然跟城里人没法过。所以说既然傍大款就要收拾干净，收拾干净就得比村里多花钱。我们跟香港置地光做星城国际中介服务就花了５千万元，比如建一个高层塔楼，他要有结构顾问、基建顾问，结果光请一大堆人就花了５千万元，这就相当于嫁给城里人的洗澡钱，化妆钱。所以我觉得傍大款要付出成本。

王巍：企业无论是合并还是合作，就像找对象一样，有很多东西需要理性分析，但是很重要的也是缘分。有很多漂亮女孩鲜花插在牛粪上——她就喜欢这个牛粪。

一年前和冯总谈到一个观点，中国企业和外国企业的市场文化的区别。国际企业间的行为是一个交易行为，是一个交易文化，不是靠个性，是靠一种基本的原则，基本的商业文化，而中国企业往往是勾兑文化，是完全个性化的，任何情况下都可能与时俱进，不断变化。这个勾兑文化和交易文化使我们企业要在两个文化中有过渡，要注意谈判的时候不能单靠感觉，首先看机制，利益点说清楚，形成这种契约之后，我们即使有不共戴天之仇也要把这个事儿做完互相再捅刀子，因为这个是交易原则。

境内资本好进麻烦多

刘晓光：外资和内资比较而言，内资好进，但有许多麻烦，像现在很多官司都是控制权的问题。咱们国内企业很多都是农民对农民，谁也不相信谁，都害怕，都想互相控制，国外企业没有这个问题，国外资本找我们主要有三类，一类像摩根、通用这样的大集团，低价买现成的楼打包再卖出去；第二个是买债券；第三类像亚洲的开发商，包括韩国、日本，卖完就跑。欧洲的开发商现在都是试验，规模很小，所以大举进军中国地产的机会还没有到，真正进入的不是太多。

运营商公私有别

冯仑：国外所谓运营商相当于项目管理公司，基本上是以公共工程和政府项目为主要客户，比如修国家大戏院，政府控制预算，你保质保量把钥匙交给我，这样政府对公建的投资就可以得到非常好的控制。在国外是没有这样的以私人公司为客户的，所谓项目管理公司，在中国，我觉得所谓运营商，类似大项目或是项目管理公司，但是我认为，这个市场不会太大，做一段就会萎缩掉，因为私人有了债券股票，有了类似中城房网的管理公司，就不一定找运营商。因此，我赞同在中国大力发展以政府公共工程为目标的项目管理公司，这样有利于政府的公共建设更加节省，比如奥运场馆等，而对于私人这部分不用太热。

责任编辑/sf001

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