律师对北京城市房屋转让管理办法建议

—— ——四大焦点应作出调整

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年11月22日13:59 北京晚报  徐德新  

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日前，包括了商品房买卖、二手房交易等所有房屋转让形式的《北京市城市房屋转让管理办法》（征求意见稿）向社会公开发布。继购房者对该办法提出18条建议后，房地产专业律师也于近日对其提出了异议和修改建议。北京市天为律师事务所居永和律师认为，《北京市城市房屋转让管理办法》（征求意见稿）只有对规划变更、商品房交付使用条件、广告效力和共有部位这四个购房人与房地产开发企业的冲突焦点作出调整才能使这次立法有实际意义，否则，购房人与房地产开发企业的冲突将一如既往，《北京市城市房屋转让管理办法》将体现不出大家所期望的社会价值。居永和在对“办法”大力批评的同时还提出了相应的修改建议。

“征求意见稿”第51条为房地产开发企业擅自变更规划设计提供了“合法”理由，为有关部门批准房地产开发企业变更规划设计提供了“合法”依据，与《合同法》第6条、第60条、第107条、第110条的规定相冲突

这条规定实质是默许房地产开发企业以承担违约责任代替履行合同的义务，这与《合同法》的诸多条款相冲突。房地产开发企业变更规划是购房人与房地产开发企业的冲突比较集中的地方之一，“有关部门批准同意变更”已成为房地产开发企业想变就变、以承担违约责任逃避履行合同义务的“合法”理由。“征求意见稿”第51条正是为房地产企业明确提供了这一“合法”理由，也为有关部门替房地产开发企业践踏“诚实信用”原则打开绿灯提供了“合法”依据。

■建议：1、删除“征求意见稿”第51条中“房地产开发企业应当在有关部门批准同意变更之日起10日内，书面通知预购人”的文字内容；2、增加“预购人不同意规划设计变更或房地产开发企业未征得预购人同意，擅自变更规划设计的，规划和设计部门不予批准，但《合同法》第110条规定的情形除外”；3、在“法律责任”一章设置相应的行政处罚条款；或者设置司法救济条款，如“预购人认为有关部门批准同意规划变更的决定不符合法律规定的情形，可以向人民法院提起诉讼”。

“征求意见稿”第17条没有规定房地产开发企业在商品房交付使用的条件方面应承担的义务，没有为购房人或房地产开发企业在这方面设定任何权利和义务，因而没有为防范和解决购房人与房地产开发企业这方面的冲突提供任何帮助

无论是“竣工验收合格”还是“综合验收合格”都不能代替“商品房交付使用条件”。在相当多的楼盘中，房地产开发企业向购房人交房时甚至不具备或不完全具备居住的必备条件，致使购房人入住后无法正常居住，引发购房人与房地产开发企业之间的普遍冲突并且这一冲突无法得到解决。立法上的空白是这一冲突无法得到解决的根本原因。立法应当对商品房交付使用的条件作出规范，对于居住的必备条件，必须纳入法定的交付使用条件，作为房地产开发企业必须履行的行政法上的义务。

■建议：1、“征求意见稿”第17条增加以下内容“房地产开发企业向购房人交付商品房必须已经与水、电、暖气、燃气供应企业签订水、电、暖气、燃气供应合同并且水、电、暖气、燃气供应企业已经准备供应，或者已经与购房人签订水、电、暖气、燃气供应合同并且已经准备供应；购房人要求具备其他交付使用条件的，由房地产开发企业与购房人另外约定”。2、基于前述增加的内容，在法律责任一章，设置相应的行政处罚条款。

“征求意见稿”第31条没有规定房地产开发企业在商品房预售（销售）广告和宣传资料方面应承担的义务，没有为购房人或房地产开发企业在这方面设定任何权利和义务，因而没有为防范和解决购房人与房地产开发企业这方面的冲突提供任何帮助

对于广告和宣传资料的法律效力，《合同法》中有两条相关规定。《合同法》第15条规定：商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《合同法》第14条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。由于房地产开发企业的商品房预售（销售）广告和宣传资料一般都没有表明受其约束，很难将房地产开发企业不兑现商品房预售（销售）广告和宣传资料中明示的事项归类于违约。

■建议：“征求意见稿”第31条增加以下内容“房地产开发企业应当在商品房预售（销售）广告和宣传资料中明确标明是否受内容的约束；未标明的，视为受内容的约束”。

“征求意见稿”第47条没有规定房地产开发企业在商品房共有建筑方面应承担的义务，没有为购房人或房地产开发企业在这方面设定任何权利和义务，因而没有为防范和解决购房人与房地产开发企业这方面的冲突提供任何帮助

未纳入分摊面积的共用部位应当也属购房人共有，因为，根据《最高人民法院关于适用<民法通则>若干问题的意见》，商品房以外的建筑、场地、设备设施等都属于商品房的附着物，其所有权只能随着商品房所有权的转移而转移，因而，商品房以外的任何建筑、场地、设备设施都只能为对商品房有所有权的人所共有，除了商品房以外，不存在为房地产开发企业专有的部分。根据《民法通则》的规定，处分共有财产必须取得其他共有人的同意，房地产开发企业出租、出售商品房以外的部分是违法的。

■建议：1、“征求意见稿”第47条增加以下内容“房地产开发企业不得出租、出售除商品房以外的建筑、场地或设备设施”；2、基于前述增加的内容，在法律责任一章，设置相应的行政处罚条款。

责任编辑/sf008

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