房地产投资 买家如何“掘金”写字楼
| 各 地 推 荐 |
|
|---|
据一份调查资料显示，2002年，北京、上海、广州等地写字楼的租金全面飙升，据最新统计数据显示，广州甲级写字楼出租率均在95%以上。北京、上海两地的甲级写字楼市场租金一路高歌猛进。北京的甲级写字楼平均售价比上年增长40%，租金也同比上涨了约30%，上海市中央商务区的甲级写字楼入住率已逼近100%。
写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，已类似于股票的投资风险，因此，写字楼的投资者一定要慎重。一位投资高手告诉记者，投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。
风险如何规避？投资住宅与商铺不同，投资写字楼有其独特的技巧。
五大个人投资要点
写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。那么，什么样的写字楼比较适合个人投资者呢？
第一是写字楼的区位。
因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
第二是写字楼的档次形象。
也就是说，个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一，如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500平方米～1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为70%左右）。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明，你要有很高的支付能力。
值得一提的是，如果投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，就要特别当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。
第三是写字楼的品质。
因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
第四是软性配套与物业管理。
一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过IS09000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。
第五是置业门槛和投资回报。
置业门槛的高低决定了投人的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小搏大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及人驻公司的类别层次。
实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年＝房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
六大公司投资攻略
专业人士指出，租赁或购买写字楼通常应从以下几个方面考虑：
第一、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。
中小企业贷款难是众所周知的问题
资金本来就紧张，好钢要用到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大多是期房，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。
第二、公司未来发展情况。
作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为“计划赶不上变化”的活生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有可能的，交着每月每平方米3美元的物业管理费当“寓公”吗？
第三、物业的保值与增值。
A、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。
B、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。
C、物业产品更新速度快。中关村地区早期写字楼的硬件设施存在较大缺陷，随着去年数码、融科的落成，早期写字楼已经趋于落伍，今年又将有银网、帝恒、豪景等数座大厦竣工，预计2002至2005年间将有58个写字楼项目竣工，可提供241万平方米纯写字楼面积。物业落伍速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两大因素。
D、中关村地区处于发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格，又因买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时作出调整，作为买家来讲，感觉比较被动。
第四、周边客户资源的情况。
有些公司的客户资源是外企，因此通常选择在东部办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。
第五、物业本身档次或管理状况。
物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格便宜，可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。
第六、应充分尊重员工对办公地点的意见。
因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。本版文字由杨丽萍收集整理
相关链接：
房屋出租税务政策
根据中国法律、法规的相关规定，房屋出租人应缴纳的税款有：
1.营业税：税率为租金收入的5%，纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以依次纳税。
2.营业税的附加税：
（1）城市建设维护税（北京市朝阳区）。征收标准为营业税的7%（郊区县为5%）；
（2）教育费附加。征收标准为营业税的3%。
3.所得税
税率为租金收入总额的20%，征收标准为：
（1）租金收入不超过4000元的，租金收入减去800元作为应纳税所得；
（2）租金收入在4000元以上的，租金收入减去20%的费用后的收入作为应纳税所得。
4.印花税
房屋租赁合同，立合同人（租赁双方）应按0.1%贴花。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
5.房产税
征收标准为出租人应缴纳租金收入的12%。
以上为依据相关税收法规汇总的房屋出租人应缴纳的税款。
本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
| 搜房引擎 |
|---|
| 一周热门快讯 |
|---|
|
|
| 最新图片快讯 |
|---|
 某高档豪宅 居民喝水竟要打井取水！ |
 (图)世界上最昂贵的NDS 价值不菲纯金包装 |
 地铁施工钻裂两栋楼 事发番禺市桥大西路(图) |
 (组图)世界上最贵最奢侈的纯金NDS |
| 热点专题 |
|---|
|
|
| 特别推荐 | |
|---|---|
| 旅游论坛 | 新房总汇 |
| 新疆亚克西 | 新房预告 |
| 粑粑美食 | 户型图片 |
| 情感汉堡 | 楼市快递 |
| 车行天下 | 购房工具箱 |
| 业主论坛 | 团购排行榜 |
| 今日报纸头条 | |
|---|---|
| 北京晚报 | 北京晨报 |
| 经济观察报 | 中国房地产报 |
| 国际地产参考 | 中国经营报 |
| 今日财富地产SHOW | 新京报 |
| 欢迎批评指正 电话：0991-8808358 快讯中心意见反馈留言板 |
| 相关快讯 |
|---|
| 更多关于写字楼的快讯 |
| 相关帖子 |
|---|
| 更多关于写字楼的帖子 |
| 摘自“中国经营报”的快讯 |
|---|
| 更多摘自中国经营报的快讯 |
