房产路=黄金路？“门外汉”涉足地产业

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年11月28日09:20 中国经营报  杨丽萍  

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地产“螃蟹”进入“分享”时代

继新希望、联想、海尔、ＴＣＬ、三九等行业巨头宣布巨资进军房地产业后，“门外汉”涉足房地产的步伐就一直没有停止过。各个行业的资本早已在向房地产业迅猛流动。首先是一大批“挟”强势品牌而来的巨头先驱而入：如年销售额达百亿甚至数百亿元以上的著名品牌家电企业海尔集团、ＴＣＬ集团、美的集团，以及以医药闻名、总资产达１１０多亿元的三九集团等，新希望集团和联想集团也分别挥金３０亿元人民币逐鹿地产，而创维进军房地产业，据说也是为了给１０亿元～１５亿元人民币的闲置资金寻找出路。

从涉足房地产行业的上市公司来看，据不完全统计，目前已经有３００多家，其中１００多家是２００１年进入的，这里既有以往搞医药的，也有主攻ＩＴ的，还有不少从事家电的，更有专事机械制造、纺织服装甚至农业的。从２００２年开始，新兴产业上市公司介入房地产行业的数量更是明显增加，如中信国安、上海医药、西藏药业、深康佳等均开始介入。到目前为止，转型房地产的上市公司已经达到了３００多家，主营业务为房地产业的上市公司有７０余家。今年１０月份以来，随着房地产“泡沫说”的重新泛起，上市公司转型房地产的步伐不但没有减缓，且有愈演愈烈之势。

在房地产业这个资金密集性行业里，业外企业介入最明显的优势就在于资金实力。一方面这些企业大部分都是原行业内的巨头或佼佼者，其所拥有的资金优势是很多房地产开发商所望尘莫及的，而上市公司的背景也为这些企业提供了广泛的融资渠道。如果说资金是业外企业向房地产业投出的一个重磅炸弹的话，那么“品牌嫁接，资源整合”就是它们的另一杀手锏。比如，美的集团的空调、微波炉，ＴＣＬ集团的电视、电话等等产品，都可以随着房地产而进入家庭；而在当前竞争日趋激烈的房地产市场，楼盘的竞争更多的在于其附加值，业外巨头利用产业优势整合其已有资源而催生的“复合地产”，如华侨城的“旅游地产”、三九集团的“健康地产”都最大限度地提升楼盘的附加值。业外巨头在成功抢滩房地产业的同时，已在不知不觉之中实现了多元化调整，借助房地产推销自己原行业产品的“双赢”战略。

高利润空间和低利率吸引“眼球”

业外企业在进行多元化战略调整时之所以要以房地产业作为首选目标，主要还是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。

房地产业自１９９８年起进入新一轮的增长时期，目前已具备了风险投资的特点和趋势。前不久，在国务院发展研究中心的一份研究报告中，房地产业已经被列入今后一段时期内值得关注的重点增长行业之一，其今后几年的增长速度至少高于国民经济增长速度５个百分点以上。而房地产业现如今仍算是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在２０％以上，写字楼行业也能达到１１％左右。在中国绝大多数产业处于供大于求，投资利润率急剧下降的背景下，这样的高利润率自然诱人。

对此，新希望老总就曾坦言，饲料产业的利润附加值已经日渐稀薄，加强房地产投资是自然选择。而中青旅受利润驱动涉足房地产业的动机更是一览无余。中青旅今年中报显示，由于公司旅游主业的利润趋于平均化且呈下降趋势，降幅达到６．３２％，公司净利润则下降了１７．３３％。旅游主营业务的下滑逼迫中青旅实行经营多元化，在新的领域寻找新的经济增长点，而目前利润较高的行业首推房地产。一些证券机构分析认为，中青旅向旅游业外增加投资也是为了平衡收入来源，确保公司获利稳定。

低利率无疑也是支持业外企业涉足房地产业的浪潮持续发烧的又一个原因。中国人民银行研究局局长谢平认为，今年２月我国第８次降息的最大受益者就是房地产业，银行的利差减少了，个人抵押贷款利率也在降，个人住房抵押贷款比例势必上升。

受到贷款低利率和高回报的诱惑，很多具有产业背景的公司开始携巨资涌向房地产行业，资本的“产业流动”呈现出加速之势。

结构性开发过热遭遇“红灯”

在房地产业投资以大爆炸方式急剧增长，“国房景气指数”持续上扬的同时，“局部过热”的现象以及过高的商品房空置率已经向争先恐后介入房地产业的业外企业发出预警。

以北京为例，７０００元每平方米以上的房产已经出现了供大于求的现象，不少高档项目的销售陷入停滞状况。还有数据显示，到２００２年７月，我国商品房空置率已超过１４％，总量在１２，０００万平方米左右，其中空置一年以上的超过５０％，占压资金超过２５００亿元人民币，居各行业不良资产之首，而空置率１０％是国际公认的房地产开发警戒线。就在我国房地产开发热已到了红灯状态的时候，房地产投资正以四倍于国内经济增长率的速度在急剧增长。２００２年上半年，全国房地产投资高达２８２０亿元人民币，比去年同期增幅高达３３％，远远高于房地产销售１４５０亿元人民币的２２％增长幅度。房地产业越来越严重的“局部热”有可能向全局性蔓延。

虽然如今的过剩经济不会使房地产开发过热再现十年前房地产泡沫破灭的覆辙，但也不能因此对过热的房地产投资掉以轻心，特别是对于想要介入房地产业“淘金”的业外企业来说，房地产开发过热无疑会加大公司转型的风险，而那些完全脱离原有发展轨迹向陌生房地产领域拓展的公司更是“险雷”处处。因为开展跨行业转型，不仅业务跨度大，而且房地产投资所需金额也非常庞大。在这种情况下，决策一旦出现失误，其所面临和承担的损失是不言而喻的。今年第三季度，房地产上市公司的季报已初见端倪，业绩同比下降的为同比上升的两倍，整体情况并不乐观。

看来，业外企业所热衷的“房产路”决非想像的那样是一条平坦宽畅的“黄金路”。业内人士认为，目前房地产市场已不像几年前那样，搞块地皮就能赚钱。如今雄厚的实力、好的策划、好的经营管理与营销策划队伍等诸多因素，一个都不能少。而且房地产有很强的行业性与独特性，其经营与家电、ＩＴ、医药甚至金融的经营都很不相同。一些业外巨头为追逐暴利一哄而上盲目介入，不仅有可能对自己企业不利，其盲目增加的投资量，也会打破原有房地产开发的结构平衡，不利于房地产业长远健康发展。

责任编辑/sf008

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