房地产企业跨地域经营的三大开发策略

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年12月16日13:54 中国经营报  谢红玲  

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全国布局，从基础条件上看，一要有足够的资金，二要有成熟的技术，三要有丰富的人力资源。基础条件齐全，决定性因素就是开发策略。

综观各家扩张的历程，将其策略归纳如下：

策略一：抢占制高点

南军北上，首先进入的是两个城市———北京和上海。勇猛如珠江合生的，一猛子扎进北京城，大块拿地、大手法开发；谨慎如万科的，就先拿下一块地做着，边做边看，看准了再下手。北京这个深不可测的城市，开发商既可以向它要利润，也可以向它要眼球。难怪有人生出“地产英雄最爱是北京”的感慨。资深策划人王志纲说的好，北京就像一个放大镜，可以把企业成倍放大。所以，有些企业进京开发不追求规模，弄个不大不小的项目做着，只为在这个显鼻子显眼的地方占个位子。有人称之为“策略进京”。当然，很多企业对北京市场是心存忌惮的，北京是中央部委云集的地方，北京的土地供应至今仍是多渠道的。

能够快速接纳外来房地产企业的城市是上海，因为很多规矩早就立好了，政府也从政策上鼓励外来投资者入沪、通过退税等政策鼓励居民购房。所以，身为上海万科和北京万科董事长的丁长峰先生说：“万科这种坚持规范化运作的企业在上海如鱼得水，所以扩张很快；因为不熟悉北京的很多规矩，所以进去的很早但进步很慢”。

策略二：品牌制胜

“品牌”是房企开辟全国市场的特别通行证。

一个外来的企业，人生地不熟，很难拿到低成本的开发用地(尽管土地拍卖紧锣密鼓，拿地途径还是很多)，对当地的文脉、买家的置业心理也要从头摸起。在诚信危机席卷楼市的当口，想搞期房销售，光有漂亮的样板间已经得不到买家的信任。这时候，品牌的威力就会彰显出来。南京万科地处莫愁湖畔的项目能一炮打响绝对是沾了品牌的光，华新在北京做的第一个项目“奥园”能够热销，也是因为“奥园”这个牌子从广州火到上海已经把市场给预热了。

需要提醒的是，企业必须像爱护自己的眼珠一样爱惜自己的品牌。否则，一着不慎，满盘皆输。地产项目开发的特殊性决定了地产品牌的树立与维护难度系数都很大。一个楼盘出问题，就会影响到同一品牌的其他项目的销售(市场上已有企业尝到苦果)。倘若是一家企业的多个项目同时操作，开发周期大抵相同，经营风险就更大。回款速度不能如愿的话，有些企业的资金链条就会断裂，随之而来的就是灭顶之灾了。

策略三：且战且退

各个城市的发展水平不一，开发企业可把握的机遇也不同。房地产开发都是以项目为单元，一个项目从前期到后期通常要做上两三年。这期间，市场变化之快实难预料。所以，扎根某个城市的想法对开发商而言多半不现实。

不必因为在一个城市投入了过多的心血而惋惜、流连，也许及早抽身才可幸免于难。就像当初万科、万通们及时撤出海南岛，才有了企业今日的存在与发展。

责任编辑/sf008

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