管中窥豹：质疑2002房地产十大风云人物

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年12月16日14:09 中国经营报  陆波  

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日前，2002年中国房地产十大风云人物评选活动在一片喝彩声中结束了。我注意到某位南方企业的领袖再次当选“十大”之一，并被誉为“常青树”，平心而论该领袖确实在业内出类拔萃。其公司也连续保持高速增长和盈利，当选“十大”实不为过。由于我与该企业同在一个城市，并且也是同行，仅以一种管中窥豹式的方式对“十大”评选做出一种解读。

何为风云人物？风云者世之佼佼者、有出色表现者也，纵观“十大”人物全都是实力不凡的公司领袖。泛而言之，他们或有殷实的财力，或有犀利的言词，或有精妙的思想，或有与众不同的管理方式和企业文化。简而言之，特别明显的特点是：够大、有钱。

不过我以为，此次评选的“十大”风云人物和他们领导的企业，至少缺少以下两种不可或缺的特征：1.他们的企业在成本管理上有突出优势吗？2.他们企业的产品是最适合广大居民购买并能广泛接受吗？特别是第二点更应是“十大”的硬指标。

房地产是人们衣、食、住、行中的必需品。严格来说房地产是一个大众必需品的制造产业，作为必需品首要要求应是买得到、买得起，而不是什么劳什子居住文化，更不是霸气十足的豪华，如果背离房地产这一必需品的特点去谈风云，实有谈风花雪月之嫌。制造必需品，成本当然是首要考虑的问题，衡量一个企业的竞争能力，当然也只能是成本管理的优势。很可惜，在我了解的“十大”之中，某企业的房地产价格比同一地段、同类房屋企业售价贵约1000元／平方米，我承认品牌差异而形成的价格差异。但从制造成本上看，由其上市年报上显示：每平方米的住宅制造成本也比我所在企业生产的产品贵500～1000元／平方米。原因不难寻找：既有花大钱请名牌设计公司的成本，也有花大钱请名牌施工公司的成本，更是因为其企业的管理人员高企的年薪和众多的管理环节所致。企业经营并不排斥管理者的高薪，关键是精简的环节和高效的运作，还必须配合支持高薪的行业运作规律，房地产行业是典型的资金密集行业，若仅凭花钱请名牌设计公司，制造庞大的规模，热衷于在媒体上较高的曝光率，可以归结于：名牌制造公司，著名融资公司，炒作“高手”，却不能归结于必需品制造行业成本管理的先进。“十大”和其领导的企业在成本管理上恐怕鲜有明显优势，这不能不说是评选的遗漏点之一。

笔者对A小区568户家庭进行过一次调查，A小区由2栋高层住宅所组成，平均售价为7200元／平方米，平均每套住宅售价在人民币80万元以上，其中1栋为面向社会发售的纯商品住宅，2栋为面向某大型企业发售的单位职工住宅。该小区在城中也只能算中档，谈不上高档。住1栋的家庭95%以上为私营业主、律师、企业领导等，普通老百姓是住不起的；住2栋的是某企业的职工，某企业在城中可以归结为高收入单位，也是众多打工者羡慕的职业，2栋的平均售价为60万元／套，单位面积也较小一些。可以明确的是某企业职工是不太可能有灰色收入的，他们普遍认为房价过高，物业管理费也嫌贵，以该企业高收入职工都发出这种喟叹，可见高品房要走入普遍职工家庭，特别是低收入家庭仍然困难重重。以某城市公布的人均年收入两万元的全国第一收入水平，来购买A小区更是天方夜谭。我统计过“十大”中某企业提供的商品房，就同一地段和同一类型房子来说，全部超过了A小区。似乎可以武断地认为：“十大”仍是为高收入者造房。“十大”的成功更得意于产品在个人身份诠释上做得更出色些。提供的产品严格意义是“奢侈品”而不是“必需品”。如果真是这样我并不认为“十大”有真正意义的代表性和分量，一个长期漠视广大民众需求的企业是不可能长期存在的，一个不合理成本制造的高价产品也是不可能长期存在下去的。

房子是必需品，房地产业是必需品制造行业，漠视广大民众需求的企业不能说是有眼光和有社会责任的，也不能说真正意义上的风云人物和企业。一位月收入近6000元的记者朋友对我说，虽然已工作4年，却至今不能在这个城市买房，更不敢奢望去买“十大”中某企业的房子。

写到这儿我有一种莫名的悲凉：有人说这个城市的房价是一种靠灰色收入才能支持的价格。我不敢相信，也不愿相信。

愿靠正当收入而勤劳工作的劳动者都能尊严地买到自己理想的房子，也愿中国房地产企业在大众必需品制品行业中一路走好！

责任编辑/sf008

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