因流通成本地产建材产业链受困条块割据

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年12月19日16:20 中国经营报  江海波  

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随着商品住宅装修一次到位实施细则的推行，毛坯房将很快退出市场。而这样将导致的一个结果就是，房地产与建材装饰材料两个产业将进一步融合，产业链上本来联系紧密的上下游产业有望在制度的强力下扭转关系疏离的悖境。

日前于广州举行的“房建大行业知本家论坛”上，有关人士援引某海外权威研究机构的报告指出：中国建材业与房地产业之间由于未能顺畅、高效的对接，两个产业链之间消耗着26.8%的流通成本！因而，打破房地产与建材产业链中的条块割据状态已经非常迫切。

“赊销是找死，不赊销是等死。”建材地产紧密又陌生

按理说，作为使用者，业主才是建材产品(含饰材，下同)的真正消费者，但现实并非如此。由于建材的选择权往往由地产商代为行使，加之业主对建材知识有信息不对等的劣势，地产商成了建材产品事实上的消费者，是建材厂商的真正“上帝”。

令人尴尬的是，建材厂商与它的“上帝”之间关系一直都很紧张，这种“恩怨”主要体现在双方的财务关系上。众所周知，由于当前国内地产商自由资金非常有限，加上资金周转和资金成本的考虑，几乎没有哪个发展商会在购买建材产品时支付现金，少则耐心等几个月；久一点等发展商把楼售出资金回笼；而发展商用房子来充当材料款的事也很常见；最让建材商担心的就是发展商的楼盘烂尾，到时颗粒无收。

赊销几乎成了建材厂商做生意的“独木桥”，而追债则是一门必修课，一位建材厂商动情地说，“赊销是找死，不赊销是等死。”———要描述当下房地产与建材行业的关系，最容易让人想到的就是这种“有爱又有恨”的恩恩怨怨。

如果仅从产业科学上去分析，房地产与建材行业是一个对接完整的天然上下游产业关系，事实上，两个产业的依存关系也相当高。但现实的情况中这一对“冤家”并没有人们想象的那么亲密，产业链上存在严重的条块割据。一位业界人士指出，目前，建材企业对房地产行业的规律不太了解，而房地产商对建材产品的品质、性格也知之不多，“总之，两者之间的了解与沟通太少太少！”

对于导致这种现状的原因，有分析人士认为，这主要是建材厂家与房地产之间介入环节过多所致。一些建材产品从厂家到工地要经过批发商、零售商、设计单位、施工方、包工头、地产公司等六七个环节，自然减缓了两个产业之间的信息流通，并导致信息损失和失真。

中间商过度操纵市场厂家对网络管理不力

对建材流通颇有研究的广东智业咨询公司盛革博士认为，仅从珠三角地区来看，这里是中国的一大建材产区，但其产业集群优势并没有得到发挥，上下游产业脱节，呈游离状态。整个建材流通领域以“经销商代理制模式”为主导，尽管这种模式有它固有的优势，但使得建材厂家对网络管理不力，导致中间商过度操纵市场，而生产企业的眼界也随之变窄。

同样，房地产商也与上游产业之间脱节。盛革先生举例说，目前有许多外国品牌在中国做贴牌，有时房地产企业兜了个圈子买回来的高价产品其实就是中国制造，这就是房地产商对上游产业不了解的一个表现。

他援引日本早稻田大学的一份经过长时间跟踪的研究报告说，由于产业链各环节之间条块割据，中国的建材行业与房地产商之间消耗着26.8%的流通成本。

他认为，造成这种原因可能是由于计划经济时代留下来的一些体制死结所导致，因为这个领域比较特殊，不是公众直接接触的领域，受市场经济冲击的强度要比其他消费品市场相对要弱。而改变这种状态就需要大力发展现代物流和电子商务，包括发展连锁经营和高级批发市场。

中间商间离遭指责转型流通商受委屈

按照盛革先生的观点，造成中间商过度操纵市场有计划经济时代痕迹的因素，整个行业需要做一些反思。

而从现实的角度来看，生产厂家的人力、物力、财力，以及从成本考虑，都要求竞争环境激烈的生产者遵从专业化分工。但这恰恰成了问题的起源。

专业化分工导致这个领域已经与家电领域的中间商过度操控市场有点相似。不同的是，家电产品基本可以直接使用、技术标准化和产品个性化程度也比较高，中间商不会间离两端的技术通道。而建材装饰产品需要经过安装或个性化加工，在消费者缺位的状况下，就非常需要房地产公司有足够的知识来同建材厂家对称沟通。这时，厂家和地产商的直接对话就更为重要。但中间商的过度操控就是一种障碍。

一些指出行业症结的人士的看法自然会引起建材流通界人士的不满，他们当中的一些人认为，从目前来看，流通商已经不是在赚取暴利。

尽管流通商对市场有相对的发言权，但在流通同业中也存在激烈的竞争，竞争也促使了一些流通商及时做了转型。一位流通业人士在当天的会上回应说，“事实上，现在我们赚的是服务费而不是流通费。”

这位人士指的是他们为买家提供的安装、保养等服务，比如为地板砖抛光、打蜡。他认为，流通商的价值不可或缺，除了能够为产品做升值服务之外，他们还能够弥补供应链中的不足，因为地产商与建材厂家之间、建材厂家与房屋业主之间供应链中自然存在许多纰漏。

事实上，这一类的流通商也正在做诸如发展现代物流、设立建材超市、联盟装饰设计机构提供整体服务，的确使得一些建材产品实现了增值。

品牌同构与叠加效应“条块割据”意欲突破

据测算所知，一些建材在房地产项目中所占的成本已经非常低，如陶瓷产品，占中高价房的成本仅为1%～3%。但据一项调查显示，由于信息不对等，这些陶瓷卫浴产品竟然能将购房者的吸引力提高15个～20个百分点。

可见，好的建材产品能够对住宅产品的品质和价格进行提升，而一些名牌建材产品则能将这个品牌叠加到地产商的品牌中去。从现实中我们也可以找到依据，如许多豪宅，往往在楼书中将所用建材进行详细介绍，甚至专门用一页纸印上品牌LOGO，开“名牌博览会”，用诸多名牌产品来构建、夯实、提升新的品牌力量。当然，需要注意的是，质量较低、品牌形象较差的建筑装饰材料同样也对房地产厂商的自有品牌有消解和破坏作用。

建材产品的技术进步对房地产业的作用也是显而易见的。但这里往往非常需要建材厂商与地产商之间的互相关注与沟通。广州北京路商业街广州百货大厦新建的广百新翼是一个典型案例。在寸土寸金的商业步行街，地下层的价值要远比高层高得多，而广百新翼却把地下层解放出来，将停车场建到了12层～13层的空中去，而这正是得益于广州广日电梯推出了一款新的电梯产品。

记者从这次论坛上得知，已经有个别地产商与房地产商开始用全新的方式探索如何打破地产企业与建材企业之间割据状态。据了解，已有建材企业开始尝试与地产商互相持有对方少部分股份，通过股份渗透的方式来熟悉对方的产业状况，并使得流通成本降低。也有一些企业采用事业部的管理方式，加深不同产品和品牌对渠道的纵深控制。

责任编辑/sf008

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