我国13.3万亿贷款中10%属于房地产信贷

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2002年12月27日13:40 中国经营报  杨丽萍  

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近日，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年前的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10%属于房地产信贷。

有学者指出，按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业中，其投资的自有和自筹资金往往不足30%，主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这些企业的平均资产负债高达70%以上，有的甚至达到了94%。与这种开发商融资能力脆弱相对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一轮房地产业的洗牌运动在所难免，甚至会有一批中小房地产企业可能熬不过明年。

“假按揭”引起警觉“地产泡沫论”值得深思房地产信贷险雷处处

早在年初，业界就有关于“房地产泡沫”之说，虽说对“泡沫”的理解各有不同，但普遍承认房地产开发过程中的确存在一些局部过热的不良迹象。从年中到现在，建设部等多个部门对房地产的整顿，已经为这次信贷检查打出了前阵。

据统计，今年房地产开发投资始终保持在30%以上的高位增长水平，前三季度完成投资4863亿元人民币，增速为29.4%，比固定资产投资总额增长高出5个百分点。

与投资升温形成鲜明对比的是，全国一些主要城市的售楼指数却在下降，广州、上海、北京等地的房地产业最先闻到泡沫经济的味道，先后施行了房地产业预警制度。

而全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率高达19%，超过了国际最高警戒线4个百分点，也从某种程度上印证了中国的房地产业有泡沫隐现，值得警惕。

其实，对房地产泡沫感到最担心的还不是那些身处于行业旋涡中心的房地产开发企业，反而是商业银行。在今年第三季度中国人民银行经济运行情况报告中，央行明确提出“防止房地产泡沫经济”。

不可否认的是，1998年以来，随着城镇住房制度改革的深入，我国房地产信贷业务得到快速发展，对商业银行调整信贷结构、支持城镇居民购房、拉动住房投资、扩大国内需求、推动国民经济发展曾起到了非常积极作用。

正是由于房地产信贷的种种利好，使得它一度成为各大商业银行争相竞食的“肥肉”，银行“房贷之争”可以说是此起彼伏，特别是在个人住房贷款市场，更是“精彩有佳”。据统计，截止2002年第三季度，金融机构的12397亿元房地产贷款中，7423亿元属于个人住房贷款，今后5年内个人住房贷款的潜在总量可达4万亿元。这本是1998年央行鼓励商业银行发展个人住房贷款，商业银行优化房地产贷款结构所取得的成果，但是，从目前的情况看，这块商业银行质量最优良的资产也隐含了不少问题。

一位业内人士告诉记者，一些商业银行暗中突破央行的规定，针对个人购房发放“零首付”贷款；甚至对个人首付款提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2／3时，开展个人住房按揭贷款，这使得相当一部分的个人贷款中蕴藏还贷风险。

开发商贷款的情况更不容乐观。首先是一些商业银行对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》(简称“四证”)不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款，或采取变通方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目。

虽然从数据上看，商业银行是在有意控制开发贷款，截止2002年第三季度，金融机构开发贷款余额为4974亿元，仅占房地产信贷总额的40%，应该说，房地产信贷中开发商和个人4∶6的结构比例是比较科学的，但是，目前，72%的平均资产负债率让一些房地产企业面临破产的边缘，房地产信贷有可能“血本无归”。更为严重的是，一些开发商还挖空心思，采取“假按揭”等不正当方式骗取银行贷款。

虽然发放住房贷款确有风险，但是不能因有风险就不做，促进个人消费信贷毕竟是推动经济发展的有效手段。商业银行目前正在纷纷采取各种积极的防范措施，以预防恶意的金融欺诈，降低银行风险。

看来，商业银行的“房贷之争”的确是险雷密布，哪家银行要想在这场竞争中成为最终的胜利者还必须练就一番“排雷”的好功夫。

融资渠道单一银行风险负重“扶大扶强”加速洗牌

在我国两万多家房地产开发公司中，绝大部分资金都是依靠银行贷款和商品房预售款(如果预售款是银行贷款的话，该部分资金视为银行贷款)，只有少部分企业的自有资金能够达到30%的银行要求，几乎所有的房地产开发公司的资金源，50%以上依靠银行贷款，而其中部分公司，银行资金的比例占投资比例达到80%。

除了银行，房地产企业几乎没有别的融资渠道，虽然中国资本市场日益壮大，但两万多家房地产企业仅有50多家上市，上市只能让少数企业成为资本的“宠儿”，即便

是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。而房地产投资基金和住房贷款证券化的难产也阻塞了房地产企业的融资渠道。

按照这种现状，很多房地产公司的自有资金没有办法达到“多层结构封顶、高层投资达到2／3”的程度，央行严查商业银行违规贷款一旦实施，这部分中小房地产企业将难以为继。

业内专家认为，房地产要走产业化道路，必须淘汰一大批资质不佳的开发企业。现在有很多企业自有资金不足10%，通过各种途径搞贷款，不仅滋生腐败，也扰乱了市场。如有的楼盘，在资金紧张的情况下，规划设计粗糙，建筑质量低劣，建好后卖不出去，既败坏了城市景观，浪费了土地，又使银行背负了沉重的负担。

据专家分析，这次房地产信贷大检查，一是对新近开发企业在进行项目开发时，提高了信贷门槛，有效地防止了不负责任的开发行为，也可能会成为减少烂尾楼的契机；二是一些假按揭楼盘可能日子会更加难过，随着银行清欠日紧，有些楼盘可能会“大放血”，降价大逃亡；三是那些自有资金不足30%的开发企业，明年日子将不好过，也有可能退出市场。

虽然，房地产开发企业平均自有资金比例不足30%，但也有自有资金比例高达70%以上，甚至不需贷款就可开发房地产的企业。有开发商认为，此次房地产信贷大检查，除了规范整顿房地产市场之外，对于在市场上做得好的品牌企业，也是一个发展机遇，今后的信贷政策将更加偏向于品牌企业，银行更愿意向优秀房地产开发企业“投怀送抱”；“扶大扶强”，将加快实力弱小企业的淘汰速度，最终形成几十家房地产企业主导市场的格局。

相关链接

中国人民银行即将进行的四大检查重点：

一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放住房开发贷款；

二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题；购买期房的，是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；

三、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过60%、贷款期限最长不得超过10年、商业用房应为现房的规定；

四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。

点评：对于此次检查的内容，央行曾于去年6月下发《关于规范住房金融业务的通知》予以规定，但事实上，有一些商业银行或者其分支机构，并没有严格按照央行的规定执行，致使房地产开发商从商业银行融得了大量资金，房地产开发局部过热，银行业隐藏着巨大的信贷风险。

相关链接：

央行决定对房地产信贷业务进行检查

央行明年工作重点：房地产信贷将严管

责任编辑/sf008

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