商铺拍卖渐火 房地产市场新商机乍现

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年01月21日09:35 中国经营报  于淑霞  

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北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，商铺价格正在不断上涨。由于商铺发展潜力看好，回报率高，因而日益受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。

其实一层作为商铺最能赚钱，其利润空间甚至超过以上的住宅楼层。

1月11日，北京亿城房地产开发公司委托天问拍卖公司对北京万柳地区碧水云天·颐园的商铺进行拍卖。这个号称“万柳第一拍”的商铺拍卖活动，以452万元成交，平均每平方米价格为17500元(商铺共259平方米)。

据天问拍卖公司总经理季涛介绍，此次拍卖活动吸引了27个买家前来竞拍，这样一个并非位于商业区的商铺竟招来这么多买家，让开发商也感意外。事实上，是从去年底以来，北京拍卖界已经运作过几次类似的房地产拍卖活动。业内资深人士预测，今年商铺拍卖将成为房地产拍卖中的新宠儿。因为几次拍卖的运作，让开发商和拍卖公司都尝到了甜头，而买家也觉得很划算。“三赢”的市场效应让人们看到了商机。

商铺投资理念逐步清晰

俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地店铺经营的收入可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，因而受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

业内专业人士分析认为，投资商铺首先具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。

第二，商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。长租不如买下，住宅有价，商铺无价。

第三，商铺具有高回报率。与人们传统的资本增殖方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，住宅用房的投资回报率约为6%～8%，而商铺的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值可以上升20%以上。

第四，商铺具有投资潜力。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～6∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。

第五，商铺可出租、可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。

商铺拍卖日渐风行

记者在采访中了解到，近年来商铺拍卖的案例在我国已有不少。尤其是在浙江省，各种商铺的拍卖会一场接一场。2000年10月30日，杭州市清河坊历史街区开始了第一次商铺拍卖会，总共1448.22平方米的铺面，共拍卖成交了3225万元，平均每平方米达2.2268万元；2000年12月20日，河坊街第二期商铺拍卖，总共2917平方米的铺面，共卖了5428万元，平均每平方米为1.860816万元，成交价最高的达每平方米3万元。以后杭州又陆续进行了第三次、第四次河坊街的商铺拍卖，最高成交价达到了每平方米3.949万元。2001年5月，杭州市耀江文欣苑预售商铺拍卖，2002年1月浙江轻纺城商铺的拍卖会，2002年6月5日的耀江文萃苑预售商铺的拍卖也都获得了极大成功。杭州“商铺型”房地产拍卖市场的火爆、价格不断攀升而闻名全国，形成了独特的“杭州现象”。

业内专家分析，今年市场对商铺的需求也将比较旺盛。主要原因在于民间资金的活跃和民营个体经济发达，加之店铺经营方式又十分普及以及银行降息和股市的低迷，使投资不动产成了资金的主要走向。而以拍卖的方法销售商铺，一来可以聚集人气，从而促进整个楼宇的销售；二来会给观望的买家以一定的时间压力；此外还能避免了关系户的销售打折问题，并在短时间内可以回笼大笔资金；同时拍卖的运作方式可以引起轰动效应，有利于公司品牌形象在短期内提升。这些原因都会使今年的开发商和投资者们更加偏爱商铺拍卖。

商铺市场有待完善

季涛在采访中告诉记者，目前有一部分开发商已经看到商铺拍卖给自己带来的良好利润，因此占领了市场的先机，更多的开发商也开始瞄准这一市场。但目前该市场还没有形成规模，许多东西还没有标准，更多的开发商对商铺本身的价值估计也不足。尤其在北京，原来商铺是以租为主，很少有开发商想到自己盖商铺，然后以拍卖的方式赚取利润，而且大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。其实一层作为住宅最不值钱，但作为商铺却最能赚钱，其利润空间甚至超过以上的住宅楼层。

另外记者还了解到，商铺的市场评估目前比较难做。商铺的种类很多，例如都市型商铺，像北京王府井、西单等。在市场评估时要考虑这种地方虽然租金高、竞争强，却是投资的好地方；社区型商铺(设置在都市大型居住区的商铺)，这类商铺的交易和评估，要考虑到社区居住者的收入、文化阶层因素；专业街市商铺(特色经营的著名商业街)像北京三里屯酒吧街，琉璃厂古玩街等。在评估时可能更多考虑的是专业性，但各种类型的商铺如何评估，目前还没有统一的标准。目前惟一的参照物是原来这些商铺的租金，但这一点显然不够。

责任编辑/sf008

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