法官论坛：“一房多卖”现象的法律分析

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年02月26日10:29 中国房地产报  梁军  

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浙江省上虞市人民法院 梁军

近年来，随着不少地方房地产市场出现购销两旺的火热情形，一些房产的价格也在一路飚升，大有日长千金的势头。为此，我们也就能经常看到有不少人为牟取更高的经济利益，将自己所有的商品房“一房多卖”。“一房多卖”所带来的一系列法律问题正日益引起我们的深思。

一、“一房多卖”的法律效力

通常我们对“一房多卖”的法律效力有两种判别标准，即：１、同一房屋，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。２、同一房屋，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。以上两种观点在很长一段时间左右着我们对“一房多卖”行为的判断。笔者认为，这两种判别标准往往不可避免地会使善意第三人的买房行为无法得到有效的法律保护。以登记与否的标准判别“一房多卖”法律效力的缺点在于，卖房者会在“一房多卖”的同时，往往选择配合其欲促成的房屋买卖合同的登记手续的办理，而怠于履行其不希望促成的房屋买卖合同。卖房人怠于履行的通常是成交价格相对较低、签订在先的房屋买卖合同，致使该合同的买房者因合同被判定无效而得不到合法权利保障，仅能从卖房者处得到有限的缔约过错经济赔偿。以合同签订在先的标准判别效力则是以放弃签订在后的善意买房人的权利保护为前提的。如果“一房多卖”者为达到非法目的将实际签订合同的时间作提前签署而进行合同倒签，在无法辨别合同是否倒签的情况下，则反而会出现保护倒签合同的判定。因此，笔者认为，以上两种“一房多卖”合同效力的判别标准都存在一定缺陷，新《合同法》颁布后，我们对合同效力的认定有了新的判定标准，即依法成立的合同自成立起生效，法律或行政法规没有规定必须登记生效的合同，自登记之日起生效，除非有法定无效的情形出现，否则合同一般不以是否登记或签订的先后作为判定无效的标准。因此，“一房多卖”的各份合同依法均为有效。对于“一房多卖”的买房人而言，均能够得到有效合同的保护，一旦合同目的落空，则可以向卖房人追究完整的违约责任。对于卖房人而言，则无论房屋的最终得主是谁，因“一房多卖”所获得的收益最终也将因对其它合同的违约赔偿而丧失。这样一来，既能较好保护房屋买卖当事人的各方利益，同时对于“一房多卖”的行为也有不可估量的遏制作用。

二、“一房多卖”的合同履行

多份合同均有效并不意味着每一份合同都会得到完全履行，因为“一房多卖”中的标的房屋只有一套。“一房多卖”的多份房屋买卖合同究竟哪一份合同应当优先得到履行？哪一份合同的履行是被认可的实际履行？笔者认为，在判定合同优先履行问题时，还是可以参照我们原来对合同效力的判定标准，即以登记在先或签订在先来决定哪一份合同应当得到优先履行。主要存在以下几种情况：１、多份合同均未办理登记。①多份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况下对各份合同优先履行权的判定。这种情况属于各份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。②多份合同均未办理登记，一份合同已完成标的房屋的交付，而其它合同标的房屋未交付。在这种情况下，我们应当遵从合同的实际履行，保留已交付标的合同。对其它合同（无论签订时间是否在先）因无法交付标的房屋而确认卖房人违约，追究卖房人的违约责任。２、多份合同中一份已登记，其它未作登记。我们应当根据我国不动产物权登记原则遵从房屋登记的法律效力与不可逆转性，确认已办理登记手续的合同实际履行的优先效力。对于其它合同，则以卖房人违约论。３、多份合同中，有一份已登记，有一份已交付房屋。对于这种特殊情况，我们应当从物权实际转移的法律标准来判定哪一份合同才是实际得到履行的合同。根据我国不动产物权登记原则，房屋在登记后所有权得到法律认可，并具有可以对抗任何不特定第三人的法律效力。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记合同实际履行的效力，而排除其它合同的履行，其它合同的买房人不得对抗已登记房屋所有权人，只能向卖房人追究合同违约责任。

三、“一房多卖”的法律救济

一般而言，“一房多卖”的法律救济方法主要有事前预防和事后救济两种。１、事前预防。作为合同当事人尤其是买房人应当增强合同登记意识。合同当事人在签订房屋买卖合同时不应将合同的履行期拖得太长，应当在合同签订后的第一时间根据有关法律法规的规定办理合同登记手续，或履行房屋所有权变更登记手续；并应尽早催促卖房人交付房屋，促使合同尽早履行。值得注意的是，买房人不应在卖房人交付房屋后以为合同履行已基本结束，而怠于办理房屋所有权变更登记手续，若有第三人后来与卖房人签订房屋买卖合同且抢先登记房屋所有权，会导致自己业已取得的房屋却归他人。２、事后救济。作为房屋买卖合同的当事人，如果发现自己的合同因“一房多卖”而使合同目的落空，可以根据《合同法》、《消费者权益保护法》及相关的法律法规维护自己的合法权益。由于合同是有效合同，合同当事人可以向违约方按约追究违约责任。买房人也可以从卖房人侵犯消费者权益的角度主张赔偿损失。但买房人只能选择其中一种方法主张权利，不可以同时使用。根据我国目前的法律规定，通过上述两种方法所得到的赔偿结果是基本相同的（除非合同中有特别约定），即因卖房人“一房多卖”而使其它合同不能得到履行的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

责任编辑/sf008

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