上市的诱惑 解析地产上市公司状况及发展

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年03月06日13:25 中国房地产报  王伟民  

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岁末年初，房地产企业上市的的消息多了起来。去年年底，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同发起，通过对沪深两市６９家房地产上市公司的研究分析，发布了２００３年中国房地产上市公司１０强系列研究，在业内引发了对上市房地产企业的普遍关注；紧步其后的是潘石屹的ＳＯＨＯ在纽约上市失败而转向香港上市的消息引发人们的多种猜测；上海的复地地产在香港Ｈ股募集资金的消息刚刚传出，广州就出现了某房地产企业借壳上市成功的消息。一时间，２００３年俨然成了房地产企业的“上市年”。

都拥有大量土地开发资源

据统计，上市的６９家房地产公司市值规模在５０亿元以上的有１１家，占总市值的１５．９％，绝大多数企业市值还在５０亿元以下。这些企业都拥有大量的土地开发资源，在房地产市场不断升温的过程中，—方面通过土地升值获取一级开发收入，另一方面加大房地产开发力度，以低成本的土地获取二级开发市场中更高的收益，企业市值不断增大。其中前１０位市值之和占６９家市值总额的３４．５％，规模占６９家上市公司平均规模的２３８倍。６９家公司中最大和最小市值的规模差距是１１倍，最大的一家是上海的张江高科，总市值达８３．５亿元，紧随其后的是外高桥，为８３．２亿元。从市值目前的排名可以看出：上海、北京及深圳是中国房地产上市公司的三大主流区域市场。

约五分之一出现负利润

关于利润总额的排序，名列第一的是中国国贸，仅次于国贸的是万科，其中在６９家房地产上市公司中，利润额在２亿元以上的有４家，有１４家企业利润是负值，还有三五家的利润在零的边缘。而出现负利润的大概占到五分之一。前十位利润额之和占房地产上市公司利润总额的６１％。中国国贸作为以经营长期物业为主的企业，其写字楼、公寓、商铺的出租情况良好。通过长期经营性物业，获取了稳定的现金流，降低了市场经营风险，赢得较好收益。这充分说明：谋求长期稳定的现金流和专业化发展是企业持续经营之道。

总资产规模最大差４０倍

从总资产排序来看，中关村的总资产是１０４亿，万科Ａ是８２亿。万科在２０００年世界房地产上市公司中排到了第１６位，跟万科Ａ差不多规模的上市公司还有好几个，其中北京城建、招商局是通过资产置换进入房地产行业，中关村是资产重组后进入房地产行业。深圳的企业虽然占据半数，但除万科外，资产规模都没有突破５０亿。通过调查发现，前１０家上市公司的总资产占６９家上市公司总资产数额的３８％，最大和最小的上市公司的总资产差了４０倍。

净资产收益率低于７％

从主营业务的收入来看，招商局的主营业务收入接近２７亿，万科Ａ是２３．５亿。而北京的中关村，有房地产和建筑施工两大支撑，目前面临电信、生物制药等多元化发展的亏损压力。主营业务收入排在前１０位的占到了６９家上市公司的５０．１％，最多的和最少的公司相差１２９１倍。从盈利能力来看，净资产收益率绝大多数都低于７％，这是比较低的。多数企业每股收益没有达到０．２元，属于总体收入比较低的水平。

业绩要求专业化

清华大学房地产研究所所长刘洪玉对今年上市公司综合前１０强与单项前１０强作了一个比较，他说，上市公司综合实力前１０强的水平要明显高于总体状况。谈到综合实力前１０强的特点，刘洪玉也提出了自己的看法：其中纯房地产公司大概占了６０％，另外一些是开发区内的上市公司，占４０％，其中走专业化发展道路的上市公司综合实力比较高。像万科Ａ，它是一个比较单纯的房地产企业，在房地产行业快速增长期间，把握住一些发展机会，另外凭借着自身专业的操作能力、管理能力，成为行业当中的老大，同时注意在区域上的投资分散，具备了抗风险能力；上海陆家嘴，２００２年的表现也不错；招商局Ａ把那些基础设施、港口慢慢地置换出去以后，成了一个主营房地产的企业，在一定程度上提高了企业的盈利能力。即使市场出现波动，一些规模比较大的上市公司也会凭借自身的优势，保持一个比较稳定的发展趋势。

扩大规模是趋势

目前中国房地产上市公司规模普遍偏小，总资产绝大多数在３０亿元以下，总市值多数在６０亿元～９０亿元之间，企业规模与国际化企业相差甚远。由于房地产属资金密集型行业，因此只有规模大，才有利于企业融资。

刘洪玉对目前中国房地产上市公司提出了看法：房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂，并且房地产又具有投资大、风险高的特性，任何一种非专业性的行为，都可能产生无法弥补的后果。

令人关注的是，有媒体从对国内行业评比中推出了“中国十大暴利行业”，其中这十大行业在股市中存在八个，房地产业就占据了一个。但是，必须指出的是，统计数字显示，这些暴利行业中大部分行业整体表现明显弱于大盘。据统计，去年沪指的整体跌幅为１７．５２％，而房地产业平均跌幅为１８．７２％。显然，房地产业在市场中的暴利机会并不好把握。随着股市管理的逐步严格和规范，许多房地产上市公司维持不了《证券法》所要求的盈利水平，被淘汰的命运不可避免。经营业绩良好的房地产上市公司可以通过收购其他房地产企业扩大企业规模，公司之间的差异会越来越大，优胜劣汰已是必然。未来房地产上市公司的发展趋势，一个是专业化，另外还要有一定的规模，有了规模才有可能在时间、地域和服务类型上去做有效的投资组合。

2003年中国房地产上市公司10强研究报告

责任编辑/sf008

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