目前我国物业管理存在的几个难点(耕春)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年03月06日14:43 解放日报  耕春  

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业主委员会民事责任问题

由于国家物业管理条例尚未出台，我国的物权法理论尚薄弱，给地方立法带来一定难度。因业主委员会无财产，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业缔约，实际上是签定了“不平等条约”，将影响合同约定的效力。如果业主委员会因违约，民事责任由全体业主承担。一些业主可能因不满意业主委员会与物业管理企业的合同内容而拒绝承担民事责任。实践结果可能是谁也不承担，无操作性可言。

业主能否自治

由于受传统计划经济的影响，业主观念上适应物业管理还有一个过程，习惯上还依赖政府的“他治”。由于业主委员会成员工作属一般义务性的工作。首先是业主大会难开；二是相当一些人不愿当选业主委员会成员；三是成立业主委员会后不愿履行职责；四是相当数量的业主还无法制化的自治意识。如果业主具有自治权，将有物业区域内的立“法”权，业主委员会也将有执“法”权，现行规定的自治管理，应当说还基本上是自我管理、自我约束的一种管理形式，业主、业主大会、业主委员会组织还缺乏保障机制。

普通住宅的定义如何确定

是以房屋建造标准，还是以房屋价格或享受国家购房优惠政策而定。物业管理地方立法，是根据本地区的实际情况，在阶段性的时间里，调整和规范当事人的行为准则，保障当事人的合法权益，促进行业的健康发展。条例的内容一时还不能做到涵盖和解决物业管理中的一切矛盾，还须制定具体的实施细则和配套文件，更重要的是要在物业管理活动的实践中，不断探索，完善条例的各项规定。

我国有关物业管理的现有法规

就目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三层次：

第一层是宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据；

第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等，及其相关配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；

第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章。如《上海市物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》等。

物业管理有法律体系的几个方面：

一是建立房屋及维修管理的法律、法规和规章；

二是建立设备设施管理法律、法规及规章；

三是建立环境卫生管理的法律法规及规章；

四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；

五是建立行业管理办法；

六是建立业主委员会的管理办法；

七是建立覆盖各类和的业的管理法规及规章。

责任编辑/sf008

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