房贷拟调方案搅动市场 购房者绝对利好

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年03月14日13:24 解放日报  顾万全  

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3月10日，本报独家发布了《房贷政策将有重大调整———限制高价房，现房办贷款》的消息后，引起巨大反响，读者纷纷来电咨询，如果房贷真的按照此方案调整，将会对自己买房产生什么样的影响？

昨天，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成接受记者采访时表示，这个政策是中央抑制房价非正常上涨、抑制房价泡沫的重大举措，对购房者来说其实是个好消息。

开发商喜忧参半

喜，这意味着房地产行业的进入门槛将被提高；忧，自己能否在新政策下继续生存。

尹伯成认为，目前一些开发商采取的是“空麻袋背米”的方法，圈了地就大张旗鼓地卖起房子。土地用开发贷款，建房用购房者的首付加贷款，一个两亿元的盘子，自己的自有资金可能只有两千万元。从自有资金的角度来看，房地产的利润简直是暴利。但如果采用现房贷款，那些实力差、信誉差的开发商将被淘汰出局。

购房者别担心涨价

尹伯成认为，新政策不但不会推动房价上涨，还将有力抑制房价乱涨。

尹伯成认为，央行拟将高价房、投资性房产的首付提高至五成，这要求购买者必须筹集更多资金，也意味着市场需求将减少。但在市场开发量较大的情况下，需求减少后，供大于求的情况将会突出，空置率提高的最终结果是房价必然走低。

此外，对于购房者来说，原先是看到所谓的规划图就得交钱购房，甚至办理贷款，新政策出台后，可以真真切切看到房子的布局、小区的规划，再决定是否购买和贷款，其中优劣显而易见。

四大概念困扰新政策

●高价房

据透露，央行欲将高价房的概念定位于100万元之上。但尹伯成认为，我国各地经济发展不一样，不仅东西部经济发展差异较大，就是在同一个省份，经济发展差距也很大，“一刀切”的做法显然不适合我国国情。高、中、低价房的确定应该根据当地的经济发展水平，应该与当地职工平均收入相适应。

据介绍，在国外，房产总价一般是家庭收入的6倍，但我国目前已经达到了家庭收入的20倍左右。尹伯成建议，将高价房的价格定位在家庭收入的10倍比较合适，超过这个倍率即可认定为高价房。

●现房据

透露，“现房”标准目前有两种选择，一是按现行的商品房预售标准中的“七层以下（含七层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体机构2/3以上（不得少于七层）”。但如果按照房产行业的“现房”标准，就要求房子完全造好，并取得产权证、准住证等，也就是万事俱备，只欠入住了。

●投资用房

投资用房到底如何界定？是拥有第二套还是第三套房产属于投资用房，还是有其他概念。在目前的情况下，虽然银行之间在努力实现信息共享，但由于保密的需要和目前信息网络的不健全，想准确获取这方面的信息，对银行来说，依然是个难题。即便是获取了此信息，如果购房者的贷款人分别采用父母、妻子（或丈夫）的姓名，又如何界定呢？

●利率

据沪上有关银行人士透露，在央行拟定的新政策中，利率调整也是一个重要的部分。基本的思路是将房贷利率调整到与其他商业贷款利率相当的水平。据介绍，目前房贷利率是所有贷款中利率最低的，大约比其他商业贷款低15％左右。但究竟是将所有（不论高、中、低，投资与自住）都提高，还是只将高价房、投资用房利率提高到相应水平，目前尚无定论。其次，新政策一旦出台，已经发放的贷款和新发放的贷款利率是否统一，是实行新贷款新政策，还是新老贷款都用新政策？

责任编辑/sf008

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