中国房地产报：新版地产上市十强排定

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年06月23日17:25 中国房地产报  王伟民  

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中国房地产报 文/王伟民

５月１０日，由搜房研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所共同发起的“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”（以下简称“Ｔｏｐ１０研究组”）发布了他们最新的房地产上市公司十强研究成果。报告首次在国内引进了国际上最新的财富创造能力ＥＶＡ（Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｖａｌｕｅ Ａｄｄｅｄ）的评价理论和方法，对６９家房地产上市公司的绩效进行评价。研究结果显示，虽然房地产是资本集中的行业，但资本创造财富能力在多数房地产上市公司中没有得到真正发挥。

专业化方向日益明晰

根据截至２００３年４月３０日公布的２００２年上市公司年报的客观数据，“ＴＯＰ１０研究组”按上市公司总市值、总资产、利润总额、主营业务收入四个指标进行综合评比，在６９家房地产上市公司中，确定出２００３年中国房地产上市公司综合实力１０强。研究结果表明：陆家嘴名列第一，万科名列第二，紧随其后的是：中华企业、招商局Ａ、北京城建、亚泰集团、中国国贸、金地集团、中远发展、长春经开。

从综合实力１０强房地产上市公司规模来看，市价总值之和达到４７４．８３亿元，占６９家市价总值总额的２５．５９％；总资产之和为５４３．５０亿元，占６９家资产总额的３３．４９％；主营业务收入之和为１９２．７０亿元，占６９家房地产上市公司总额的３８．４３％；利润额之和为２９．５７亿元，占房地产上市公司利润总额的５８．１３％。这说明房地产行业趋向集中化和规模化发展。

从综合实力１０强房地产上市公司股权结构来看，呈现三大特性：一是上市公司股权结构较佳，因公司治理优秀而使得内在经营能力较强，如名列第二的万科和排名第八的金地集团。二是因拥有大量优质低价的土地储备，相对于其他上市公司具有先天的竞争优势，排名第一的陆家嘴和排名第三、第四、第十的中华企业、招商局Ａ和长春经开是这类上市公司的典型代表。三是由于其大股东实力雄厚，有重组集团内部优质资产的多种机会，此类公司的代表是排名第五的北京城建和排名第九的中远发展。

从综合实力１０强房地产上市公司的经营情况来看，专业化是房地产行业发展趋势。在综合实力１０强上市房地产公司中，以商品房开发销售为主的房地产开发公司，比如万科、金地集团和中远发展等，以其专业化的产品和基本形成的经营模式为公司的持续发展打下了基础，其竞争优势逐渐凸现；另一类是以土地开发经营为主的公司，比如陆家嘴和长春经开，拥有大量低价优质土地，这种先天的竞争优势为其专业化发展提供了保障。这两类公司将是房地产行业发展的典范。

财富创造能力的缺失

在对６９家房地产上市公司进行综合排名同时，“ＴＯＰ１０研究组”引进了国际上最新的财富创造能力ＥＶＡ（Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｖａｌｕｅ Ａｄｄｅｄ）的评价理论和方法，对６９家房地产上市公司的绩效进行评价。ＥＶＡ理论源于诺贝尔奖经济学家默顿·米勒和弗兰科·莫迪利亚尼《关于公司价值的经济模型》的论文。ＥＶＡ即经济增加值 （ＥＣＯＮＯＭＩＣ ＶＡＬＵＥ ＡＤＤＥＤ）， 等于公司税后净营业利润（ＮＯＰＡＴ）中减去投入资本的成本后的净值， 是衡量为股东创造财富能力的重要指标。与其它绩效度量指标不同之处在于，ＥＶＡ考虑了产生企业利润的所有资本的成本。从资本角度看，资本成本是资本在资本市场投资特定项目所要求的基本收益率，即机会成本（ＯＰＰＯＲＴＵＮＩＴＹ ＣＯＳＴ）。从公司经营角度看，投入的股本和债务资本都是有成本的，有息债务的利息反映了债务资本成本，而股本成本是权益人对投入资本机会损失的基本补偿要求。

房地产业是一个资本要求相对较大的行业，时时面临的现实问题是：是否有效的利用了资本？是否通过资本增值真正创造了财富？因此，ＥＶＡ对资本成本的重视使得其在房地产行业中的应用具有现实意义。特别对房地产上市公司而言，通过对ＥＶＡ评价的引进，房地产上市公司可以凭借ＥＶＡ去衡量资本利用效力和为股东真正创造财富的能力。

在充分借鉴国外ＥＶＡ研究的理论框架和计算方法的基础上，根据截至２００３年４月３０日公布的２００２年房地产上市公司年报的客观数据，结合房地产行业的有关特性，通过对６９家房地产上市公司进行ＥＶＡ计算，“ＴＯＰ１０研究组”评选了中国房地产上市公司财富创造能力１０强，排名第一是陆家嘴，招商局名列第二，排名第三到第十依次是万科、金融街、中华企业、天创置业、金地集团、天鸿宝业、浙江广厦和津滨发展。在６９家房地产上市公司中，ＥＶＡ为正值的，即真正为股东创造了财富的公司共有２０家，占总数的３０％左右；而未发挥资本创造财富的作用（ＶＡＬＵＥ ＤＥＳＴＲＵＣＴＩＯＮ），即ＥＶＡ值为负值的共有４９家，占总数的７０％左右。这说明虽然房地产是资本集中的行业，但资本创造财富能力在多数房地产上市公司中没有得到真正发挥。

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