只要产品做到位 二三线城市同样是掘金宝地

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2003年12月18日08:58 中国房地产报  娄立平  

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只要产品做到位，性价比合适—— 二三线城市同样是掘金宝地

北京、上海、深圳、广州，这些一线城市永远是房地产舞台的中心，这里容易出名，更容易赚钱——尽管这些地方的土地和开发成本要得高，但一个每平方米８０００元的项目肯定比３０００元的项目赚得多。但相应的，在一线城市有限的市场中竞争必然更加激烈，一些二三线城市的开发商在纷纷以进入此地为目的、为荣耀的同时，一些一线城市的开发商却连连“撤退”，把更多的精力放在开拓二三线城市上来。这些实力雄厚的开发商的行动至少说明一点：在他们看来，二三线城市等于新的潜力市场。

现在的问题是：在市场承受能力有限、城市发展速度较慢的二三线城市，如何激发开发商的进取心与创造力？如何在有限的市场空间内不断自我超越，实现自我价值的最大化？

“这是该基金在中国内地投资的第一个项目，也是目前为止惟一的房地产项目。”ＰＥＰ基金亚太地区管理机构（香港）有限公司在房地产对于融资渠道的普遍焦渴状态中，没有选择热战区域的一线城市，而是把视线转向了石家庄，投资建设石家庄近年来最大的招商引资项目“国际城”。

国际城占地８００亩，建筑面积１００万平方米，总投资２０亿元人民币，这在常住人口只有２００万、年销量只有８０万平方米的石家庄绝对称得上是个大盘。与曾经“造城”的疯狂相比，国际城表现出非常的理性：“在二三线城市就要做大盘，只有规模开发，才能实现产品的最优性价比，才能冲击当地落后的开发和居住理念，才能使城市的整体形象和功能得到提升。”该开发商说。

“其实，市场的承载能力是不能笼统而论的。”在这样一个项目规模普遍偏小、房价多在２０００元左右、缺少悬念与变数的市场，国际城引入了“以国际视野造城”概念，仅一期开发面积就有近２０万平方米，售价高达每平方米３０００多元，而在开盘当天，首批６２８套房就有５０２套被抢，销售额突破２亿元。

“只要产品做到位，性价比合适，三线城市同样是掘金宝地。”国际城开发商所看好的，是石家庄高端市场的潜力——从整体上说，石家庄的市场承载能力确实有限，但在高端市场，多年来房地产产品的同质化现象严重，不少渴望提升居住品质的人群持币待购，存在大量的潜在客户，这就需要开发商在开发理念和产品品质上有一个质的飞跃。“在高端市场相对需求较小的二三线城市，高端产品的惟一出路就是做到极致。产品做到惟一，竞争对手就没有生存空间了。”

除了有好的产品外，异域围城成功的另外要件便是选定好进入的城市，同时规避相应的风险。根据市场的表现，比较稳妥的当属顺势而行，即参看其他商家的选择。比如武汉房地产市场近两年发展势头十分迅猛，大的知名开发企业如香港新世界、深圳万科、大连万达等都已进驻，深圳金地业已开始找地，泰跃系也于２００２年在东西湖金银湖地区征地８９３亩，把外扩的第一个项目“同温层”落户于此。泰跃集团副总裁李宏认为，除了泰跃集团成功控股包括湖北“金环”在内的４家上市公司有一定的资本基础外，这个城市发展潜力大、房价起点低、地理位置优越等，也是他们看中此地的重要原因。尽管泰跃有在北京开发的成功经验，但李宏强调，他们将会因地制宜，不会生搬硬套地将北京的经验克隆到武汉。

总之，现在互进互出的开发投资已经成为一种大势。这不单单是资本的流动，更可以带动当地房地产市场的发展和繁荣。当一线城市的投资不可避免地日趋饱和时，二三线城市的相对空白反倒是另一种特殊的资源——但无论在何处投资开发，面对巨大的收益，开发商进入的步伐还应以谨慎为主。

责任编辑/sf010

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