高售价带来价值背离 商铺风险谁来买单?

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004年10月22日09:27 北京晚报  毛序国  

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    商铺风险谁来买单?

　　商铺的投资热潮自2003年肇始，一度席卷内地主要城市。上海2003年的统计表明，在住宅投资年均收益率8%的情况下，商铺的收益率是10至14%。北京市近两年鼎好、巨库、金源MALL等商业地产项目的热炒及开业，也从侧面反映出该类业态受追捧的程度。商业地产以其释放出的诱人增值潜力，成功地实现了继股票、高档住宅之后的第三波投资冲击，成为个人投资市场的“黑马”。

　　风险与收益向来是齐头并进，难道商铺能够反其道行之？

　　风险一：忽视房地产的本值

　　专家解释，作为一种纯投资型业态，商业地产确有其独特的投资价值所在：与证券投资相比，由于整合了土地资源的价值，保值升值前景更明朗，且回报相对更稳定、投资风险系数相对更小；与住宅投资相比，由于供量相对小（北京近年开发的房地产中，住宅类约占90%的比重，商铺比重相对很小）、无装修折旧等因素，商业地产的投资回报率通常要高出2至5个百分点。客观来看，好的商铺风险相对较低，流动性高，盈利能力强；对于某些地处城市核心商区的商业地产，升值前景不菲。

　　但一个问题显然被忽视了，就是当我们将目光紧盯在开发商承诺的投资回报率指标上，并以此为依据进行“理性”的收益率比较论证时，房地产的自身价值却成了从属地位，甚至避而不谈。暂不谈项目未来的运营效果，对于一个复杂的投资产品而言，这显然是一个误区。投资者忽略的，未必是开发商所未知的，这其中似乎隔着一层无形的铁幕。

　　房地产不同于股票、期货等一般的金融工具，究商业地产之根本，其首先是地产与房产的复合体，这就决定了它的售价不可能脱离开土地与房屋的实际价值。过度地关注于项目未来的投资回报率固然重要，但不考虑房地产的本值，而将投资热情捆绑在开发商的回报承诺等附加值上，则难免有矫枉过正的嫌疑。

　　风险二：高售价带来的价值背离

　　强调投资评估的整体性，是希望投资客的关注视角能向项目的自身价值回归。影响商铺租金收益的风险因素固然很多，但很重要的一点是投资的准入门槛———商铺的售价。售价高低将直接影响商铺投资的收益，初始售价越高，则投资收益率越低，因之投资风险也会越高。这也正切中了问题的要害———因为售价的高低也在决定着开发商的利益。

　　调查表明，很多投资者都非常看重开发商承诺的返租回报，但究其原因不过是一场羊毛出在羊身上的游戏———开发商只需在原先商铺的销售价格上提高，再把高出部分的价格返给投资者，就可以轻易实现所谓的回报率。

　　商品的价格终归不能偏离其价值太远，而超出市场合理值的这部分价格风险，显然已经与开发商无关。这方面2000年便火爆入市的秦皇岛维多利亚海湾（分时度假类产权酒店）可为明证———从每平方米2000余元的烂尾盘包装后转而一跃至每平方米6000元，即便开发商的回报条件再优厚，结果也只能是投资者的血本无归。

　　风险三：第三方的运营手段

　　暂时抛开投资前端的售价及末端的回报两个因素，商业地产还有很重要的一个环节———第三方即运营公司的维系。一般的商铺承诺返租，投资者无须参与运作而由运营公司代为打理。由于运营公司也要收益，这就使得运营公司与投资客在追求利润的目标上殊途同归了，这是区别于一般不动产投资的，它使二者的关系捆绑为一个“投资+运营=回报=共赢”的运营实体。与运营公司形成共赢平台，是化解投资者资金风险的另一有效手段。今后的商业地产，不仅要将投资前端的售价向产品的本值努力回归，更要强调投资中端运营商的水准，以完善投资保障体系。

　　据悉，目前北京已有商业地产项目实现这种操盘标准———中关村西区核心地块、海龙大厦南侧的中关村E世界（本月末将入市），其逾6万平方米的电子商铺将进行统一经营管理，以利项目后期运营，同时针对投资客户提出有力的保障措施，实现投资收益与风险的平衡。另有可靠消息，作为其投资保障体系的一项重要政策，中关村E世界电子商铺的初始售价将比周边同档的电子商城低20至30%，可望从根本上震荡整个投资市场。

　　这至少表明，已经有开发商努力寻求商业地产的市场突破，或许投资市场将借此进入一个更高的发展阶段。

责任编辑/cq002

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