二手房市陷入追涨怪圈 上海楼市真的存在泡沫？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004年11月10日09:12 文汇报  王蔚  

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加息不过两周，房地产市场变得更加“扑朔迷离”。各种分析报告和房地产指数几乎清一色地表明，楼市仍在继续上扬，小小的0.27％不过是“杯水车薪”，根本无法撼动楼市热情。

然而，在短时间内，仅凭一些市场表象和数据就作出判断，似乎还为时过早。当楼市凭借惯性驶入传统旺季的第四季度，加息的预期无疑使前景变得有些不太明朗。此时，走进敏感的二手房市场，会发现，这里已陷入追涨怪圈。

自住买家要追涨

在武定路上的一家房产中介店里，记者遇到正在办理购房手续的程先生。他是在加息后的一周内终于决定买房的，此前他已对此处的二手房房源观察多月，却一直没有下手。

“为什么加息了，反而立即买房？”记者有些困惑。程先生解释说，他相中的一套三房二厅在最近两周内居然涨了7万多元，由于是自住需求，不马上买担心还要涨。另一个理由是，他预期利率还会上升，从国外经验看，在第一次加息和第二次加息之间，楼市一定会上。

眼下，不少担心房价会继续快涨的购房者，有着与程先生一样的心态。加息十多天里，来自四面八方关于“楼市依然坚挺”的各种声音，使他们更加确信未来市场的抗跌性。于是，在一片涨声中，他们开始加快购房速度，在一些中介店可以看到，原先看房多次而犹豫不决的观望者，忽然变得爽气起来，尽管看中的房子又涨了不少，但还是赶紧埋单吧。

投资人加大筹码

追涨心态并不仅存在于自住需求的购房者中，最近，一些投资者也在加大与楼市一搏的筹码。中介店销售员小蔡告诉记者，这两天，有位年轻女士一口气买了附近一处酒店式公寓的15套小房型，几乎使这一房源断档，而且她还要求中介店如果还有这类产品抛出就马上接盘。在过去的半年中，该女士购入的这一市中心酒店式公寓单价已从1万元涨到了目前的1.4万元左右，而现在依然进场“批量”投资，似乎没有考虑任何风险。

除了“大户”投资人，不少手头有些闲钱的“散户”投资者，现在也变得越来越不甘心。白领李小姐已握有两套超百万元的市中心房，一套自住，一套投资，不过眼下她还在托朋友找新的房源，而她身边不少原先未投资房产的朋友也受到影响，已考虑进场投资了，因为他们都相信，楼市还将继续上扬。

很难想象，追涨心态已促使许多的普通消费者，变成了投资者，激发了不少“虚拟需求”，即便在加息消息发布之后，在这一明显抑制投机的市场调控信号下，楼市依然表现出种种非理性的状态。

调整心态看后市

其实，今年以来，由于对房地产业采取的一系列宏观调控政策，楼市曾有过一段平静的日子，投机需求受到一定抑制，供应量开始放大。不过，9月以来，随着调控政策被慢慢消化，楼市开始反弹，再加上原本第四季度就是楼市旺季，这种反弹几乎变得有些“报复性”，购房需求一下子释放，投资资金又开始入场，令人联想到去年非典结束后，抑制多时的楼市也出现了强劲上扬。

加息偏偏在这个时候发生了，但降温景象并没有立即显现。有分析机构认为，加息影响有一定滞后性，可能要过一二个月，甚至一二个季度才能显现。不管影响如何，成熟的购房者、投资人应该调整心态，观望后市，寻找适宜的投资产品，而不是盲目跟风买涨、透支消费。当你发现周围的人都纷纷进场投资时，可能真正的风险就快到了。

况且，关于继续加息的预期已沸沸扬扬，一旦继续加息，市场也不是没有发生逆转的可能。一位经济学者分析指出，加息的冲击是累计的，第一次加息，可能会令房地产市场紧张一下，但足够的既得利益会抚平这种紧张，让贪婪继续主导。但是当利率高出通货膨胀到一定幅度，比如2％至3％，房地产市场会真正逆转。由于房价水平决定了投资的热情度，当房价下降，投资热情便会迅速退却。

机构调查结论

二手房指数：2004年10月上海二手房指数为1418点，比上月上升19点，涨幅1.3％。随着地铁一号线北延伸段开通在即，北区二手房市场变得活跃。市中心区域次新房依然紧俏，卖方惜售心态明显，加上上海楼市重心外移，“转售为租”开始成为许多业主的选择。10月份加息政策的出台，对众多购房者的消费心理产生一定影响，但影响程度有待后市观察。

泛城住宅指数：10月泛城住宅指数为116.58点，中高档二手房价较上月上涨1.08％，超过9月份涨幅，成交量亦增加10％。由于市场进入旺季，二手房价增量涨。复兴东路隧道通车后，浦东周边楼盘价升量涨。中心城区新盘高价面市，也带动了二手房市场成交活跃。估计全年中高档二手房价将上涨20％。

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责任编辑/sh003

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