李嘉诚斥资21亿成都拿地 “大象游戏”背后有异议

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004年11月08日08:28 中国经营报  党鹏  

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“206万元／亩，第三次！”随着一声槌响，房产巨鳄和记黄埔以21．35亿元拿下1036．47亩的成都“城南地王”，创下成都市土地拍卖史上单幅地块价格的最高纪录。这是和记黄埔在守候成都土地8年之久后，对成都楼市的觊觎总算以重金砸下而尘埃落定。

然而，关于这宗拍卖的质疑之声从拍卖公告发布起到落槌都不绝于耳。公告一发布，业界就盛传“和黄”肯定是得主，所以“和黄”夺标并不出人意料。但是这种没有悬念的拍卖，对参与竞标者而言，若是单纯输在实力上自然无可厚非，偏偏整个操作环节确实存在令人疑惑之处。

“城南地王”卖相不错

10月29日公开拍卖的成都“城南地王”位于南部新区起步区，南面交通便利，东靠天府大道，北靠三环路，西南则是机场高速，南面是武侯大道。从区位看，城南地王北侧是桐梓林富人区，周围房屋均价已接近4000元／平方米，南部紧邻规划中的成都科技园区和政府办公及商务区。

有知情人士透露，拿下“城南地王”，和记黄埔将在此地开发一个全新的“香港城”，不仅将运用香港一些先进的理念开发住宅，还将开发具有香港风情的商业物业。在1036亩的土地上，足足可以打造一个超大型的香港城。该人士认为，其住宅价格肯定会超过每平方米5000元。项目建成后，必将极大地带动成都南部新区的发展。

四川中原物业顾问有限公司预测，当该地块的销售价格在3800元／平方米以上时，开发商的投资利润率就有望达到33％以上，综合目前成都楼市的发展及和记黄埔的开发实力和水平来看，该项目有望成为城南又一大型高档物业。当项目整体售价在4500元／平方米以上时，投资利润率有望达到55％，项目投资开发前景看佳。

21亿夺标 和黄8年守望终得手

这块炙手可热的地块起拍价高达每亩120万元，是占地1811亩的城西地王价格的3倍多(每亩35万元)，参拍保证金也高达1．87亿元。该地块吸引了香港、北京、上海等地的房产巨头，最终被神秘出场的香港地产大鳄“和记黄埔”(以下简称“和黄”)以每亩206万元的价格拿下。“和黄”进驻城南新区，对这个失去政府南迁概念后招商明显乏力的地块显然是极大的利好，有望带动这个片区开发的升温。

据悉，今年4月“和黄”也参与了1811亩城西地王方案竞标，却因准备时间仓促而淡出，这一定位开发国际社区的地块最终被中海集团以60万元／亩的价格收入囊中，从而给“和黄”留下了些许遗憾。业界不少人士用“8年抗战”来形容“和黄”在成都的拿地过程。在这8年中，据说“和黄”谈了不少地，主要都是市中心高地价商业用地，但都没有定夺。据业内一与“和黄”有过密切接触的人士称，这一次“和黄”对“南地王”是势在必得。

10月29日的拍卖会上，“和黄”地产集团一号人物周伟淦不仅到了成都而且亲自到拍卖现场督阵，成都在“和黄”内地地产发展战略中的地位可见一斑。在拍卖结束后，和记黄埔负责西南地区业务的重庆公司总经理屈榕荣在众多媒体的围追堵截下，发表了寥寥数语：“对于这块地，我们志在必得，如果成都还有合适的地块，我们还会继续拿地。”话音落地，一行人就匆匆离去。

拍卖操作方式遭非议

“公开拍卖、价高者得”原本是大家欢迎的公平透明的交易方式与原则，但是从10月2日拍卖公告发布之日起，质疑之声就在成都业界流传。

“由于拍卖公告时间距正式拍卖只有27天，加上中间有一个国庆大假，又是如此大规模的一个地块，对各家有意参拍的企业来说准备时间确实太短，很难在短期内筹集1．8亿元保证金和5个工作日内要交的6个亿，并完成地块论证，”一位资深房产界人士评论说，由于国家没有明确规定应该在拍卖前多久进行土地公告，加上该地块属于今年成都土地市场的计划外供地，因此政策出现了空当。“拿下这块地，一方面要靠房产巨头们拼实力，另一方面要靠各自的政府公关能力了。”该人士议论。

就此，成都业界早有传言说成都市政府在4月份的地王拍卖结束后，就有意将和记黄埔留在成都，因此为其量身打造了这一地块。有关人士分析，由于成都市政府搬迁到城南新区的办公大楼项目还没有向国务院报批，加上“8·31大限”之后的土地宏观调控政策，城南新区开发曾经一度降温。因此，政府就急需引进一个“狐狸企业”，以带动和吸引更多的房产商进入，从而迅速提升该区域土地价值。

国庆节后，本报记者在采访新希望房产一高层时了解到，新希望曾经和上海绿地协商，想联手拍卖和开发这块土地，但是基于各种因素最后只好放弃。随后，记者了解到，新希望集团总裁刘永好在拍卖会前几天还专门到该地块进行了考察。

正因为对“南地王”有企图心的并不止和黄一家，所以整个地块拍卖的操作手法引起多方议论。

“如果采用整体规划、分零拍卖的形式，将千亩地块分成若干几百亩地块来拍，地价可能会拍到每亩300万”，一直与18号“和黄”抗衡到每亩205万元，最后以单价差1万元惜败的成都建川集团老总樊建川话外有音地说。按其说法，真实地价水平应比拍卖价格高出近百万元。樊建川还说，建川集团参与竞拍时提出的最高竞价是他和合作伙伴能拿出的所有钱的总和。这是一家拼了全力、还是在资金实力上输和黄一筹而败北的本土企业。

“政府可能面临着一个矛盾：一方面想引进投资实现土地的规模效益，推进城市经营；另一方面又不能让地价太高，以免挫伤投资者热情”，成都房产企业协会主任孙宏志点出了问题的症结。

一专业人士就此分析，公开拍卖地价是政府不能操控的，怎么办才能又引来大投资商又不因为地价过高挫伤其积极性呢？自然是用高总价的门槛替大投资商清场。低单价、高总价，另一个因数自然是土地面积了，加大地块面积即可。那又如何增加理想中的大企业而不是别家同样有资金实力的大企业中标的算数呢？“信息获知的时间差”又是一个法宝。

看来，即便是实行“招拍挂”的土地交易方式，保证交易的公平也不那么容易，有关方面还应该细化规则。

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责任编辑/sz002

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