外资银行普遍认为中国房地产业泡沫严重

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004年12月20日11:29 新京报  敖虹  

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多家外资银行认为中国房地产开发风险比较大，渣打银行对内地开发商的放贷还在洽谈中。东亚银行则要求贷款用于一些建成后为企业所持有的经营性物业。

渣打、东亚等外资银行表示，短期内不会对中资开发商发放前期开发贷款，尤其是中小企业；业界认为，未来将是“中外银行贷款+信托”的融资模式

按照中国加入WTO的承诺，从今年12月11日起，北京市对外资银行开放人民币业务。从此，外资银行的分支机构将可以面向企业在京经营人民币业务，这意味着开发商可向外资银行申请贷款。这对早就处于银根紧缩限制、融资乏力的国内房地产开发商来说，能否是开通融资渠道的救命稻草呢？

背景　银根紧缩，融资乏术

目前融资渠道单一，绝大多数只来自国内商业银行贷款

从央行121文件到“8.31”土地大限等一系列调控房地产开发过热的文件出台，宏观调控的两记“重拳”———控制土地和控制信贷都击中了房地产开发商的要害。银根紧缩后，资金紧缺、融资乏力是不少开发商面临的共同难题。

重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞博士表示，和外国房地产市场不同，北京房地产企业的融资渠道单一，商业银行仍是绝大多数房地产企业的主流融资渠道，房地产买地贷款、开发贷款及按揭贷款的80%左右都来自商业银行。一旦银行收紧银根，房地产企业必然会面临资金压力。

据记者了解，在目前中国还没有产业基金法的情况下，房产基金也不会在短期内对发展商起到支持作用。

而房地产企业海外上市屡屡受挫，希望发行企业债券变得很不现实。此外，在银行贷款受到严管之后的初期，发展商对房产信托产品表现出高度的热情，但目前尚未出现强势的信托产品足以让开发商寄予厚望。依靠公司之间的联盟和共同筹资，开发商联手拿地，联手开发甚至民间资金筹集方法目前都还是大多只有个例存在。在融资的道路上，强者愈强、弱者愈弱的马太效应开始逐步显现。北京或大或小的开发商都强烈渴望出现有利的融资渠道缓解资金危机。

现状　短期内不会放贷

外资银行均认为国内房地产风险太大，花旗不放贷、渣打只对在港上市大公司放贷本月初召开的“北京向外资银行开放人民币业务银企高层论坛”上，北京市银监局局长赖小民指出，截至今年9月底，北京共有外资金融机构驻京代表处92家，其中港资和外资银行分行总资产合计达78亿美元。外资银行人民币业务如期开放后，78亿美元能否小部分流向房地产开发，目前看来并不乐观。

记者致电花旗银行在中国的上海总部，相关业务负责人黄先生明确告诉记者，花旗银行内部已经明确规定，亚太区域中除了新加坡和中国香港，均不允许在其他国家及地区开展房地产相关融资和贷款业务。

渣打银行北京分行一位不愿透露姓名的人士也称，渣打银行认为国内房地产开发风险比较大，目前其所做的房地产开发贷款都是在香港上市的大企业，如和记黄浦、华润等，对内地开发商的放贷则还在洽谈中。他还表示，获得渣打银行的贷款必须符合香港公司所做的权威审核和评估。但目前中小开发商绝对不可能从渣打获得贷款。

东亚银行北京分行负责人也告诉记者，他们不会因为放开人民币业务而对房地产贷款政策有所改变。他说：“目前国内房地产风险太大，所以东亚银行的贷款非常谨慎。除非开发商具有很强的股东背景或担保条件，或是贷款用于一些建成后为企业所持有的经营性物业，否则很难获得前期开发贷款。”此外，韩国外换银行也明确表示，不做纯中资企业的贷款。澳大利亚新西兰银行北京分行表示，该行目前还没有推出房地产开发贷款的业务。其他一些外资银行也纷纷表示，虽然政策放开了，但他们还在制定计划中，最快将在明年公布人民币业务的方案。

对策  “中外银行贷款+信托”

外资银行所起的融资作用将随其市场份额增多而加强，国内需要权威的信托产品宏观调控以来，诸多房地产企业开始了非银行渠道获取资金的积极尝试，如信托、基金、私募以及证券市场等各种途径的融资。

孙飞认为，外资银行开放人民币业务对开发商来说的确增加了一个融资渠道，但这是一个渐进的过程，将随外资银行所占份额越来越大而体现其作用。他表示，解决开发商融资难的根本途径还是靠中外银行+信托的融资模式解决。不过以前主要是中资银行，而现在多了外资银行而已。

孙飞还表示，房地产信托的融资效果需要被重新认识。他举例说，世纪星城一期是一个银行贷款＋信托的成功案例。其开发总投资8.99亿元，开发商自有资金投入3.5亿元，通过信托解决2亿元，通过银行贷款解决2亿元，其余通过销售回款完成。

但也有专家提醒，信托预期的收益完全取决于市场变化，如果发生风险，收益率会降低，同时也有部分或全部丧失本金的可能。此外，信托公司的信息披露不透明，导致投资者投资具有盲目性，也存在较大的流动性风险。

北京山水绿洲房地产开发有限责任公司副总经理郝成松则称，外资即便开放也只是融资渠道稍好一点而已，外资银行占到的份额不会很大。融资困境需要信托解决，而大多数的钱是集中在散户手中。目前市场上还缺乏优良的信托产品，否则，便可以形成一个“散户—银行—信托—开发商”四位一体的模式，最终把散户的钱通过好的信托产品融到开发商手里。“这才是最好的解决融资困境的办法。”郝成松说。

热点关注　中小开发商融资希望渺茫

业界认为，外资银行不会与宏观调控限制中小开发商的政策相违背在银根紧缩和土地大限的宏观调控下，中小企业的生存压力骤增，何去何从也是业界关注焦点。

建设部政策研究中心主任此前曾明确表示，中小开发商普遍存在内部管理不善等缺陷，这些中小企业的整体素质将决定整个市场环境。政府之所以要进行宏观调控，就是要让素质不高的开发商退出，以净化房地产市场的整体环境。政策上对中小开发商的限制已经非常明确。

虽然从12月11日起外资银行可从事人民币业务，但从记者采访来看，中小开发商要想获得外资银行的前期开发贷款几乎是不可能的，所以这条此前几乎被业界誉为“可能存在的惟一融资渠道”也基本上对中小开发商关上了大门。

北京融利达房地产开发有限公司副总经理姚立堂在接受记者采访时称，政策上限制中小开发商的规定很明确，121文件限制信贷；而“8.31”之后土地采取招拍挂方式取得，高额的土地出让金直接使中小开发商连进入房地产行业的“门票”(土地)都拿不到。即便是此前手中有地的不少中小开发商，也因为资金压力而频频抛地。

据姚立堂预测，对外资银行开放人民币业务后，虽然很多资金流入中国，但是能否流入中小开发商手里则很难说。政府不会让它与宏观政策冲突，如果真有一天外资对中小开发商开放，估计宏观政策也会出台相关的限定措施。

如此看来，中小开发商的融资处境依旧举步维艰。

第三视角　申请外资银行贷款难上难

审批所需文件繁琐，抵押贷款成数低；中资银行对贷款审核相对松动

记者在采访中发现，外资银行对一般的中资房企没有表现出很大兴趣，其重点业务将是外资企业及部分成长性强的高科技企业。原因是这类企业一般不会有大量的银行债务，资产负债率低。而且中资银行对民营高科技企业的贷款十分谨慎、严格，外资银行可以利用这一市场空白和中资银行实现差异化竞争。

但对房地产开发商而言，外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。中原地产总经理李文杰表示，虽然开放人民币业务，但开发商融资渠道并没有拓宽。外资银行除了对公司股东背景更看重外，对律师和评估报告的要求非常严格，文件繁琐，造成贷款门槛更高。外资银行还对贷款风险进行严格控制，比如贷款抵押上，外资是50%，中资是70%，也就是说1个亿的资金，中资银行能贷7000万，而外资银行只能贷5000万。李文杰也指出，外资银行在办理时间、效率和操作规范性上胜过中资银行，一旦申请成功，开发商的可信度和国际化程度都会更高。

一位不愿意透露姓名的中资银行负责人告诉记者，中资银行的优势在于对中资企业的深入了解，几十年积累的人脉及合作关系都是外资银行很难轻易打破的。从审批手续上看，外资银行批贷甚至要经过董事局讨论，而中资银行贷款还存在个别无序之处，对律师、评估要求都不很严格，除非政策不允许，一般开发商要拿到贷款相对容易。

未来趋势　业务拓展有可能“分羹”贷款

外资金融机构的进入虽然能带来巨额资金，但据金融界人士分析，外资银行在吸存和发放贷款方面并不占优势，所以现有的市场格局不会发生变化。特别是在发放贷款方面，其审批程序及内容非常严格，门槛过高，在开放业务后的初期更会因不熟悉中国的本土化运营而陷于窘态，因而其人民币贷款业务在短时期敌不过本土银行。

社科院金融研究所研究员易宪容则表示，北京地区外资银行已呈现出加速增长的态势，在北京对外资银行放开人民币业务后，外资银行的业务拓展将面临新的机遇，作为占中资商业银行贷款较大份额的房地产开发贷款，可能也会吸引外资银行的“分羹”，北京中外资银行竞争及合作的格局也将产生新的变化。

孙飞也表示，外资银行开发人民币业务会是一个逐渐的过程，当外资银行所占份额越来越多，国内融资渠道也更多元化的时候，才会对现有贷款格局带来大的变化，具体时间表目前尚难预测。

获贷房企信誉提高吸引境外买家

北京山水绿洲房地产开发有限责任公司副总经理郝成松向记者分析说，外资银行开放人民币业务后即使对开发商发放贷款，也只会占开发商的融资中的很小一部分。开发融资更主要的是解决销售渠道的问题。

郝成松认为，目前银行对住房按揭控制还相对严格，而外资银行放开人民币业务后，境外人士办理按揭贷款更便捷，购房渠道也就更通畅。他们如果看好人民币的升值潜力，便可以采用美元办理按揭买房，然后出租，收回的租金则为人民币，并通过美元与人民币二者间的汇率差获得高额投资利润。另一方面，开发商若能申请到外资银行的贷款，境外人士对其信任度也会更高，加之购房渠道更为通畅，这便可能吸引更多的境外买家到中国投资房地产行业。

责任编辑/xinjiang_news

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