京城地产老总预言2005楼市新趋势 房价总体变化5%

集中放量缓解资金压力

 

林洁　北京伟业顾问公司总经理

 

我们在年底的时候做了一个关于2005年的市场发展几个预测，主要有这么几点。

 

第一，明年推出的房屋供应量将会在下半年有一个比较大的集中放量，预测比今年同期增长3％左右，主要原因是由于“8·31”像一个闸门一样去了一部分水，这个水都需要在下半年用比较快的形式释放出来，就是“8·31”以后过关的项目，包括他们要迅速的交上土地出让金，而且要在两天之内交齐，实际上对开发商的资金链来说有比较大的压力，在这种情况下尽快的投向市场，释放压力是比较好的选择，所以我们认为明年下半年的集中放量可能是比较重要的特点。

 

第二，明年局部地区土地一级市场可能会出现由热转冷的趋势，特别是某些特定的区域里面。实际上政府的各级部门并没有明确说过2006年或者2007年不许进行大规模的开发，但传言往往比领导的讲话更为重要，所以特别是在奥运村周边的项目，希望能够在2006年或者2007年上半年做大面积销售工作的话，明年拿地是必须的，但存在比较大的不确定性，所以局部地区会发生由热变冷的趋向。

 

第三，明年的交易量会加大。实际上一直在说，房地产最重要的目标不是价格高低，而是交易量大小，跟股票的换手率一样的概念。我们认为明年的交易量会上升至少30％，这也是由于明年集中放量造成的主要原因。由于这么大的集中放量，我非常赞同买方市场的特性，价格上涨和材料价格上涨不会对最终的房价有非常大的影响，所以价格应该是持平或者是略升。

 

其他还有，二手房的交易2005年激增，其实2004年二手房交易量已经比2003年增加了80％，2005年至少在80％以上；2005年升级换代可能会呈现一个高峰，这是根据客户调查得到的结论。伟业在市场上做了10年，许多客户对自己在1993、1994年买的房子已经不能满足，希望能够升级，一、二手交易的顺畅，梯级消费概念的引入使得升级换代更便于实现。

 

有追求的开发商有前途

 

童渊　北京百人行房地产咨询策划有限公司总经理

 

2004年豪宅的开发商莫名其妙挣到不少钱，包括万国城、棕榈泉、海晟名苑几个项目，开始开发商没有预计要卖到每平方米2000至2200美金，但是突然间一下没了。买豪宅的人很少作为投资，大部分是作为自住的，现在整个需求量还是蛮大的。上半年推出来的昆仑、九号公寓，都是准备卖到每平方米接近3000美金的。有些策划人告诉开发商如果是上海能卖到5万，咱们卖5万应该可以，汤总的项目在上海已经卖到六七千美金了，非常接近香港的价位了，前两天碰到两个开发商问我，我感觉北京与上海相比，还有一定的距离。

 

2005年，开发商做项目的时候会越来越倾向品质方面的发展。北京整个房地产市场大概做了有十二三年了，从开始的时候就是靠代理行的一张嘴，到老潘开始的理念，前几年实际上已经开始做品质了，现在更多的是在做文化，我想我们很快就会从文化走到服务。现在开发商不仅做项目，也在做企业，这个企业不光在北京做，也开始在外面发展了，像阳光100、香江国际等等，都是很好的案例。

 

另外一个趋向是什么？公园大道、棕榈泉、海晟名苑，如果当时开发商就做一个板塔卖每平方米7000元的话，我相信一下子可以卖完，可是他们却咬着牙把整个品质做高了，尽管到最后利润差不多一样，但品质提高了，企业形象树立起来了。所以开发商终于尝试到了，如果能够把项目的品质做到最好，实际上既有名也有利，今后会有更多开发商放胆做出好东西。本版图片毛序国摄

 

专业公司适者生存

 

张宝全　今典集团董事长

 

目前来说，给楼市带来的状况是一种新的瓶颈，当然这种瓶颈是在镇痛和混乱以后的瓶颈，比如2004年土地政策、金融政策的改变其实是把门槛提高了，我认为发展商或者似是而非的发展商该退出的退出了，该转换的转换了，该走掉的走掉了，剩下的可能就是以资金为基础，以专业为背景的公司生存下来，人们开始面对市场，面对消费者做出自己的决策，无论是专业化的决策还是多元化的决策，都是根据地产发展的大势，也根据企业战略发展的大势，也就是说2004年是这么一种变动，2004年也是一种选择，2005年这种选择会清晰化、明晰化。

 

房价的问题一直是很多人关心的焦点，张宝全认为，2005年北京的市场供需两旺过程中房价仍然是稳中略升，房价总体在5％的变化过程当中可能会成为基本态势，但是2005年的市场和2004年相比可能会少了很多热闹，就是因为在各得其所的过程中各归其位或者各谋其政了。包括首创，在地产过程中开始介入到城市的基础设施等等，包括当代都开始介入到基础设施，明年地产界的多元化可能也是个必然趋势。