任志强：房地产起起伏伏是必然 大起大落隐祸根

北京市华远集团总裁　任志强

 

每到年底都会有一次盘点结算，看看今年的收成、掂掂明年的打算。也总是有人欢喜有人怨，喜的满缸流油，怨的难过年关。

 

今年的楼市又是一个政策变化颇多、收获大于预期的丰收年。愁的其实大多不在今年的利润，而在于明年可用于播种的土地还没有着落，并且不可预见土地在政府垄断情况下的招拍挂可能出现的预期。也许竞争中的未来会让一些开发商不得不另辟蹊径。

 

一　投资增速与变化

 

年初的房地产投资在去年国务院18号通知精神的鼓励之下如井喷一般，增幅超过了50%，以至于招来了各种各样的指责。宏观调控从土地和信贷两个闸门开始关闭的措施让房地产首当其冲地面临了巨大的压力。投资增速在土地与信贷的紧缩之后迅速下滑，截止到10月份，全国房地产业所有涉及投资项下的指标均出现了全面的回落。

 

投资增速迅速回落了、土地购置面积回落了、土地开发的进度回落了、在施面积回落了、新开工面积回落了、竣工面积回落了，并且仍在继续保持着回落的趋势，这一趋势会因今年土地供给和信贷资金的减少，在明年上半年或更长时间(除非改变现行政策)继续保持强势的惯性作用而继续回落。起码到目前为止尚看不到任何能让投资增速恢复增长的现象和理由。

 

房地产投资确实是高增长了，但自1998年房改政策出台之后，加大了房地产市场化的推动，同时大大缩减了房屋建设与分配中的非市场化投资成分。在这种投资替代的作用之下，房地产投资增长只是在弥补因基本建设和自建自住的投资空缺，因此在房地产高速增长中我国连续十多年的平均住宅竣工总量的增长仅仅为3.2%。这3.2%的增长同样无法满足城市化进程中的住房需求和日益增长的城镇居民改善住房条件的物质消费需求。

 

目前房地产投资的高增长其实是不同分类投资替代速度的表现。在目前尚未能完全替代中，房地产投资尚只占到所有全社会建房投资的不足60%，占城镇住宅建设总投资比重的85%时，就开始担心房地产的投资过热实际是在减弱这种投资的替代速度和市场化进程。

 

二　土地供给与变化

 

北京从1月就出现了经营性用地暂停审批的指令，又出台了恢复审批之后的限制性指令，接着是4月29日停止农用地转非的全国性禁止令。然后是8月31日的大限，年终更是涉及土地问题的多个文件的出台，总之要实行最严格的控制与管理。

 

不管什么样的审批与管理方式，市场最关心的只是有多少可以使用的土地。最终对市场影响最大的还是供求关系的平衡。

 

自2002年7月1日的土地供给方式改变之后，统计数字告诉市场的信息是新的土地供给办法使土地的供给总量在急速下降，而价格在供求关系被扭曲之后急速上升,因此市场中的预期是土地只会供给偏紧并供不应求。今年前三个季度土地的购置量同比仅增长了2.6%，并且尚有约70%为协议出让，如果100%变成招拍挂方式供给时，土地购置量将会大幅下降并成为负增长。

 

土地供给的紧缩让所有用协议出让占有土地的发展商发了一笔横财，也让房屋市场在供求关系的失衡中发了一笔横财，但晚餐暴食之后就可能会出现青黄不接，毕竟财力有限、存量不足、难以过冬。逐步显现的是土地价格的增长将随着供给方式的变化增幅超过了房价的增长，上半年不到30%的招拍挂方式供给的土地出让价款占全部出让价款的61%就是最好的说明。

 

实际的土地供给并不等于市场的房屋供给。土地从购置至开发要有一个周期，从招拍挂至实际拿到土地有个周期，土地完成规划和投入生产还有个周期，开工到竣工同样有个周期，几个周期的时间占用会倍数效应递增土地供给的供求关系，所谓的土地储备对开发商而言是要预先解决周期问题。当开发商失去了自我调节周期的能力时，实际上等于市场的房屋供给失去了平衡调节的能力。

 

明显可以看到的结果是今年前三季度新开工面积的下降，部分地区如北京已变成了新开工的负增长，并且负增长的幅度在不断加大，可想而知土地供给总量对市场未来影响的作用是巨大的。可能产生的恶果不是在今天而是在明年或更长的一段时间显现。不改变目前的供给方式和供给总量，明后年的预期就会发生不是增长过热而是严重不足的紧缩。

 

三　市场的反应和变化

 

与投资和土地增速减缓相反的是市场中的反应，在其他指标下降时，始终保持上升的指标是销售与房价。

 

在房地产市场中最重要的在于销售(或出租)。自有泡沫说之后，全国市场就出现了销售的高增长，其增幅一直大于投资的增幅,同时出现了当年销售量大于竣工量的可喜之况。北京市自2002年下半年之后至今一直保持着销售总量大于竣工总量的情况，自然也同时开始出现所谓的空置量下降。

 

有人说重点房价高增的地区，来源于地方政府大量城市改造成基础设施建设而形成的强制性需求与消费，造成了供求关系的失衡。但北京市5年前拆迁总量为十万户，每年以20%的减速，今年拆迁量不足两万户，但5年中递减的强制性消费却没有形成销售的减弱，反而是连续多年的高增长，同时平均房价并未发生大起大落，而处于平稳状态。连投资的增长都处于平稳的增长之中。其实北京恰恰是房地产投资替代基本建设投资最重要的地区，无疑北京的市场是健康的、平稳的、可持续的市场反应。但一旦土地的供求失衡之后，这个局面大约也就难以为继了，不久的将来，新开项目的负增长效应将在投资中和市场中反应出来。

 

有人说房价的高增长已形成了泡沫，但房价的增长原因何在？要分析房价增长中影响的因素。

 

有人说房价与收入比之差价大是泡沫，这个结论是对的，但中间的房价收入比并非在加大而是在逐年缩小，不能用一年的房价增长与收入增长对比，而要用数年的收入增长和房价增长对比，不能用平均收入的增长对比，而要用购房人群的收入对比，将我国的房价与收入都同样按国际统一标准去衡量时，发现我国目前的房价收入比处于比96个国家统计的标准还低，而并不比发达国家更高。销售情况在房价增长中始终保持着比房价增幅更高的比例就是证明。

 

有人说期房者中投资比例过高，谁能作出证明，有说空置率在增加同样有谁证明，REICO工作室对这一系列问题用数字作出了解答，市场用数字作出了解答。

 

四　信贷政策的变化与加息

 

信贷政策和加息都面对的是整个宏观经济中的所有行业和市场全体并非单独面对房地产，当然房地产处于重要的位置，M1、M2增速的下降并没有使房地产市场一蹶不振，而仍在正常发展和增长，大多数消费者也仍在购房而圆成家之梦。

 

也许未来的调控中会将房地产的位置摆在更前面，从世界各国的发展情况看，我国房地产在GDP的比重人很低，房地产投资在固定资产投资中的比重也还很低，未来的发展中将必然要提高房地产在经济发展中的地位。相关的政策调整也将服从于让更多的人能住上好房子，努力提高群众生活质量的目标。