房地产定制服务政策转宽 个人建房受立项制约

成本高、难立项导致该市场不够活跃，但随着“代建制”的推行，此业务有望兴起

 

从2001年起，万通集团就着手成立专门从事房地产定制服务的公司，但直到目前，北京仍只有万通一家在做此项服务。据了解，制约房地产定制服务发展的主因是当前国有土地政策及相关法规无法为其提供良好的发展空间。但也有业内人士预测，随着今年7月代建制的推行和房地产市场对资金要求的提高，一些中小开发商将逐渐挤入房地产定制化服务行列，该领域未来发展前景看好。

 

「现状」

 

定制化服务“有名无市”

 

北京目前只有万通一家在做此项服务，成品也主要以外省城项目为主

 

“个性化定制”是根据客户的需求，为其提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用的系列定制服务。据北京万通新概念集成住宅开发有限公司总经理姜郁介绍，2001年2月该公司成立了北京万通新概念集成住宅开发有限公司，提出国内首家美国式个性化定制服务，曾一度被业内广为关注。

 

姜郁表示，这是一种全新的商业模式，定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。定制住宅的预算和房屋风格由客户自定，万通只负责按照施工建造，建好后收取总造价10%至15％的服务费。与传统开发商不同的是，万通搞定制是以集成服务商的形象出现。

 

但实际上，从万通提出地产定制化服务至今，北京仍只有其一家在做此项服务。而万通的定制化成品也主要以外省城项目为主，包括昆明阳光高尔夫别墅、廊坊新奥高尔夫、江西省旅游局办公楼等一批定制服务项目。

 

万通某负责人表示，虽然公司计划到2007年把定制化服务拓展到公司总业务量的23.8%，目前也正在和一些大客户洽谈，但就现阶段市场反应来看，北京房地产定制化服务市场的不够活跃也将影响到这一业务的进一步拓展。

 

「原因」

 

个人建房受立项制约

 

除此之外，不能批发购买建材使建安成本提高也是制约该项服务发展的一个重要因素

 

关于定制化服务在京发展缓慢的原因，姜郁表示，因去年别墅批地叫停，使当时以别墅产品为主体的定制化服务业务受到了一些影响，但随后万通又在商用物业及企业总部办公用房等领域获得了新的发展空间。

 

一位曾做过定制化服务的业内人士称，政府部门有关规划立项的相关规定给定制化服务的具体实施带来了一定的不便，即使是私人建别墅或是企业自建办公楼，也要到政府部门去立项，开发商需办理各种手续，程序繁琐。这位业内人士还称，相对其他城市来说，在北京做定制地产项目更难些。个人想建房，目前上海等一些发达城市的发改委政策比较灵活，只需备案即可，但北京则不同，建别墅还要到发改委立项，获得立项批准后才能实施下一步建设的计划，这一制约使个性化定制服务很难在北京市场上有所突破。

 

除立项方面的阻力外，建材成本的高居不下也是制约北京地产定制化发展的一个重要因素。据蜂鸟社区市场部经理于洋介绍，对于一个建筑面积达10多万平方米的项目，开发商若以传统方式开发，门、窗、水泥等建筑材料都是以批发形式购买，折扣很低，能降低不少成本，而若是定制楼宇，开发商需根据客户的菜单购买建材，不可能采取批发的形式，因此很难在建材成本上节省费用。

 

此外，国内规定土地居住使用年限不超过70年，这对于定制化客户来说，花巨资买完地后却不能像国外那样永久拥有，中国的土地制度非私有化，商业项目用地甚至只有50年产权，这也使意向性客户心存顾虑。

 

■发展趋势

 

中小开发商有望转做服务商

 

业内预测，未来社会分工的细化将使开发商与服务商彻底分离

 

2004年7月16日发布的《国务院关于投资体制改革的决定》明确提出，“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。这一新政策将吸引开发商向服务商转变，无疑会给房地产定制化服务带来商机。于洋称，随着房地产市场对资金要求的提高，一些不愿淡出地产圈的中小地产公司有可能由开发商转为服务商，专门为客户定做地产项目。