联想进军北京住宅市场 融科橄榄城蓄势待发

北京楼市虽然是“涨”声一片，但不同的区域，涨幅也不同，购房人选房自然愿意跟着“涨幅”走，哪儿“涨幅”高买哪儿，一个个热点区域也相继形成，明年北京楼市的热点在哪儿呢？

 

一位在业内打拼了十几年的资深人士分析说，楼市的热点一般是跟着规划走。最早的时候，北京楼市的热点走“线”，哪儿路通了，哪儿就热起来了，比如京顺、京昌都曾风光一时；近几年，北京楼市的热点走“片”，商业热点有CBD、中关村、金融街等，居住热点有亚运村及亚北、望京、太阳宫、朝阳公园、双井、亦庄、西山等。但今年以来，随着北京城市建设步伐的加大，楼市的热点也多起来了，而且区域分散，很难像以前那样总结出“热点东移”、“热点西进”等规律，只能说是“热点分散，全面开花”。

 

伟业顾问的数据分析印证了上述观点。伟业顾问总经理林洁说：目前，楼市热点区域明显分散化，总体来讲，楼市热点只能大致按“由东到西、由北到南、由里到外”来总结，在“由东到西”的发展过程中，西部会成为“热中之热”。

 

什么是热点区域呢？无非是供需两旺、成交量高。按照这个标准，目前北京楼市中各个区域都有热点出现。

 

2004年以来，北京楼市一路看好，无论是城里的公寓，还是郊区的住宅；无论是城北的普通住宅，还是城南的Townhouse；无论是亦庄、望京、中关村这样一些老的热点区域，还是京沈高速、京承高速、良乡、朝阳北路这样一些新的热点区域；无论是经济适用房、普通商品房还是上万元的豪宅；无论是小户型还是主流住宅产品，无论是新开楼盘还是陈年老盘，房子都出奇地好卖，北京楼市全线飘红，处处有热点。

 

2005年的热点或者说区域性变化，将维持和发展今年“全面开花”的趋势，并呈现出“由东向西、由北向南、由里向外”的“火势蔓延”的趋势。造成这种趋势的原因有两个：一个是由于随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；一个是随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，居住新区和土地供应不断出现，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势正是以土地供应为先决条件、分散热点区域的表现。

 

伟业顾问分析，相对来讲，在北京的各个热点区域中，西部区域楼盘的价格比起其他区域的同档次楼盘要高，究其原因，有以下几个方面：

 

首先是根据北京市“两轴、两带、多中心”的城市整体规划，西边区域属于西部生态带的范围，无论从历史、现状，还是未来发展的趋势看，供应量相对较少是一个长期的状况。

 

其次，西部、特别是西北部的山水和教育资源的稀缺性是本区域最大的特点。西北部区域历来是京城皇家园林选址的上风上水的宝地，香山、西山的景观资源非常丰富。海淀区高校的集中、教育设施的齐备也是其他区域无可比拟的。另外，西部区域客户有效需求增加显著，由于西部是高科技产业和教育行业的集中区域，而近年来这两个行业的发展非常迅速，从业人员收入水平增长很快，中关村IT精英和各高校教师的经济收益提高不少，购买力自然也增加了。

 

与此同时，西部地区可开发用地短缺将是一个长时期的状况，住宅产品供应量也就有限，难以形成像其他区域那样非常激烈的市场竞争，再加上区域客户购买力的不断增强，会在2005年形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。

 

中原相关人士分析，北京楼市的热点区域应按照写字楼、商业、住宅等内容细分。从住宅和公寓的区域热点来看，2004年，北京楼市就出现了“全面开花”的局面。2005年住宅和公寓的新热点，将转向现有热点区域的外围。比如近几年，东部公寓供应比较旺盛的热点区域如CBD、燕莎、东直门、酒仙桥等，由于土地的不可再生性，这些地区可供开发的土地面积减少，因而这一带的新增公寓在减少，转而向这些区域的外围扩张或向新的城市功能区域发展。根据北京中原这些年对公寓市场分布区域的监控，预测2005年新增公寓主要集中在双井、丽都、亚奥区域、通州及中关村外围、亦庄南区等区域。

 

亚豪地产对北京楼市2005年的热点区域相对具体一些。亚豪地产相关人士分析说，预计2005年北京将在以下几个区域爆发出强劲的市场冲击力，包括西四环南段两侧、山后地区、亚北别墅市场、酒仙桥地区、百子湾地区、通州北关地区、东四环朝阳公园桥及红领巾桥两侧、马驹桥地区等。这些区域中大部分将至少出现1个震动市场的大盘，另一部分将出现多个中型楼盘同期面世的局面。