政府怕房价大跌 各地政府幕后活动明显在托市！

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004年09月20日08:57 中国经营报  王其明  

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“政府最怕的不是房价上涨而是房价下跌，尤其是大跌！”记者在近期采访中听到很多如此论调的表述。复旦大学经济学博士宋忠敏的观察进一步证明了人们的推测，他说：“现在各地政府推行的新政策很明显在托市。”

　　物价一直在上涨，央行加息的压力在加大，甚至有消息称高层已经对加息达成共识，加息只是时间问题。最近，搜房一项大型调查显示：如果房贷加息，沪市民将有７７％的购房计划受到影响，只有２３％的购房打算仍将按原定步骤实施。“加息”对原本趋冷的上海楼市可谓雪上加霜。近期，长三角各城市地方政府纷纷出台各项针对楼市的新举措，“托市”之心昭然若揭。

 

■上海：一拖一放解危情

 

　　上海楼市形势严峻。中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，明确要求，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。上海各家银行也出台了各自的政策，其中重要一点：收紧个人按揭贷款。为规避风险，目前上海奉贤、金山等偏远五区有的银行已经不发放二手房贷款，内环商品房最高贷款７成，内外环最高贷款额度６成，环线以外最高５成。而环线以外区域是上海楼市当前主要的供应区域。

　　有的银行已经开始“加息”。中国农业银行最新规定，申请第二套住房商业贷款利率上涨。贷款年限１年至１０年利率上调到５．７６％，１１年至１５年利率上调至６．３％，而１６年至３０年房贷利率甚至上调到６．６％。中国银行也开始调整部分贷款利息。这似乎在暗示，各金融机构对上海楼市的判断不再乐观。

　　不过也有开发商提出了自己见解，复地集团董事总经理范伟对记者说：“澳大利亚、英国也加息了，但是，并不是立刻使得房价大幅度下跌。中国即使加息，也是小幅度加息，对市场直接影响不会很大。当然，对需求有些心理方面的影响。”

　　在上海，房地产对整个经济的支柱作用极为明显。２００３年，上海房地产业对ＧＤＰ的贡献达到７．４％。上海中瑞营销管理有限公司副总经理朱成纲分析：“上海经济的增长对房地产业依赖很大。上海经济还没有完全转型成功，还未真正形成国际金融、贸易、经济和航运中心。未来２到３年，经济的发展还要依靠房地产业发展。”

　　今年，尤其５月实行宏观调控后，上海楼市急转直下，除了少数市中心楼盘外，绝大部分房子销售不畅，楼盘直接、变相打折随处可见。二手房交易大量萎缩，据住商不动产上海总部副总经理林倩对记者说：“六七月份以来，上海二手房成交数量下降了２０％左右。”

　　上海市政府并未坐视楼市变化，其化有形为无形的“托市”之举，显示出了一个成熟政府的水平。去年房价飙升时，上海市政府宣布，将连续三年每年建设３００万平米的中低价商品房。今年５月，上海市房地局宣称，今年计划建成３００万平方米中低价配套商品房。到５月，全市新建配套商品房已建成８０．２万平方米，在建面积２４５万平方米。同时，还计划新开工３００万平方米。但是，到现在第三季度，应当正是推出来的时候，却反而没有了任何消息，据称已经延缓推出。业内人士认为，这可视作政府的“托市”之举。因为，一旦政府推出这些低价房，对现有市场将是重大打击。

　　同样在不久前，《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》开始公开征求市民意见。而规定的最大变化就是住房公积金的提取条件将放宽。这一利好消息的放出，也可以看出政府的“托市”意图。更值得注意的是，原本媒体上难得一见的政府智囊专家们，纷纷在沪上各大媒体上撰文发表言论，为楼市唱赞歌。

　　一位不愿透露姓名的专家接受记者采访时评价：“政府托市，根本上说是没有错误的。房价低时政府出台政策托市，与房价高时政府出台政策平抑房价是一样的，无可厚非。”

 

■杭州：免税救市

 

　　在业界，杭州楼市一直备受关注。由于在土地供应上实行饥饿战略，土地价格居高不下，也导致房价一路走高。去年９月，杭州市政府提出了“居者有其屋”口号，为了打压房价，出台了征收２０％的二手房交易所得税政策。政策于今年１月１日开始实施，于９月１日正式取消。市场一片欢呼，认为这给市场注入了一支强心剂。这一政策的出台和取消，典型的反映了政府对楼市的政策调节，也是今年地方政府托市最为有力的举措。

杭州楼市，从去年到今年可谓“冰火两重天”。去年，交易量火爆，连续四年房价上涨。今年，还没有开始宏观调控，“五一”杭州房交会上二手房成交量已不如去年的三分之一，而且二手房交易量持续下降。浙江工业大学经贸学院副院长、房地产研究所所长虞晓芬对记者说：“宏观调控对杭州楼市影响是很大的，动拆迁停止后，需求减少，未来杭州房价回调是必然的。”正是在房价回调的关口，杭州市政府出台了免二手房交易税这一政策，用有形之手干涉市场。

 

■苏州：运筹托市计划

 

　　在江苏，由于省会南京将开十运会，建设活动如火如荼，动拆迁总体放缓但相对于其他城市速度依然很快。楼市尽管不如去年，但是相对于长三角其他城市还算比较好。

　　苏州市场，向来是苏、锡、常三城的风向标。５月开始，苏州楼市风向突变，一些原本很好的楼盘纷纷滞销，一些新开楼盘不得不一再调低开盘价，整个楼市开始由卖方市场转向买方市场。据资料显示，５月份销售面积为５５万平方米，６月份为５０万平方米，销售面积开始下降。空置率则在上升，今年３月份苏州楼市的空置率为７３万平方米，６月份上升到８７万平方米，增幅将近２０％。去年１０月，全国各路房地产巨头苏州拼抢土地，至今苏州业界仍记忆犹新。但是到了今年５月，苏州拍地居然两块土地流标。苏州市工商联房地产业商会秘书长王力行对记者说：“现在苏州楼市不是很好，销售不顺利，变相降价到处都是。”无锡、常州行情大体如此。

　　鉴于如此市场情形，苏州市建设局做了一项调研活动并形成了一份调研报告。报告中提出了多项措施，建议政府通过一些手段来调控楼市，如解决存量土地开工问题、限期限量开发，按照房产商开发项目面积大小确定分期开发计划；对不能按规定计划开发的，通过按延期时间长短加征高额基础设施费予以调控；维持一定的拆迁规模的同时，提高拆迁安置补偿，通过市场解决拆迁安置；政府调度有一定调控权的投资公司、商业银行，对一些“开发前景好”的开发项目予以融资，解决房地产商融资难问题。报告中提出的“土地可以分期开发、动拆迁市场化、金融放宽”这三项措施是非常具有操作性的，如果能得以实施，将是对市场的有力支撑。据江苏有关媒体报道：这份报告已被送到了苏州市委最高领导的案头。苏州市委市政府高层对此事高度重视，要求有关部门对这些措施要召开会议“进行研讨和部署”，以确保苏州房地产市场“健康发展”。

 

■政府托市功效有限

 

　　冰冻三尺，非一日之寒。长三角楼市的现状，其根源在于前几年各地政府纷纷鼓励房地产投资、消费，导致房价上涨过快。朱成钢对记者说：“现在的房价下调，属于楼市的理性回归。”上海万科房地产有限公司市场营销部经理胡文魄认为：房价走势，从根本上说是由市场供需关系决定的。

　　香港楼市就是很好的例证。１９９７年楼市崩盘前一片红火，虚假繁荣。崩盘后，政府使出浑身解数，至今也起色不大。虞晓芬对记者说：“政府通过政策来托市，基本上说效果不会太明显。”杭州取消二手房交易个人所得税后，并没有出现想象中的楼盘大放量。

　　复旦大学经济学博士宋忠敏也认为：“政府托市，能起一点儿作用，但是作用不会很大。我们需要纠正一个认识上的误区：房价只能涨不能跌，房价下跌就意味着房地产不是健康发展。上世纪９０年代，日本房地产不断膨胀并破裂的教训之一就是‘地价房价只涨不跌’的思想观念促发了房地产的过度投机。房地产市场健康发展，并不是和只能涨不能跌划等号！”

　　他分析， ２００２年，深圳市房价比１９９４年下降了１８％，房价收入比从１４．６倍下降到５．７４倍，房地产增加值则从１９９５年的５８．７４亿元上升到２００１年的１１０．６９亿元，年均增长１１．１％。他对记者强调：“因此，房价下调与房地产业的快速发展并不是相悖的。”

责任编辑/jn001

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