8.31后土地价相差悬殊 部分以起拍价成交

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年01月10日11:46 新京报  张宏强  

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●4个月来共有25块土地以招拍挂形式出让，其中仅有三块地成交价高于起始价

●业内认为目前地价对房价的影响尚不明显，但今年下半年地价小幅上扬后会波及房价

时至今日，“8.31大限”已过去4个多月，有关8.31后土地价格的涨跌，以及地价对房

价影响的争论此起彼伏。据了解，8.31后北京已上市成交和正在成交的土地达30多宗，土地交易情况冷热不均，土地价格较以往协议出让相比也有所提升，但国土资源局处长称，2004年北京招拍挂土地成交单价比去年同类方式出让的土地只涨了100元左右，对整体房价不会产生太大影响。

大部分地块以起拍价成交

在8.31后以招拍挂形式出让的25块土地中，多数土地只有一两家开发商报价

记者从北京市土地整理储备中心网站看到，8.31之后，北京土地市场成交数量为25块，其中绝大部分地块以起拍价成交，出现抢购现象的只有三块。

以8.31后首宗成交的挂牌出让土地，怀柔府前街3号综合楼项目用地为例，该地块在挂牌期间只有北京天正海高房地产开发有限公司以底价1173.95万元参与报价，并最终成交。其他大部分地块情况与此相似。

而在目前北京土地整理储备中心网站挂出的8块正在交易的地块中，北京市东城区“海运仓危改小区B1区公共服务设施”用地、朝阳区北苑家园八区“北方明珠大厦公共设施用地”、海淀区中关村西区Ⅰ-3、4、5号综合科技贸易用地至今一直无人问津。

对此，北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为，一些地块受冷落的现象和该地块所处位置、开发情况、规划用途及开发商对土地体量的需求有关，另一方面，目前挂牌土地的起始价是评估后的价格，比协议出让时有了很大上浮，因此开发商在决定拿地时大多比较理性。

位置较好的三块地备受追捧

竞价激烈，成交价均远高于起始价，上涨幅度最高者达25%

在8.31后上市的土地中，也有一些地块因位置好，利润空间大成为商家竞相争抢的对象。首创置业股份有限公司与Reco ZiyangPteLimited联合摘牌的朝阳区朝阳路十里堡1号及2号住宅及配套用地，93400万元的成交价比92270.712万元的底价提升了1.2%。

而底价为3942.4万元的朝阳区东风乡石佛营市场配套公建用地，经过41轮现场竞价，最终被北京海华房地产开发有限公司以高出成交价23%的价格摘牌，成交价高达4860万元。

北京归谷园有限责任公司则经过118次举牌，以11.75亿元的天价一举拿下海淀区西二旗居住区二期用地，这块地底价是94004.74万元，成交价上涨了25%。

招拍挂地价较协议出让涨幅不大

国土资源局负责人称，8.31后土地价格受影响的只是占地价6%至10%的出让金部分，因此地价涨幅不会很大

采访中，业界普遍认为，由于招拍挂方式是价高者得。

土地供应量必定是小于至多是等于需求量，多人竞争的结果必然导致地价上涨。李文杰认为，土地由协议出让转为招拍挂方式后，土地价格明显上升，特别是居住类用地。“8.31后北京土地补偿费用比之前增加了30%左右，不过目前有回落的趋势”。北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示。

据当代置业副总经理姜鹏介绍，北京当代房地产开发有限责任公司日前摘牌的海淀区清河南库居住、行政办公用地价格比协议出让时确实高出了不少，但具体细节没有透露。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春则认为，土地资源紧缺，招拍挂后比协议出让土地价格上涨是正常的，但幅度不会太大。

某政府相关部门最近公布的一系列数据也印证了地价上涨的观点。2004年11月16日，中国人民银行公布了《2004年第三季度中国货币政策执行报告》，报告指出，2004年前三季度，我国土地交易价格同比上涨了11.6%.而国土资源局资产处处长在2004年12月份的一次会议上也提供了这样一组数据：2003年我国招拍挂土地单价在500元/平方米左右；2004年1至8月份，招拍挂土地单价接近600元/平方米。该处长虽未提供8.31之后土地成交价，但也表示和8.31之前相比，招拍挂土地成交价波动并不大。

国土资源局土地利用管理司副司长冷宏志曾表示，出让金只占地价的6%至10%.按照这一比例，8.31后土地价格受影响的只是出让金部分，因此涨幅不会很大。

2005年北京地价还会小幅上扬

业内预计，2005年下半年开始地价在供求关系中的波动才会显露出来

采访中，业内人士也普遍认为，2005年北京土地价格还会继续上涨，但幅度不大。“2004年下半年和2005年上半年，北京土地市场主要还是处理历史遗留问题，土地市场仍处于整理阶段，预计2005年下半年开始，北京土地市场才会真正进入市场化运作，届时土地价格会小幅上涨。”李文杰预测。

房价影响

去年高价拿地者房价均高于周边楼价

近期成交的海淀区西二旗居住区二期用地土地成本价达3005元/平方米，依照目前顺驰领海的情况，业内预计此地块日后房价也将不菲

地价非影响房价的决定性因素

“71号令”出台后，华远集团董事长任志强从2004年6月起多次撰文抨击招拍挂政策，认为该政策哄抬了地价，提升了房价，导致经济持续过热。2004年10月11日，国土资源局副部长在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，首次公开反驳了任志强的看法。该副部长认为，是因为房地产市场供不应求，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。李文杰也认为，土地价格上扬虽然对房价有影响，但不是决定性因素。土地价格上涨，直接压缩了开发商的利润空间，至于这部分成本是否会转嫁给普通消费者，要看政府的土地供应量。

采访中，关于究竟是地价上涨导致房价上涨，还是房价上涨导致地价上涨的问题，有开发商认为这是先有鸡还是先有蛋的问题，不是很容易能弄清楚的。但去年北京市统计局公布的一串数字或许更有说明价值：2004年1至9月，北京市购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，同比下降4.8%.这些数字表明，去年北京房地产市场土地开发面积缩水，这会直接影响到此后一两年内北京的房屋供应量，进而影响到房价。

顺驰领海单价高出当地房价2000多元

北京大学经济研究中心教授平新乔根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据得出结论：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。

他分析认为，土地价格每上升1个百分点，楼盘价格会上升0.78个百分点。

具体到某个楼盘，房价较之前或周围同质楼盘价格上升，这其中有多大比例是由于地价上涨引起的，很难做出数字分析，不过招拍挂后，开发商高价拿地选择开发中高端项目比较常见。

2003年底顺驰(中国)以9.05亿拍得了北京大兴黄村1号地，由此运作的顺驰领海，每平方米总成本大约是5000元。该项目入市后，均价5700元/平方米。而该区域普通住宅价格一般仅为3000元/平方米左右。该项目开发商的说法是，高出的钱主要花在了提高项目品质上。而此前北京归谷园有限责任公司拿下的海淀区西二旗居住区二期用地，仅土地成本就达到了3005元/平方米，再加上后期投入，估计定价也不菲。

记者观察

“招拍挂”非土地价格增长诱因

中国土地市场自1988年第一次出现土地使用权拍卖到如今，土地市场建设逐步走向规范化、市场化。随着新土地制度的启动，土地价格较以往相比虽有所上涨，但导致这一上涨现象的本质原因绝不是新的土地买卖方式。

在原有的土地协议出让制度下，我们无法获知真实的土地市场价，大部分的土地租金的消散都变成了“权力”的租金，在这种情况下，显示出的也是土地价格的低廉。但“价高者得”的拍卖机制却能反映出土地的真实价格。事实上，招拍挂交易方式本身并不具备提高价格的机制，因此，“招拍挂”的土地交易方式不能被看作是土地价格增长的诱因。关于地价和房价的关系，开发商看到的只是供给价格，认为土地价格的上涨会导致房地产产品成本的上升。

但事实上，决定房价的因素不仅仅是地价，还有有效需求的大小、消费者偏好、产品的替代性、消费者心理预期，甚至大经济环境等。从社会经济整体角度看，市场竞争和供求关系决定了房地产产品的需求价格，这个价格再反过去决定土地的需求价格，这样才能比较真实地反映出土地价格。对于开发商而言，房地产市场永远是竞争定价，价定成本。

责任编辑/xinjiang_news

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