法官提醒：二手房买卖 别忘了维护合法权益

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年04月01日10:20 新闻晨报  唐海力  

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本期房产周刊将选取2个与二手房买卖相关的案例，通过具体判案过程，并请静安法院李鸿光法官作出点评，让读者对这一系列二手房买卖中的细节问题有更清晰的了解，以便在今后的二手房买卖中，懂得如何拿起法律武器，维护自己的合法权益。
   全额付清了房款、入住购买的二手房19个月之后，才拿到了产权证。对此忿忿不平的王先生，以出售方未能在90天内办妥过户手续，起诉法院追究对方超期违约责任。日前，出售方被静安法院一审判决，支付买家违约赔偿金2.5万元。
   2002年12月21日，王先生与陆先生签订了《上海市房地产买卖合同》，购买陆名下在西康路某号一套房屋，房屋总价款68万余元。双方约定视钱款、房屋交割时为合同履行完毕，若有违约，则按每天万分之五赔偿对方。之后，王先生持合同向银行申请转按揭贷款38万元，同月30日双方会同银行去办理房产过户手续。次年1月17日，房地产交易中心却通知王先生该房屋被上海某法院查封，不予办理权利过户手续，直至2004年10月19日才获得房屋权利过户。
   购买方王先生未料到，已入住的房屋，办证却是这样麻烦。2004年12月27日，王一纸诉状告上法院，要求陆承担延缓1年多才过户的违约金17.34万元。他说陆因涉及其他案件，该房屋被他人申请诉讼保全，造成自己入住房屋迟迟不能办交易过户。期间，该房屋涉及多起诉讼，如他本人起诉区房地产交易中心不予登记的行政诉讼，一审、二审均未获支持。而银行也状告陆先生的贷款尚拖欠38.4万余元及利息、罚金，陆先生则采取了不应诉的态度，王先生却以第三人又参加了诉讼，要求确认与其买卖合同有效，愿代陆先生承担对银行还本付息义务。如此，才获得了法院确认他与陆先生的二手房买卖成立，王先生代陆支付银行贷款余额及利息、罚息共计39.8万余元（利息算至2003年9月10日）。之后，银行也同意转按揭，陆先生的借款由王先生来偿付。
   法院认为，买卖双方之间签订的二手房买卖合同中约定双方钱款、房屋交割时为合同履行完毕，但房屋买卖中权利的交付属于房屋出卖人的附随义务，在权利未转移前，买卖合同不能视为履行完毕。法院认定陆先生应在合理期限内将房屋权利转移给买房人，但自从王先生占有房屋1年多才取得房屋权利，遂认为存在违约事实，作为该违约金应由法院酌情而定，遂一审判决由陆先生支付王先生违约赔偿金2.5万元。
二手房买卖中，出售方收了定金毁约，但要认定究竟是哪一方毁约还得要靠证据来说话。近日，一起二手房买卖纠纷和一份电话录音证据材料，最终证实了是卖房人邹某毁约，法庭上邹某被判退还买房人原收取的定金及赔偿款8.5万元。
   2005年1月6日，家住浦东的沈先生经二手房中介公司介绍看中了地处本市铜仁路的一处房产，便与房主邹某签订了“房地产买卖居间协议”，双方达成总价为163万元。次日沈先生交给邹某购房定金5万元，邹某还与中介公司签订了出售居间合同。邹某与沈先生约定在2天后双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并首期支付总房款的30％，计48.9万元。岂料，在约定2天后签合同时，邹某发生了变卦，此后也拒绝再与沈先生签约。
   2月3日，沈先生一纸诉状到法院要求邹某双倍返还购房定金人民币10万元。邹某称在沈先生筹集第一笔资金期间，对方没有通知过自己，而在之后签约时，对方却换了另一位姓沈的和姓戴的男性，在房地产买卖合同最后一页上，没有沈先生的名字，自己还专门打电话请教了懂法律的朋友咨询，认为签约人不对，可能会有麻烦，故认为中介公司是在操纵“一女二嫁”，作为自己当然提出异议拒签。
对此沈先生说，购房时就是自己一家人购买，这一情况早就告诉了邹某。说到那天在中介公司，与邹某协商到深夜12点多钟，自己一直在现场，因已向银行有一笔贷款在身，为了能多贷一成贷款，故用父亲和表兄的名义购买。当时自己再三言明由本人与邹某来签约，但仍遭到邹某的拒绝。事实上邹某已将这处房产转让给了他人，原产证在中介公司处。
   沈先生当庭出示了从中介公司调来的一份电话录音证据，证明邹某不愿再履行合同的表述，还当场予以播放录音中的对话。
   面对被录下的声音，邹某承认是自己讲的话，但认为录音有删去自己的一些话。不管邹某怎样辩驳，他还是在电话录音中同意，给予沈先生及中介公司一至二万元的赔偿。承认自己的房产在今年1月25日另行卖给了他人。最终经法院调解，双方达成邹某连同原先收下的5万元定金，当庭给付沈先生人民币现款8.5万元。
   二手房买卖，在过户产证未办妥前，买卖双方都可以提出反悔，这完全属于当事人意志自治原则。如一旦反悔，那么反悔的一方就应承担相应的违约责任。可是纠纷闹到法庭上解决，法院则要审查究竟是谁在违约？若要举证，类似本案中的电话录音证据，不失为一份有效的证据材料。
   法官点评：
   这起涉及延缓办理房产权证的案件属于二手房买卖中的一种新情况。正如法院在判决中认定的那样，房产权利未转移前，房屋买卖合同不能视为履行完毕。付款、交房和房产权利的转移，应该说是二手房买卖合同的全部过程。从房产过户习惯看，尽管法律、法规或相关司法解释没有明确规定多少时间合适，但要拖至一年多才办完，时间明显过长。
而购房者王先生提出主张，依据有关商品房的司法解释按90天计算合理期限，由于该商品房司法解释并不适用个人所有权房屋买卖，法院当然不能支持。反过来，陆先生也说到合同约定当权利不能转移时，则可解除合同。
   这里要强调的是，合同中的权利不能转移约定，应理解为权利根本无法转移。涉及此案该房屋仅仅被作了诉讼保全，房屋权利转移处于一个不确定的状态，只要保全一旦解除，房屋权利转移是仍然可以进行的。

责任编辑/bj_ershoufang

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