中央商务区论坛：CBD不是楼盘销售的卖点(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年06月21日10:55 市场报  王立嘉  

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来自首届全国中央商务区发展研究高级论坛的报道

　“地处CBD中心核心”、“CBD周边精品现房”……在北京，只要广告语上沾了CBD这3个字母，该楼盘的价格就会扶摇直上。而这一现象，使很多中国其他省市的房地产开发商们羡慕不已，蜂拥而上，一时间，建立CBD仿佛成了一个时代潮流，但截至到今天，很多地区盲目上马的后果已经逐步显现。6月17日，首届全国中央商务区发展研究高级论坛在首都经济贸易大学、北京CBD发展研究基地举行，长期研究CBD的专家学者济济一堂，共同探讨中国各大中城市中央商务区发展过程中的热点问题。

CBD不是空穴来风

    国务院发展研究中心研究员岳颂东指出，建设CBD不是空穴来风，它确实需要一定的条件，是城市化程度发展到一定阶段的产物。比如北京CBD集中了涉外70％的资源，有65％的跨国公司的代表处和80％的豪华宾馆都集中在这里，所以北京在这个时候规划建设CBD，应该说是水到渠成的。与此不同的是有些城市盖一些楼群，结果出现有城无市的现象。城市的本质和主体是有“市”的要求才能建成。但目前一部分政府工作人员仍然存在着落后的“长官意识”，认为“我规划了，我把楼房建起来了，商就招来了”。有市必有城，但有城未必有市。比如“鬼楼”现象不胜枚举，资源白白的浪费。

　岳教授透露，建设部曾经委托过深圳的一家研究院调查过全国CBD建设的情况，据说当时提出一个指标，就是城市的GDP不满300亿元的不要搞。在岳教授看来，300亿元的标准仍然有点低，至少应该在1000亿以上，世界500强至少要有一强在这里落户。CBD是城市化发展到一定阶段的内在的一种自然趋势。可以根据地区的实际情况进行宏观规划，但绝不能一哄而上。

　　CBD不是广告词

　　在CBD项目发展比较成熟的北京提到CBD，普通百姓最先联想到的也是：建外SOHO、东方瑞景……等高档住宅的楼盘名称。每平方米万元左右的价格，让CBD几乎成了高档住宅的代名词。事实上，在CBD这个概念一出，周边各种档次的住宅型楼盘如雨后春笋般拔地而起，地价便似乘了火箭直入云霄。CBD成了房价上涨的主要促因。

　有榜样在前，中国各地的房地产商无不见猎心喜。为了也能乘上CBD的东风，目前一些中小城市也纷纷打出CBD的旗号，但实际上是在进行房地产开发，而且以投资的置业取代甚至挤占了商业的开发，一些开发区热中于搞住宅、商铺和专业市场的建设，而作为商务区重头戏写字楼的建设，由于贷款难、投资回收期长、风险大而受到冷落。广州CBD建设就出现了这样的教训。

　建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上指出，工业化、城市化、国际化，是一个城市建立CBD的3个必要条件，缺一不可。他指出，如果丧失商务的功能性，也就失去了CBD自身存在的意义。他举了个例子进行说明：10年前，就连北京最优秀的经济专家也不知道什么叫中央商务区。以为就是建金融街，跟服装街、美食街差不多。所以在阜成门的尝试，留下教训颇多。近两年来，大城市房价高涨。而阜成门桥头、万通新世纪却由开盘时3000美金一平方米，一路跌到10000人民币仍然卖不出去。主要是功能定位出了问题。当初招商引资时说，“将汇集国际一流的企业，提供五星级服务”，但如今却开起了小商品市场。截至到今年，中国银行等不少大型金融商务机构已经从原址搬出。

　目前很多城市还在把自己的商业街区、商贸流通中心和CBD放在一起，事实上，不同的城市功能区的土地价值是完全不一样的，人们很容易想象寸土寸金的商贸流通区建一般的市民住宅是多么的浪费，城市功能分区才能保证我们有限的城市土地资源得到最充分合理的利用。仅把CBD当作楼盘销售、特别是住宅楼盘销售的广告语，是非常不正常的现象。

　　CBD不是遍地开花

　专家们普遍认可，北京中央商务区虽然在交通等问题的规划上存在欠缺，但这个规划总体是比较合理的。但由于北京CBD是综合性的，西城提出的金融街，丰台提出的总部经济，实际上都与CBD部分功能雷同，而中国其他地区多头投放，功能雷同的现象更是普遍。

　岳颂东教授以青岛和深圳两地的教训为例。起初青岛市南区建设CBD的项目，从未来来看比较合理，因为那里有青岛市95％以上的银行，而且整个的存款余额，也主要集中在市南区，作为一个老的金融区，上CBD的条件充足；但是城北也决定要上CBD，一个副省级的城市建设两个CBD，造成了财力的分散。类似的还有深圳地区，深圳的老区是罗湖区，是当时的深圳金融中心，被称为深圳的中环，贷款余额占全市的69.6％，外汇贷款余额占全市的89.8％，外资存款余额占全市的74.8％。可以说CBD已成雏形。但是深圳的政府又在莆田区搞了一个新的CBD，几年过去了，现在也热不起来。

　一个城市财力有限，应该把财力、物力集中在一起。但在一个中心还没有饱和的情况下，就开始搞了其他几个和其功能雷同的地方，最后分散了财力，浪费了资源，造成了CBD的功能稀释。

　在发达国家，CBD是一个地理概念，在发展中国家，CBD建设往往成为一个城市发展的战略。如果CBD建设源于政府强势主导的城市战略，其导向就对开发商、各级政府部门和市民产生强大影响，容易形成大干快上的局面，并造成城市定位不准确或发生摇摆，不仅影响城市的正常建设，并对城市的交通建设和房地产开发产生误导作用。

　我国城市CBD热的重要原因除了政府行为以外，还有房地产开发商借此炒作，以提高房地产价格，形成CBD泡沫，很多城市CBD建设中途夭折即缘于此。

　业内人士指出，发展和建设中央商务区最重要的是要遵从客观规律，虚心学习别人的成功经验，尽可能的规避别人已经犯过的错误，吸取别人的教训。

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