业界：商业地产——不要拿“大盘”说事儿[图]

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年07月15日10:27 北京现代商报  吴厚斌  

各 地 推 荐		北京 | 宋家庄经适房十二月前开建 上海 | 3月上涨800元成涨幅之最 广州 | 张广宁"老虎发威"高房价无所遁形 深圳 | 买房不是梦想 五招荡平深圳房价! 南宁 | 2010年南宁90%居民将拥有成套住宅 济南 | 展商蓄势待发 齐鲁房展引发购房飓风 厦门 | 厦门新地王震撼登场 总价突破42亿 长春 | 从572变成4200元 房价真的不存在虚高?

更多图片资讯

如果说回龙观、天通苑这种北京近郊的大型住宅区凭借“经济适用房”的概念获得了辉煌成功的话，那么近期入市的一批地产项目，则折射出实力开发商的一种新动向：力图以大盘的规模优势创建住宅与商业双赢的新型样板。有人甚至为此欢呼：北京商业3年内将进入“大盘时代”。但也有业内人士提醒，不立足于社区做好配套，单纯依靠大盘就欲构建中心商业区，可能反而被“大”字束住了手脚，难以灵活应付变化多端的商业环境。

盘大，商业地产也大

据宏佳房产部发布的最新研究报告显示，今年上半年，北京有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区，其中包括外资零售企业——西班牙迪亚集团、美国7—11，他们选定社区开设连锁折扣店和连锁便利店。

国际商业巨头介入北京商业地产业，很大契机在于一批大体量的商业项目进入市场，其中商业地产面积动辄数万乃至10万平方米以上，他们嗅到了其中的商机。以今年5月刚亮相的崇文门商圈的大型综合体国瑞城为例，总面积达80万平方米，业态由酒楼、写字楼、公寓、板楼、四合院和商业地产组成，其中商业地产达12万平方米，是原来在此首屈一指的新世界商场的6倍。

比国瑞城更辉煌的是位于京东的国美第一城，其建设用地面积约24．7公顷，总建筑面积近百万平方米，住宅分四期建设，其中第三期已于今年5月开盘，第四期今年8月正式开盘。在如此大的一个“住宅巨无霸”中，被命名为“国美第一商街”的商业地产部分面积达10万平方米，北京鹏润地产发展有限公司业务发展总监陈云峰称，此街已被定位为“京东商业旗舰”，“与朝阳路、华唐商圈形成互动”。

与国美第一商街、国瑞城商业地产相比稍显逊色的华侨城意大利风情商业街也规划了5万平方米的建筑面积，立志要做成“北京市民生活、娱乐、购物、休闲目的地和区域性特色商业中心”；而此前，西南的万年花城项目已经推出13万平方米商业项目，珠江帝景、太阳星城等多个大盘的商业配套项目也超过10万平方米。

做“大”文章各显神通

大盘中的大体量商业地产到底如何做？目前正在运营的开发商似乎也没有找到一条成功的捷径，仍在“摸着石子过河”。

据国瑞城营运总监陈南苹介绍，为避免目前仍很时兴的分割产权导致控制权旁落，国瑞城的商业项目一律采取租赁的形式招商，拒绝分割产权销售产权式商铺。陈南苹的构想是将国瑞城商业项目做成一个个主题店的形式，其中包括商业零售和娱乐项目，比如主题电影院等，满足人们娱乐的需求，从而间接带动销售。

国瑞城的这种商业定位已经获得了一些报偿。5月底，荷兰商业零售巨头万客隆与国瑞城签约，租下了其地下商业街差不多一半的营业面积，达2．7万平方米。陈南苹称，国瑞城将进一步引进有实力的跨国零售企业、娱乐界企业入驻。

北京鹏润地产发展有限公司业务发展总监陈云峰对“国美第一商街”的定位是，把它做成一个为ＣＢＤ区域配套的区域商业中心，辐射东四环和东五环东部的新兴住宅区，服务周边近500万平方米的住宅项目，满足将近100万人的客户需求。

尚未正式开业的华侨城商业街定位于意大利风情商业街，将汇集会所、超市、餐厅、特色商业、银行、洗衣店、便利店、花店等社区便利店，为业主提供一站式购物休闲消费服务。同时，华侨城希望借助其“欢乐谷”主题公园，吸引全北京乃至全中国的旅游者来此消费，意大利风情街的特色到时候就会充分发挥出来。

别拿大盘当“保护伞”

国美第一城、国瑞城、华侨城等拥有强大实力的开发商也有“自知之明”，希望以独特的运营模式赢得社区居民的欢心，进而辐射更大的区域，然而，个别大盘却公开宣称要做“大商业”，构建新的北京商业中心区。

似乎傍上了“大盘”，商业地产就会火起来。业内人士提醒，大盘固然有居民众多的先天优势，但如果把大盘看成是做好商业地产的“保护伞”，那就可能重蹈回龙观、天通苑“睡城”的覆辙。

朝阳区商联会常务副会长李贵保认为，大盘首先要做的是社区商业，而不是贪大要做商业中心区。“一个新兴的住宅区，要想一下子做成燕莎、赛特，是不大可能的。”李贵保分析认为，大盘里确实会住一些高端人群，有相当大的消费群，但住户首先需求的还是日常生活用品，因此开超市、菜市场、主题专卖店，成功的可能性比较大。“能买得起房的人消费水平要高一些，但需求又呈现出多元化和分散化，因此做商业时要考虑辐射商圈的范围，一般一个商业项目只能辐射徒步商圈，骑车10分钟以内，难以辐射全北京市。”李贵保认为，开发商一定要前期做好规划，研究大盘的商业体量到底有多大，未来的商业业态是什么样子的，不能凭空想象。“如果不以人为本，不以服务为先导，以为盘大消费能力就强，随随便便做商业项目，就可能一败涂地。”

高力国际的刘峰认为，像国瑞城、富力城这样在市区的商业项目不是太多，华桥城则是做旅游地产起家的，以旅游项目带动商业，做法可能不一样。一般在郊区的大盘，商业要以消费品零售为主，做大型超市、购物中心等业态。他举例说，天通苑和回龙观两个“睡城”的形成，缘于它们太郊区化了，工薪阶层白天没时间呆在家里，晚上只能匆匆买点生活必需品，做大型百货商店成功的可能性就比较小。

“盘大，可能同时是商业地产的软肋，消费力不足，导致消化不良；盲目地做高档百货，定位失控，也可能败得很惨。”刘峰警告说。

北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤给投资商业地产的投资商敲了警钟：有些人投资商铺更注重它的租金收益，往往只是计算买了商铺之后几年收回投资，往往忽略了它的升值能力，并没有研究这个商铺10年之后的地产升值价值。“一个可能超过十几倍原值的商铺，因为管理不好可能就一文不值。”他提醒投资商，商业地产未来的评估具有不确定性，再大的楼盘，再好的品牌（比如国美第一城），如果没有专业的商业物业管理者，没有比较强大的商业管理公司的跟进，只是开发商自己在经营管理和商业招商，也难说不遇到重重困难。

责任编辑/cd001

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】