中国房地产市场博弈中的六大势力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年07月27日09:10 中国房地产报  朱凌波  

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在中国经济完成了靠拉动内需和刺激消费而启动的一轮高速增长后，房地产这个被事后确认的国民经济支柱产业不可避免地面临着一次宏观和微观上下齐手的调控。

而在这十五年发展的过程中，在前半场，应该说中国社会几乎所有的群体都在为中国的房地产而兴奋和欢呼。但是进入本世纪后，由于房地产的暴利和房地产大腕们的过分张扬，特别是价格的高涨，这股力量开始分化，消费者的不满情绪开始蔓延和升级，而一些经济学家也开始发出质疑的声音，诸如“冬天说”和“泡沫论”开始愈演愈烈，转而甚嚣尘上，一直演化为去、今两年的“崩盘论”和“要挟国民经济说”，最终导致了比“121文件”严厉十倍的急风暴雨式的新、旧“国八条”与“七部委意见”等综合调控措施紧锣密鼓的出台……虽然现在离尘埃落定尚远，但事实和趋势已经昭然若揭。我们有必要来梳理和评估一下在这场中国房地产的全民运动中，几大势力的表现和作用。

政府部门

抛开海南地产泡沫的那次紧箍咒不说，单讲国民经济起飞和1998年的房地产井喷，中国政府应该说对房地产的支持可谓不遗余力，而房地产也不负众望，功不可没，中国仿佛一下进入到一个建筑的时代、一个全民购房的散户时代。一时间塔吊林立，民工进城的浪潮一浪高过一浪，花样翻新的开盘仪式和车水马龙的排队壮观遍布大江南北，中国人的购房热情和建筑规模震惊中外。中央政府在城市化进程的主题带动下，尤其是地方政府在招商引资和政绩工程的强大驱动下，开发区如雨后春笋，各种楼盘遍地开花，中国社会和中国人的生活突然不可遏止地像过山车一样高速旋转起来。

而另一个曾经狂热无比的虚拟战场——股市此时却一路走熊，也从侧面支持了房地产的一路走高——只是当有一天猛然发现，中国的房子老百姓越来越买不起，开发商赚了太多的“黑心”钱，空置率、投机（资）比率以及外（国）来购房比率越来越高时，特别是经济学家不断敲响亚洲金融危机的警钟时，我们的政府才意识到问题的严重性，于是从土地的“招拍挂”到“121文件”规范性和预见性的调控开始（虽然中间也由于开发商联盟式的反抗和舆论的推波助澜而出现反复），宏观性的、硬性的调控步伐无疑一步紧似一步，而且越来越细化和量化，越来越具有执行性和操作性，从供需两头痛下辣手，而且由当初银行的孤军奋战，变成七部委联合的多管齐下，由当初的经济行为提高到政治的高度，与地方政府责任挂钩。甚至不惜动用计划经济的习惯和行政的手段，对掌握媒体话语权的唱多开发商和唱空经济学家交替进行警告和封杀。目的就是要达到所谓的抑制房价和平息民怨。

由此可见，在中国这个刚刚加入WTO的国度，在涉及国计民生的问题上，政府的决心之大是远远超出开发商的想象的，开发商的一厢情愿和自以为是终于遭受重创；同时也体现了中国向市场经济的转化之路仍然是漫长而曲折的。

金融机构

之所以把银行从政府的势力范围单独拉出，一是因为中国房地产对银行的高度依存性；二是此轮所谓宏观调控——更准确地说综合调控，首当其冲是银行举起了达摩之剑，因为房地产与银行历史上就是一对难兄难弟。

房地产泡沫最大的受害者就是银行，这从当年四大资产公司剥离的1.4万亿元不良资产，房地产就占了近30%的比例足以见证。而引发亚洲金融危机最大的行业力量也是房地产，所以银行的率先发难和过激反应完全可以理解，因为银行不仅是本能地保护自己的经营行为，也是为了解脱未来对整个国民经济承担的责任。只是银行在控制房地产信贷总量和动用利率杠杆时，要掌握好一个度，既要承担起公共的效应，又不要损害自身和房地产行业的健康前行；同时不断推出创新的非信贷金融工具和衍生品，以保持银行自身资金链和房地产资金链的良性循环，特别是整个国民经济大循环系统的持续和稳健的发展。

应该说在此轮综合调控周期，银行的方式是最积极和持之以恒的，也是最理性的，与股市调控相比，体现了银行比较丰富的调控艺术和经验。特别是在开发贷款（对开发商）和按揭贷款（对消费者）的平衡上“拿捏”得比较老到。只是在推出信托、资产证券化和基金等非银行融资渠道和品种方面相对滞后，对房地产实际上的金融衍生品泛滥和民间融资暗流的监管和转化方面更显得软弱和无作为。特别是很多金融政策客观上的事与愿违和结构性的背离，诸如对大中小企业支持的差异性和比例等，还是暴露了银行系统内部和层次上的矛盾和脱节。

经济学家

在中国房地产的发展里程中，人们记忆最深刻的还是几位直言犯谏或曰哗众取宠，甚至可说是别有用心的经济学家——从当年提出“冬天论”的清华大学魏杰，到提出“要挟论”的社科院易宪容和“崩盘论”的大摩谢国忠，不仅因为他们偶然成了民众的代言人，更是因为他们有意识地充当了媒体的代言人。

在这一点上，这三位无疑与更具广泛影响的另类经济学家郎咸平有异曲同工之处，不过在分析方法和数据支持上，他们都还需向老郎学习。因为在中国这个集体无意识和大批判传统混合的当代社会，被压抑的民间激情有时会焕发出狂热的光芒，舆论的效应有时是无法估量的。

当然最关键的是他们的言论对政府的决策产生了无形的影响，而且方向一致！从而使御用色彩的、利益集团的和中庸的经济学（专）家庞杂的团队黯然失色。因为他们的名字不仅让政府、开发商记住了，更让消费者（民众）记住了！所以在中国做经济学家如果想有影响，那就一定要做大众经济学家，即使他不是真正代表大众，但起码要站在多数人一边或者一定要看上去比较独立。

媒体

21世纪的中国媒体作为商业社会的第四种势力的影响绝对是越来越大。因为媒体就是话语权、就是传播力、就是信息的对称性，尤其当它更加具备软广告的鼓惑力和渗透性时就更是如此。为此，如何在政府体制、利益集团、知识分子阶层和民众大军等几大受众群体之间保持平衡和相对独立，正是媒体存在的价值和空间所在。

中国的房地产作为媒体的最大广告客户和强大的话语权群体，使媒体自然蒙受了被操纵和收买之嫌，也使媒体在此轮综合调控中，在政府意志——管制部门和民众——发行量这两种力量中处于尴尬地位。经济学家当然也充当了媒体选择的代言人角色，而媒体主动或被动的倾向性则成为此次综合调控和各方博弈的关键性因素和战场。所以此番较量中，媒体的重要作用毋须评价，因为媒体的力量就是最大限度地展示原貌和真实的背景，即尽量地客观，而把选择和判断留给读者——社会和海内外各界。

消费者

中国的消费者在短缺经济时代和卖方市场一直是弱势群体，但最大的优势就是它是终端购买力和人民的象征。所以任何力量，特别是商业力量如果最终的结果不是最大限度地满足消费者的特点和需求，那它必定要自食苦果，甚至要把前期怎么吃进去的还要部分地吐出来。

而中国的房地产行业恰恰由于它的国民经济支柱产业地位和与百姓生活的息息相关，既是最大的利益获得者，也是众矢之的。由于特定的历史原因，即计划经济商品房的空缺，中国的房地产占尽了先机，领略了极度的风光，在几乎一边倒的房地产市场，中国的消费者可以说是亦步亦趋、追风逐浪，任由开发商炒作和摆布，但是别忘了，任何事物都是物极必反。随着需求的日益满足、消费者的不断成熟、产品结构性的饱和与政府和银行的觉醒，特别是价格走向与大众的背道而驰，必然引起消费者的普遍不满，而以于凌罡为代表的民间集资建房则是这一矛盾的极端表现。所以，无论是经济周期的使然，还是人民群众情绪的扩散，都必然迎来此次综合调控的势不可挡。而且后一种非理性的因素由于上升到了和谐社会和安定团结的高度则可能起了更大的作用。

不过，归根结底还是房地产本体的市场性和竞争性不充分而导致的不公平所致，因为任何一个主流行业成熟的标志都一定是利润的平均化和产品的大众化。

网民

为什么要把网民作为一大势力，其中深意和寓意不言自明——因为对于民众缺失话语权漫长的历史来说，是伟大的互联网革命还原和赋予了普通民众天然的话语权，并为之提供了一个开放的平台。中国的网民才是民众或消费者的真正代言人。尽管他们对于这一突如其来的自由和匿名性表现得有时太像农民起义和文化大革命，但它的意义和进步性永远无穷大。作为第四媒体，它真正的撰稿人是芸芸无名的民众，而且是没有审查和发表风险的绝对原创和最真实的声音。它是任何小众都不能忽视的大众，因为民意不可违。而在此次综合调控的推动力上，可爱的中国网民最大限度地发挥了民间的威力，无论你是否高兴你都应该向他们致敬！

其他：开发商

本文之所以没有把开发商列入势力范围，那是因为开发商同志们一直是这个行业最强悍的力量、最大的受益群体和最大的话语权所有者，而且是所有舆论和此轮综合调控各方的对象和靶子。所以，开发商同志们此时此地最聪明的也是最好的选择可能就是闭嘴！免得再次惹犯众怒和政府大忌，否则，结局将不可预测。应多多倾听不同尤其是反面意见，好好研究对策，以找到下一步的操盘方法、发展模式和进步方向。

责任编辑/jn001

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