(图)期房投资最新宝典

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年07月28日10:38 北京现代商报   

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一项针对北京商品房预售情况进行的全面大检查上周正式启动，此次检查的范围为未进行产权登记、正预售的商品房项目，检查的重点是预售项目是否存在以“诚意金”、“内部认购”等形式绕开预售许可证制度的违规销售经营行为。未取得预售证违规收取定金等预售款性质费用的，将由市房地产交易所会同执法大队查处和处罚；对发布虚假、夸大宣传内容的房地产销售广告，北京市建委将会同市工商局查处。
   
据北京市建委相关负责人介绍，出现各种违规行为，开发企业需提出整改方案并上报，房屋管理部门将暂停预售许可和预售登记；未上报整改方案且未及时改正的项目，经市或区县交易市场管理部门查实后，在交易管理网上开发企业、经纪机构信用档案中进行公示。

专家支招

期房签约三步不可少

比起现房看得见、摸得着的“踏实感”，期房存在的诸多不可控因素，让购房者在购买时总是怀疑自己是否漏掉了什么关键环节。其实，购买期房时最稳妥的办法就是把一切细节都用合同来约定，以便日后出现状况有理可据。可是这种操作方法在目前的市场中很难实现，那么，在当前的市场环境中，签署期房购买协议时，购房者有哪些需要重点把握的要素呢？听听新北京楼市置业专家的意见吧。

第一步：认真查验预售证件
   
《商品房预售许可证》是国家对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为。
   
所以在购买期房时，应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》，您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。(目前，北京市商品房预售许可证网上查询已经开始实现，具体操作方法可见本版相关内容。)

第二步：谨慎签署购房协议
   
在期房购销合同中有３点是需要特别加以详细规定的——首先是竣工日期及房屋的交付时间。对于期房购房者来说，最关心的莫过于何时入住了，如果开发商不能按时交房，对购房者的生活安排往往产生巨大的影响，由此还会引发一系列麻烦。因此，购房者必须在合同中严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定。
   
所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商日后用“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由，逃避责任。
   
其次是详细约定付款的时间及方式。购买期房尽量不要一次性付款，最好采用分期付款的方式，一方面没有太大的经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
   
最后是违约责任。这里特别要提醒的是对“预期违约”的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的、条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。
   
根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。如果事先在合同中订立“预期违约”条款，再出现工程的实际进度与约定进度严重不符的情况，或到期根本无法交房的情况，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款。一旦协商不成，就可以直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，更切实地保护自己的权利。

第三步：注意“跟踪”开发商
   
主要是看开发商是否在合同订立后３０日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

经验之谈

购买期房“看”什么

比起现房，购买期房时可看的东西要少得多，因此“看”的环节更为重要，而看的内容也更为细节化。期房很多东西都是“纸上谈兵”，因此，很容易使初次购房的消费者摸不着门道，不知道除了看模型、户型图之外，还应该“看”些什么？而在“看”的过程中又需要注意哪些细节？“经验之谈”收集了一些相关内容，以帮助大家“看出门道”来。

看五证
   
包括土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证；这是最基本的，也是最必需的。

看开发商
   
大的开发商由于品牌知名度和市场影响力，一般比较好了解其信誉、实力，对于一些在市场上“默默无闻”的开发商，可以在网上通过项目社区论坛向其他购房者了解，同时也可以直接到相关政府部门去“摸底”。

看施工现场
  
在现场除了要看工程的进度外，还要注意项目工地的管理是否有序，目测心算一下楼间距。有条件的要进入楼体内部，看看户型是否和开发商介绍的相符。

看户型图、模型、样板间
   
户型图有时会出现比例不当的情况，感觉会比实测的面积大，因此要看仔细。而模型、样板间是经过开发商精心包装设计的，只能是供参考；特别是项目的宣传效果图，千万不要被其迷惑。

看广告
   
广告是最容易迷惑购房者的武器，看广告时首先要学会“无视”开发商推出的种种优惠促销活动。其次是记下广告中绿化、物业、保安、车位等相关配套设施的承诺，在购买时向开发商一一咨询，并在签合同时把开发商的承诺写入其中。

看按揭是否合算
   
购房人应根据经济状况选择适合自己的付款方式，很多项目都会标明按揭银行、多少年、几成，购房者最好事先咨询一下贷款政策和相关知识，仔细核算一下哪种还款方式更合适。

看预售商品房合同是否规范
   
预售合同应注明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。

小贴士

现在，购房者已经可以通过网络查询预售房信息情况了，网上查询不仅方便，操作也比较简单。这里我们为大家简单介绍一下查询预售许可证。可以在北京市房地产交易网首页右侧的“预售公示信息”栏中，根据需要输入销售证号、项目名称或开发商等信息，点击查询即可找到相对应的商品房预售信息。

查询楼盘表
   
在“预售许可证信息”左栏，设有楼盘表信息。通过楼盘表，购房人可得知所买楼盘有哪些房已经卖出，哪些房已经定出，哪些房仍然可售。楼盘表所能查询的内容包括：销售楼号、批准销售套数、批准销售面积、自然楼层、销售楼层、房号等。其中灰色块代表不可售房屋、绿色块代表可售房屋、橙色块代表已预定房屋、红色块代表已签约房屋。再点击“楼盘表”里的任何一个“房号”将可查询到该房屋的用途、户型、建筑面积、套内面积、分摊面积等。

查询网上签约
   
在首页窗口还可进行合同预售登记查询，输入合同号、买方名称和密码，点击“查询”，可查询到合同的具体信息，内容包括主要买方名称、签约日期、预售登记。如果该合同尚未进行登记备案，查询结果将会显示“没有查到该合同”的字样。如需要办理网上合同签约，首先要点击业务办理栏下方的合同网上签约，在进入登录业务系统页面后，输入合同网上签约用户名和密码即可办理。

查询房地产企业信用档案
   
点击首页的“网上公示”进入下一页面后，即可浏览到“信用公示”，信用公示内容包括开发企业信用档案、经纪机构信用档案、评估机构信用档案。点击“开发企业信用档案”，会进入北京市房地产开发企业信用档案，在查询框里输入要查询的企业，点击“搜索”即可查询到相关内容。

责任编辑/sf020

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