七部委检查报告:8省市调查促闲置土地盘活加速

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年07月29日14:46 新京报  吴海花  

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　　新政后首次七部委检查报告显示，二次调控初见成效，但旧城改造力度过大等问题仍突出焦点城市上海未在此次检查之列；日前当地开发商联合保市，以期控制房价大幅下跌

　　在今年5月国家七部委新政出台后的第二个月，建设部先后组织了4个检查组，分赴北京、重庆、河北、山东、安徽、江苏、湖南、湖北8个省市就“稳定房价”通知下发后各地的落实情况进行了实地调研。从检查结果来看，中央此次宏观调控已初见成效，但有些城市因拆迁造成的被动需求加大，以及大量闲置土地盘活困难等问题十分突出。本月初，七部委联合检查组将调研结果形成报告并上交了国务院。

　「北京」

　房地产闲置用地高达69.9公顷
　
　　近况：5月期房成交套数降28.3%七部委检查报告显示，北京今年加大了土地供应调控力度，在2005年安排的1950公顷住宅用地当中，经济适用房用地占200公顷，商品住房用地占1750公顷，同时，北京共查出闲置用地69.9公顷。

　　检查报告还显示，近两个月北京房地产市场交易量明显下降，购房者持币观望势头日盛。今年4月，国贸春季房展会住宅成交了1653套，比去年同期下降了52%；今年5月，北京市商品住宅期房预售成交套数也比去年同期下降了28.3%，成交面积下降了27.3%.从检查小组对国美第一城等房地产开发项目销售情况的调查来看，二次宏观政策出台后，房地产交易量虽有所下降，但房价基本稳定。总的来看，北京房地产市场状况基本良好。

　问题：盘活存量土地任务艰巨

　　北京在稳定房价工作上存在的主要问题，一是盘活存量土地任务艰巨。根据国家统计局统计，2004年北京购置土地面积1572.46万平方米，为当年完成开发土地面积634.17万平方米的2.5倍，另据北京市相关部门统计数据显示，目前北京开发商手中用地达9410万平方米，为2004年全市开发土地面积的14.8倍，可满足今后10年的住房开发需求。这其中包括房地产开发项目闲置建设用地约69.9万平方米，如果这部分存量土地利用不好，将对未来北京市场造成冲击。

　　另一个主要问题是北京市住房租赁市场存在大量私下交易问题；此外，央产房产权证办理速度仍较缓慢，影响了央产房上市交易速度。

　「重庆」

　前5月房价涨幅高于去年

　措施：提高存量土地

　　利用率摆平“四久工程”检查组发现，重庆“四久工程”仍是个大难题。对此，重庆市政府部门针对已批准项目中存在的“久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”工程，采取了多种措施加快处置工作，增加存量土地利用效率和房地产市场有效供给。目前，在118宗，面积达221.89公顷的前“三久”工程项目中，已通过收回、限期动工、转让变更、拍卖等方式完成了104宗、170公顷土地的处理。对93个，面积达486万平方米“久建不完”的“烂尾楼”项目已完成了87个项目的处置。

　　另外，为不断完善供地管理，重庆在目前规定的“上一个项目建设进度未达到50%的，不供应新项目用地”中，还增加一个项目中未开发土地的面积指标，同时要求严格执行满两年未动工开发的，无偿收回土地的规定。

　　为落实七部委新政，重庆加快制定了不同地段上享受优惠政策的普通住宅房价标准，同时还在全国35个大中城市中率先宣布将于近期出台普通住宅建设开发细则。

　问题：1至5月住宅单价再涨393元

　　从房价变化情况来看，商品住宅价格稳中有升，2004年，重庆市主城区商品住房均价为2184元/平方米，比上年同期增长了13.7%，每平方米价格比2003年上涨了263元。但今年1至5月份，主城区商品住宅均价已达2577元/平方米，比去年同期上涨了22.9%.表明前5个月重庆总体房价涨速仍比较明显。调查还显示，重庆投资性购房约8%，这一比例超过一些普通城市。

　「江苏」

　房地产开发投资增幅偏高

　措施：去年令实际拆迁规模下降50%以上

　　为制止过度开发，江苏省严格控制了城镇房屋的拆迁规模，以抑制住房被动需求。使2004年该省的实际拆迁规模比上年下降了50%以上。

　　另外，江苏省还降低了个人购买多套住房的商业贷款成数，并规定对购买房屋一年内出售的，商业银行不提供转按揭服务。截至今年3月底，该省金融机构房地产贷款中不良贷款率为1.69%，个人住房不良贷款率仅为0.13%.

　问题：部分城市商品房均价涨幅仍过大

　　检查组所发现的江苏省目前比较突出的问题主要表现为，房地产开发投资增幅偏高。2003年、2004年江苏省房地产投资增幅分别为48.7%、56.92%，今年一季度则为38.76%，仍高于全国水平。

　　再者是商品住房均价增幅较大。2003年、2004年、今年一季度和今年1—4月份，江苏省住房平均销售价格涨幅达8.75%、22.4%、28.6%、21.53%.部分城市商品住房均价涨幅仍过大，4月份有11个城市市区房价涨幅高于全国平均水平，其中苏州为26%.

另外，供给结构不太合理，供给压力依然存在。一是大户型住房比例较大，普通商品房和经济适用房供给不足，二是一些城市因交通和配套原因，不同区位供求矛盾差异大。

　「湖北」

　拆迁加大被动需求促房价上涨

　措施：启动小户型商品房建设工作

　　湖北省近年大力发展以中小户型为主的普通商品住宅，并通过适当减免税费等降低建设成本，控制住房价格。2004年下半年，武汉市以招标方式供地，启动了小户型商品房建设工作，预计2005年提供55—85平方米的小户型商品住房70万平方米。


　　此外，武汉还调整了土地供应结构，普通商品房占71.1%，别墅、高档公寓占0.74%，经济适用房占0.5%，其他住房占27.6%.

　问题：住房供应结构不完善加快房价攀升

　　导致武汉房价上升过快的主要因素中存在不合理成分。究其原因，主要是因为拆迁引起被动需求的增加，加速了房价上涨。武汉市2004年房屋拆迁237.5万平方米，涉及17795户，粗略估算，拆迁引起的住房需求约占住房市场供应量的1/4.二是开发商和部分媒体在土地供应紧缩问题上大做文章，引起需求非理性增长。三是住房供应结构不完善加快了房价的攀升。

　　另一个突出问题是中部城市房地产开发投资规模增速过快。2004年以来，武汉市房地产开发投资同比增长幅度较高，当地分析人士认为，其主要原因在于房地产市场发展相对落后，投资规模总体偏小，基数较低。其次是旧城改造等大项目和外地大财团在2004年的投资相对集中。

　调查数据

　　　　　　　　2004年北京购置土地与完成开发面积对比

　　　　　　　　　　

　　2004年北京购置土地面积1572.46万平方米，为当年完成开发土地面积634.17万平方米的2.5倍。

　　　　　　　　　　重庆今年前5月房价涨幅与去年对比

　　　　　　　　　　　　

　　2004年，重庆市主城区商品住房均价为2184元/平方米，比上年同期增长了13.7%.但今年1至5月份，主城区商品住宅均价已达2577元/平方米，比去年同期上涨了22.9%.

　　　　　　　　　　　江苏省近年房价涨幅对比图

　　　　　　　　　　　

　　2003年、2004年、今年一季度和前4月，江苏省住房平均销售价格涨幅分别达8.75%、22.4%、28.6%和21.53%.

　问题透视

　　普遍存在存量土地盘活难题

　　重庆措施到位，通过清查违规项目、补办用地手续等办法，使87栋“烂尾楼”复工，并盘活土地64.67公顷

　　从检查小组实地调研后掌握的情况来看，8省市在落实国家宏观调控政策，稳定房价，规范房地产市场秩序方面总体上已取得了一定成效，但仍然存在诸多问题。参加湖北省调查小组的某官员在接受记者采访时称，综合几个城市来看，目前这8大省市所存在的突出问题主要体现在：

　　一是盘活存量土地难度较大。在此方面，湖北省加大了闲置土地收回处理力度。2004年，该省清理了闲置和空闲土地3348宗，面积达4009.8公顷。其中武汉清理了房地产开发闲置土地33宗，面积达64.8公顷，还对中心城区范围内的“烂尾楼”实施了整治，现启动复工的“烂尾楼”已达87栋，盘活土地64.67公顷。

　　从检查报告中可以看出，重庆也开始整顿土地市场秩序，清理房地产开发商闲置土地和空闲地538.6公顷，对于闲置两年以上的，已依法收回75.3公顷；对于因政府原因造成项目不能实施的，根据不同情况分别采取补偿、置换或延期开工等方式，共解决了198.4公顷闲置土地；对于闲置一年以上，两年以下的土地征收闲置费达1320万元。此外，重庆还加强了供地管理，500亩地以上的土地供应须经市政府讨论决定。

　　二是旧城改造力度过大或房地产开发相对旧城改造规划滞后。目前这8大城市中多数存在开发商左右规划的情况；一些城市以放宽规划条件为优惠条件招商引资，个别城市旧城改造缺乏计划性，拆迁规模较大。如江苏省，由于2003年拆迁被动性需求过大，导致需求释放存在滞后效应，虽然近两年供应量能满足当年住房需求，但前几年形成的被动性购房需求尚未完全释放，再加上房价涨速较快，市场监管制度与体系不健全，导致部分城市出现了较明显的房地产投机现象。

　　三是内陆城市房地产投资过热。国家统计局数据调查显示，2005年一季度西部地区房地产开发投资增长35.6%，比去年同期东部地区高13.3个百分点。由于近两年来，香港、北京、上海等地的大开发商纷纷抢滩中西部，导致二线城市高档房开发过度，未来可能面临销售压力。而这也势必会影响到市场的健康发展。

　特别关注

　未来不排除去上海调查的可能

　　上海开发商目前集体保价，与购房者处于僵持阶段

　　记者发现，在此次检查组调查的8个省市中却没有社会关注度较高的上海市。对此，检查组某官员解释说，事实上，检查组对上海目前房地产市场变化情况及七部委新政落实情况非常关注。但目前已抽样调查的这8个省市有内地城市、沿海城市和直辖市，已具有了一定的代表性。不过，未来也不排除去上海实地调查的可能。

　　记者从上海开发商处了解到，目前上海房价并没有像有些媒体报道的那样跌势明显，而是降幅不大。近期，购房者“持货待购”现象仍十分突出。而部分开发商也开始有意识地集体“保价”，买卖双方目前处于僵持阶段。这种博弈也导致现今上海房屋成交量税减，房屋中介公司备受打击，有些中介公司甚至被迫关门。

　就地评论

　既是结束，也是开始

　　5月初，七部委联合出台了稳定房价的新政。6月初，七部委派出4个督导组，奔赴全国六省二市，调查各地稳定房价的工作成效。经过一个月的等待，七部委稳定房价工作调查组的报告终于在本周出炉。从报告上看，中央此次宏观调控已初见成效，各地的房地产市场状况基本正常，这似乎给全国的房价调控画上了一个较为圆满的句号。

　　事实上，该报告的出炉，标志着另一个阶段的开始。

　　从这份报告来看，各地房地产市场因拆迁造成被动需求加大的问题十分突出，部分城市甚至存在着开发商左右规划的情况。虽然大部分城市表示出对进一步稳定房价的信心，但从目前来看，旧城改造力度过大给稳定房价带来相当大的压力。拆迁造成的被动购房需求会加速房价上涨，但城市化进程又是大势所趋，如何在这两者之间获得衡平，将是各地政府面临的第一道难题。

　　此外，如何盘活现有存量土地也是下一步必须面对的难题。以北京为例，目前房地产开发项目闲置建设用地约为69.9公顷。调查指出，如果各地对存量土地利用不当，将对未来的房地产市场造成冲击。事实上，此前早有政策禁止炒地、囤地，但这些规定执行起来一直是雷声大雨点小。在这份报告的推动下，如何将清理存量土地落到实处，必然会成为下一个关注的焦点。

责任编辑/landlist_news

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