重庆商业地产空间还很大(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月15日09:38 重庆商报  李可 甘辉 张海涛  

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开发商：跟我们对市场的判断一致

　　谁对商业地产空置率最敏感？
　　商业地产的开发商。
　　从44%到9.5%，是否为商业地产开发商带来好消息？
　　几个做商业地产的开发商给了我们这样的回答：“事实上，我们知道44%的数据是有问题的。现在商委对空置率有一个权威的澄清，其实与我们对市场的感受是一致的”。

重庆商业地产的辉煌时代即将到来

■　按照商业要求做
　　旭日地产顾问总经理　蒋利民
　　缺商业的地方就应做商业，这与商业地产空置率的高低没有关系。
　　由于商业设施的滞后，大渡口每年的外流社会零售总额达20亿。不仅如此，大渡口社会商品零售总额占GDP份额比全市平均水平低20%，意味着大渡口经济增长空间巨大，对商业地产的需求不断增长。因此，不管重庆市商业地产空置率是44%还是9.5%，大渡口区的商业都必须做。
　　不过，即使在最缺商业的地方，也不能盲目的做商业地产，应该搞清楚商业与地产的关系——地产只是商业的服务机构，有什么样的商业才有什么样配套的地产。一些开发商不顾实际情况大量开发商业营业用地，造成了大量商业地产的空置。只有开发商与商家们进行很好的沟通后，按照商家的要求来规划、设计建造商业地产项目，才能最有效的让商业地产达到最高的利用价值。

■　寻找新的冷门需求
　　金科华南公司副总经理　余学兵
　　重庆商业房空置率调查核实为9.5%，对购房者是一个信心保证。对于商业地产而言，不管时间还是数据，我认为任何时候它都有发展的空间。
　　目前，重庆商业供应量较大的是餐饮、家具、建材这几类行业，其它很多行业如机电等没有引起重视。重庆的机电市场集中在陈家坪片区，六个机电市场每年的营业收入在30——40亿元左右。经过我们与机电行业专业人士沟通后，了解到重庆的机电市场份额每年应有100个亿，说明这个行业还需要大面积的专业市场。因此，我们打算在九龙园区建造一个大型的机电市场。
　　举这个例，是想说明商业地产的发展空间，基于开发商对项目的准确定位，经营模式的选择和对各行业的敏锐观察力。对一个没有饱和的行业量身定做商业用房，是商业项目拥有高利用率的一个良方。

■　空置率对单个项目影响小
　　东和实业副总经理　赖子柱
　　9.5%的空置率是针对全市商业地产的数据，它对某个商圈的商业地产空置，对单个商业地产项目的影响都不大。
　　比如，一个具体商圈的空置率才是新的商业地产是否进入该商圈的参考。如果全市的商业地产空置率只有9.5%，而这个拟进入商圈已经饱和，商家不再入驻，那么再做商业地产也只能是闲置。
　　而对于单个商业地产项目来说，它更侧重对物业所在区域的调查、研究和评估，还有就是针对性的策划力度，营销手段等。
　　外界一直在喊重庆商业地产空置率过高，其实有大量的物业商业机构想进重庆，如保时捷公司，还有国内外知名的品牌商家等高端客户，只是他们在重庆找不到合适的地方落户，因为重庆目前商用物业的载重、面积、地段、结构等都不符合他们的要求。

■　做商业地产不单看空置率
　　协信城建　倪亮
　　开发商是否做商业地产不能单看空置率，还要看使用率。
　　重庆市主城区人口660万人，而主城区商业面积只有400万平方米，按照目前国际上对商业地产的饱和程度一般以1平方米/人的标准计算，说明重庆商业面积还有一个很大的缺口。
　　说重庆商业地产空置大，那是因为重庆商业地产是有效需求不足，无效需求过剩，商业项目不符合经营者的需要和重复同质投资造成了空置率的居高不下。
　　重庆商业地产缺什么？缺的就是特色商业、专业店。如今，政府部门已经认识到这一点。去年以来沙坪坝、南坪就禁止了饱和的大百货的进入，引入大量的品牌专卖店、专业店。开发商也意识到了这点，更加注重对项目的定位和经营模式的选择。

滨江商业成为商业地产的新宠  

 

商家：我最清楚，不可能是44%

　　“外来和尚”正加速分抢我市超市连锁这块香饽饽。据市商委不完全统计，从年初至今，从春节前开业的易初莲花到家乐福、永辉超市、沃尔玛、中百仓储、人人乐，再到新一佳，来自国内外大型超市正以平均每月开一个店的速度迅速扩张，总经营面积超过10万平方米。这个密度达到历史最高。
　　而这些超市下半年还有近20家店的扩张计划。
　　而这一切，均是在重庆商业地产空置率号称达到44%的背景之下发生的。
　　商家为什么对商业地产空置率“看起来”不敏感？
　　几大“外来和尚”极有信心地给了我们这样的回答：“为什么不来啊？重庆本来就是块投资热土，何况我们最清楚了，重庆的商业空置率怎么都不可能是44%。记者 李可

■　“我们对重庆太有信心了”
　　沃尔玛中国副总裁　李成杰
　　“沃尔玛在九龙坡的重庆首家店铺在6月30日已经开张了，这是我们沃尔玛在中国的第47家分店。一个月多下来，情况好得让总部都发来了贺电。”沃尔玛(中国)深圳总部公司事务部副总裁李成杰向记者坦言，“商人看重什么？是事实。事实胜于雄辩，44%的空置率，很大程度上对我们而言只是官方的一个数据而已。”
　　李成杰表示，进入重庆市场后，沃尔玛在价格上搞“天天平价”，对与之相距2公里范围内的同行进行价格监控，因此能够确保同质商品有价格优势。自有品牌也是沃尔玛实现“天天平价”的一张王牌。
　　从沃尔玛杨家坪店的盈利非常能够凸现一个问题：沃尔玛的中心已经放在了中国，而且，尤其放在了西南重镇重庆。李成杰透露说，重庆有3000万人口，主城各区又相对独立，俨然一个城市，因此仅有一个杨家坪店是不够的。沃尔玛已在南坪选址，准备进驻。与此同时，沃尔玛还悄悄在重庆其它地方选址，主城区江北、沙坪坝，周边的万州、涪陵、永川等都已进入沃尔玛视线。
　　据悉，沃尔玛直接和间接采购中国商品出口数额逐年递增，去年已达到180亿美元，占其约70%的全球采购量。也正是因为此，沃尔玛去年9月在重庆举办了采购会，100余家重庆本土供应商报名，截至昨日，已有60家与沃尔玛达成协议，进入其中国区采购网。此外，还有252家本土供应商开始为沃尔玛重庆店供货作准备，同样以食品为主，还有少数纸类、燃具企业。据悉，它们也将逐渐进入沃尔玛中国采购网。
　　初步估计，沃尔玛在重庆的采购量将达1亿元人民币左右。同时随着西部地区扩张速度的加快，更多的渝企也将加盟沃尔玛庞大的采购网络。

■　“重庆‘老板’空间太充足了”
　　麦德龙（中国）有限公司公关部经理　黄忠杰
　　“全球排名前几位的跨国连锁商业企业都不约而同地抢进重庆，是因为大家都一样——看中了重庆近几年交通物流条件的大发展以及对整个西部市场的辐射能力。” 位于世界500强第75位的德国麦德龙公关部经理黄忠杰告诉记者。
　　“我们之选择落户重庆，是因为评价一个地区的投资环境，有两种角度。一种是从‘老板’的立场出发，在有生命安全保障和基本法制安全的情况下，如果一个地区市场空间大，投资有回报，老板会不远万里，携带巨资来这个地区投资。反之，这个地区的生活环境再好，交通条件再好，如果没有市场空间，老板即使把钱投下去也会撤走。另一种是从‘白领’的立场出发，则评价体系、指标众多，如交通、通讯、生活环境好坏等等。”
　　“重庆的投资环境用‘白领’的眼光看还很一般，不过用‘老板’眼光看，重庆是一块投资热土。”黄说，重庆是中国西部惟一直辖市，“百业正兴”，承东启西的地理优势占据了在西部大开发、大开放中具有桥头堡的战略地位，市场空间、发展潜力巨大。
　　“重庆就有这个‘老板’空间，而且非常充足。”黄忠杰坦言。最重要的是，从“白领”角度讲，重庆的投资环境也在大大改善。硬环境方面，各项基础设施建设日新月异，尤其是交通方面“蜀道不再难于上青天”，“八小时重庆”基本建成；软环境方面，重庆正在努力为外商营造高品位的生活空间，从外商的生活起居、衣食住行，到医疗保健、健身娱乐，到文化生活、子女教育等。

投资者：9.5%背后的机会

■“相信自己的眼睛”
　　王晓莉　重庆市一机关公务员
　　“我相信我自己看到的。”对前段时间传说的44%与现在的9.5%这两个数据，王晓莉这样告诉记者。
　　在沙坪坝金鹰女人街经营着一个首饰铺子的她，最近又在华宇广场里开了个新铺子，还是经营女性小首饰。她说，我不太懂什么空置率，不过生意好做商铺难找、生意不好做商铺容易找的道理大家都晓得。现在沙坪坝的生意还可以，我在华宇广场的铺子都是找了两个星期才找到的。
　　“不管怎么说，反正我看到、感觉到在沙坪坝的生意还比较好做，空的铺位不容易找。”

■“该出手时就出手”　　
　　谭明华　本地一房地产代理公司置业顾问
　　谭明华所在的公司对商业地产项目代理得比较多。作为一线销售人员的谭明华，已分别在较场口、沙坪坝步行街购买一个商铺。“这两个地方一直都是比较繁华、热闹的，商铺也好租。”
　　在代理项目的时候，谭明华就调查了较场口、沙坪坝步行街周边商业物业的情况，发现只要是有特色的项目都不愁人气、不愁客户，商铺租金每年都在涨。
　　“看准了，该出手就出手。现在有些投资者担心空置率，在那里观望、犹豫。这正是一个进入市场的机会，因为目前很多商铺对投资回报都有承诺，空置率对投资者的收入影响不大；况且，与你同时购买商铺的人越少，你所拥有的商铺就越是稀缺资源，越受市场欢迎。”

责任编辑/cq003

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