中关村写字楼供应过剩 IT精英何处安家[图]

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月18日09:19 人民网   

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■上地、回龙观等中关村毗邻区域楼盘成为IT精英的理想居所
 
中关村地区，经济年平均增长30%以上，2004年实现出口创汇40亿美元，北京经济发展最快的地区。据不完全统计，进入中关村的世界500强企业已有39家。由于其素来背负着“中国硅谷”的名号，这里也是北京科技精英的聚集地。

■写字楼供应过剩

中关村地区写字楼供应过剩的问题已引起专家注意。在日前举行的“2005首届地产天下·宜居主题论坛”上，清华大学经济管理学院教授吴峨向外界披露了他新近调查的结果。吴教授提出，中关村地带科技精英多，同时普遍存在购房难的问题，以年龄在31-40岁左右、月收入8000元左右的人最为突出。造成这种困难的最大原因是中关村地区房地产结构存在偏差，目前中关村地区的写字楼建筑面积已达到130万平米，三年内还要建200万平米。由于大规模办公区的兴建使得中关村中心区的住宅供应量锐减，一年仅能提供47万平米的住宅供应量。

开发写字楼项目真的是出于市场需要吗？许多项目纷纷喊出“十年包租”“今天买铺，下月发钱”的广告语不难看出其背后的激烈竞争。“规模出效益”，“人多力量大”都是真理，不过“高回报，低风险”这样的事是否确实，谁都不敢说。

■中关村IT人购房难？

住宅用地被占，写字楼如雨后春笋般拔地而起，世界500强企业纷纷入驻中关村。地皮热了，房子少了，物以稀为贵，自然价格就高了。位于圆明园东门对面的住宅项目褐石，自今年四月开盘起就打出11000元/平方米的均价；上地环岛附近的小户型项目尚品公寓，均价为7150元/平方米，开盘半年几乎全部售空。为调查中关村人群普遍的买房取向，记者采访了一些已在回龙观、上地、西二旗一带购房的中关村人。问及买房首先考虑的因素，他们一致表示：离工作地点距离短，交通方便是最主要的。至于地段不好，价格偏高等问题都可以接受。因为“交通太成问题！而且可选择的房子也不多。”不过月收入在5000元左右的中关村人则表示，现有工资水平几年内还不能承受在京购房，8000元/月成为是否考虑个人购房的一个分水岭。经调查统计可以得出以下结论：中关村人买房可选择的区域集中在上地、回龙观、西二旗、天通苑等，清河和北苑也在考虑范围。基本所有被采访对象都表示不会在CBD附近和南城买房。

那么，月收入8000元左右的中关村人可以住在哪儿？年薪十万的IT人陈先生给记者算了一笔账。如果买房完全靠个人工作收入，不靠家里支持（大部分中关村人都属于这种情况），能接受的首付额大约是自己存了几年的工资，一般在10万元上下。所以能买得起的房子也就是五六十万。如果选择25年按揭，每月还款2500元~3000元。房子的价位在7000元/平方米左右是很多人可以接受的心理底线。如此价位，可选择的范围就更小了。这也造成了中关村核心区及周边地区的房屋租赁市场红火，房租价格普遍偏高。二手房市场也相对比较活跃。 

■何处安家？

北京楼市在经历了两个月的观望之后，房价又开始缓步回升。百姓也逐渐明白，靠等待房价下跌不能够解决购房问题，还是要在现有环境下选择对个人来说宜居和“易居”的住房。

中关村人面临的除了房价高，交通限制严重之外，还存在回龙观等地多为经济适用房，开发量已近饱和的问题。经业内人士评估，海淀山后地区将继回龙观，清河之后，成为中关村人的另一居住聚集地。

百旺新城是海淀区去年开始兴建的与中关村科技园区配套的最大生活区。规划建筑面积达172公顷，百旺佳苑，百旺茉莉园，润千秋等相继推出，加之现在正在规划中的大型项目永丰嘉园，可在一定程度上减轻中关村人的购房压力。

海淀主要是山前山后两大块，有52%的占地面积属于自然保护区，几乎未开发。而目前所有的规划在海淀区政府的规划版图上已经铺满。据百旺茉莉园营销中心经理孙孟新介绍，几年之内，海淀区所能开发的土地已经很有限了，但是海淀对住房的需求量还不能达到满足，从每年的成交量和供应量来说，海淀都是远远低于整个北京市其他区，所以海淀区是一个潜力巨大的购房市场。孙经理告诉记者，在宏观调控的政策影响下，北京的各个项目销量都有所下滑，但百旺茉莉园应该算是影响比较小的一个项目，7月份共销售113套，占海淀区总销售量的12.3%。另外，由于西山地区一直被视为“皇家板块”，香山在北京人的眼中地位是独特的，也使得山后地区具有良好的先天优势，具有优越的自然环境和浓厚的历史文化气息。同时山后地区正好与现在广泛提倡的“宜居”概念不谋而合。据统计，中关村的人口密度为40000人/平方公里，崇文区和宣武区达到80000人/平方公里，相较之下，山后地区仅为2000人/平方公里的低人口密度也成为吸引人们来此安家的重要理由。

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责任编辑/bjxzl01

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