(图)京东别墅更多涌现 能否对接CBD高端人群

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月18日09:24 人民网  杨晓  

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京东别墅下半年将更多涌现

受5月宏观调控政策的影响，在北京70%的别墅项目不赚钱的情况下，东方夏威夷却能脱颖而出。7月23日一期开盘，当天销售就突破1.5亿元，半个月小独栋售罄，400平米以上的大独栋也卖了80%。业界分析，东方夏威夷的成功不是个例，周边尚东庭、运河岸上的院子等都出现了不同程度的热销场面。人们发现，在中央别墅区、亚北别墅区、西山别墅区之后，北京在京东又形成一条别墅带，而CBD的高级管理者也发现，京东别墅带离上班地点最近，甚至可以当作自己的第一居所。

凭什么成就京东别墅带

受传统观念影响，京东别墅一直没有成气候。当兴达房地产总经理宋海君在做前期调研时，专家的意见是，相对于西部北部，东部不宜建高档别墅。他们认为，尽管做别墅比做普通住宅更实惠，但在京东做普通住宅被验证过没问题，不能去蹚别人没蹚过的事情。但宋海君认为，我的别墅离CBD只有30分钟车程，价格又是其他地区的三分之一，守着10万平米的大湖，品质和社区配套还高过中央别墅带的项目，我为什么就不能做别墅。

东方夏威夷不是个例，通州的一个TOWNHOUSE项目尚东庭也是7月初开盘一个月就完成了80％多的销售，现在准备到9月份进行第二期。

中广信房地产经纪公司总经理蔡德安就负责这两个项目的销售。他说之所以京东别墅带能够成功，宏观上，别墅产品受政策紧缩的影响，土地审批受限就造成购买别墅的机会成本越来越高。但中长期的财富积累和购买力不断成长也会让别墅市场长期向好，这是新政下的别墅项目的机会。

微观上，市场区域化过程中非主流区域的市场机会和项目机会。别墅市场经过若干年的成长产生了一些主流地区，包括温榆河、亚北和西山。但是除此以外的非主流区域也很出众。

京东别墅带现在还属非主流，但它有几个机会。首先是交通和地段上邻近CBD，这是北京经济最有活力、北京富人成长最集中的区域，到京东别墅可走京通高速或者京哈高速，这是地缘的优势。第二，整个别墅市场快速成长，主流区域不足以满足需求的成长。而且作为后起者的京东别墅在产品特色和项目操盘上都有后发优势。

京东别墅还缺什么

运河岸上的院子开发商总经理沈琳认为，京东别墅带应该是继中央别墅区、亚北别墅区和西山别墅区之后的第四个具发展潜力的别墅区。有通州运河、潮白河，还有很多高尔夫球场，其自然资源不比其他区域差。有着与CBD30分钟的车程，其交通便利性更是别的区域无法比拟的，随着北京汽车保有量的不断增高，有人甚至提出京东别墅是CBD的第一居所的概念。

但由于发展较晚，京东别墅带还需要培育。首先是租赁市场和投资市场。目前，中央别墅区30%-40%的属于投资型客户，但因为京东别墅还在成长期，所以投资用于出租的少之又少。最近沈琳在考虑拿出一部分别墅先装修好，然后请一批高素质的租户。如果市场培育了，租客有了，投资价值就出来了。第二，老外生活扎堆的习惯也是京东别墅带吸引高端人群的瓶颈。老外要不然不买，要不然就带一批人过来买，这对于京东别墅的开发商而言很有研究价值。

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责任编辑/villa001

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