(图)别墅发展在政策的夹缝中“坎坷前进”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月19日09:13 新京报  张家齐  

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1995年国务院通知，别墅原则上不再报批立项，2000年后市场重新活跃。

北京别墅产品的真正出现是从1992年开始的，此前在北京也有过类似的“概念”，但真正将这种产品与其应有的标准结合起来的是丽京花园。从那时起一直到1995年，别墅市场的大幕开始开启。

别墅的发展走过了三个阶段，1995年以前是起步阶段，以外销为主；1995年至2000年是北京别墅市场收缩的阶段；2000年之后的别墅市场产品进一步细分，出现了多种产品，而独栋产品的开发量也重新回升，从粗放发展期的“宾馆式”别墅，回归到理性的本色别墅概念。

在这个发展历程中，别墅因为耗费资源而屡屡受到政策限制，以及开发过程和消费心理的不理性带来的各种影响，使得别墅市场的道路充满坎坷。北京第一个外销别墅建筑规划、设计、材料完全按照国外产品。

1990-1995年：外销大幕开启但好景不长

“由于公司经营外贸业务，保利集团负责人得以有机会去世界各地见识各种房产，当他们在地中海看到一个别墅社区时，觉得这个产品在内地是没有的，应该会有市场，于是就空运过来，如果没有经常在国外活动的机会，是很难做出适合外销的真正的别墅产品的。”保利垄上项目总经理胡嘉全见证了北京第一套外销别墅的诞生过程。

在胡嘉全看来，尽管在1992年之前的80年代末就已经有了自称为“别墅”的产品，但这些都是“土房子”，坡地、水景等设计都还没有引入，只有丽京花园真正把这些概念引进来了。

从全国而言，别墅最初进入市场时受到追捧，主要是因为在上个世纪90年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求，而外籍置业者也开始关注丽京花园、御京、明珠园、嘉林等老牌项目。经过一段时间的市场消化后，别墅市场开始萎缩，业界认为其主要原因是市场份额小和产品的跟风，一些匆匆上马的项目从产品形态上完全失去了市场方向，中原地产总经理李文杰指出，由于没有形成专业的设计师和建筑材料的缺乏，当时的产品开发比较粗糙，有一部分被人们比喻为“宾馆”。种种原因造成大量积压和一部分项目的停工、烂尾，爆破别墅成为人们比较常见的事情。

1996-1999年：过度开发后徘徊不前

在北京别墅产品发展史上，1996-1999年几乎是一片空白。由于此前高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。从此，高档别墅在供应上出现了断档，李文杰指出，大约在亚北出现了一些中档的别墅在延续，如王府花园、蓬莱别墅、八仙别墅等，在市场上还可以看见。供应市场的别墅主要是一二年前开工，或者因总体市场下滑而推迟入市的烂尾项目或已经推出项目后期工程支撑着市场，而产品的设计创新也基本处于停滞不前的状态。

2000-2005年：政策高压下市场开始回暖

2000年之后，别墅市场越来越活跃，出现了一批较好的项目，北京别墅市场开始渐有起色，这期间政府连续针对别墅市场出台多项限制性措施，但由于需求的增加，各个区域别墅市场仍然在逐步扩大。

李文杰表示，一些“亚别墅”类产品如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场以一种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次，如康城等项目一直持续开发到目前。

目前，北京别墅主要分布在东北四环———顺义机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区。李文杰表示，产品的内部结构和功能分区上更加合理，与普通住宅拉开了越来越大的差距，反映在户型设计上，针对不同收入层次的消费者很多项目的后续开发户型设计都做了较大调整。按照业界的基本判断，别墅市场的消费心理分界以总价300万元以上、100万－300万元之间和低于100万元分为三个明显的消费群体。相应的户型分布大约是300平方米以上、200－300平方米和低于200平方米，高端产品多为大户型。

政策

1995年5月26日国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》。

2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。

见证者说：第一个外销别墅是保利做的

胡嘉全（保利垄上项目总经理）：1992年，地处温榆河的丽京花园是北京第一个外销别墅，当时保利只在北京饭店做了一个发布会，在京港两地销售，推出的别墅当天就全部卖完了。

当时在上世纪80年代末有一些所谓的“别墅”概念产品，实际建出来的不是真正的别墅产品。保利当时在做外贸，公司负责人在地中海意大利看到这样的一个社区，就决定做这样的项目。由于国内经验不足，公司聘请的项目总经理是意大利人。

项目还是北京第一个原装空运的别墅，建筑规划、设计、材料、园林几乎完全是按照国外的形态设计，绝大部分原料都是空运过来的。

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责任编辑/villa001

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