楼市出现5大变化 地价回归推动地产行业洗牌
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提起“8·31大限”，也许并不是每一个人都清楚它的具体含义，但是说到眼前的房价，大家应不陌生。从楼市“大跃进”到转为“大熊市”，从房价一路飙升到出现盘整下跌，从购房者为抢房打破头到持币观望……一年来，房地产市场似乎经历了一场富有戏剧性的变化。
“8·31只是一个分水点。”北京大学董黎明说，“所谓‘8·31大限’之说，显然不太准确，甚至是有些欠妥。”
“8·31大限”夸张的被誉为是中国“地产界的土地革命”。在过去的一年里，它到底给中国的房地产业带来了什么？
变化一：土地出让公开公平了
“我们国家土地供应政策其实是一贯的，有偿出让土地实行招标、拍卖政策早在上个世纪90年代就已经有了。”董教授说，“国土资源部71号文件只不过是2002年11号文件的延续，其他省市几年前早已严格按照此类政策执行了，北京没有很好地执行，所以准确地说，8·31只有对北京来说才可以叫做‘大限’。”
董教授认为，从过去的协议出让到真正实行招拍挂是一件好事。
“过去，以协议方式出让土地，由于地价不能反映市场情况，大量土地通常以低于市场价格的价位出让，本来价值很高的土地，结果出让价格很低，国家应拿到的部分，拱手让给了开发商，国有资产就这样大量流失了。”
“我曾经问过一位开发商，协议出让与实行公开招标价格悬殊究竟有多大，人家告诉我说：一般相差约4到6倍。”董教授对记者说，土地交易市场化以后，土地价格实现了回归，意味着房地产开发商获取土地的成本上升了。
董教授说，协议出让方式一个重要的弊端就是为暗箱操作和权力寻租提供了条件，改协议方式为招拍挂，不仅开发商在获取土地方面公开、公平了，而且也堵塞了土地出让过程中的漏洞。
变化二：房价出现上涨
“由于土地本身是一种稀缺资源，土地的征用和拍卖，又基本上都是政府所控制，‘一个口进，一个口出’，其所有权制度和面对多方需求的市场结构，决定了房地产开发企业在国土资源部门停止新增项目用地审批的情况下，极容易患上‘严重饥渴症’。”谈到去年“8·31大限”，社科院经济所研究员汪利娜说，“8·31从成本、价格和需求等方面影响到了老百姓的当期预期，这种预期间接推动了房价的上涨。
中原地产市场研究部徐成峰对记者表示，去年8·31北京过关的282个项目，预计要在今年9月份以后或明年上半年才能陆续上市。即便北京目前通过招拍挂拿到地块开发的楼盘价格行情依然无法确定，但徐还是认为，就北京而言，房价地价目前依然会保持上涨的势头。徐认为，这是由市场基础决定的。
北京澳林房地产开发有限公司张修成也认为，北京房地产市场目前还是一个卖方市场，收紧地根，使得房产的上游产品土地供给上不来，而需求是固定的，并且在增长，房价的上涨自然就不奇怪。“现在的上涨从表面上看，好像是地价在支撑房价，实际上还是市场配置资源的机制在起作用，房价上去了，是因为需求大。”徐说。
不过，谈到房价与地价的关系，福州市物价局局长朱光华说，“在一个竞争市场里价格是由供求关系决定的，成本是一个因素，但生产者往往通过降低利润空间来消化增长的成本。但眼下地价上涨使得开发商提高的成本，恰恰不是开发商自己消化，而是将土地这种成本转移购房者那里去了，开发商通过提高房价，使自己的利润不至于受损。
“这种价格形成机制是不正常的。”朱光华说，“前几年，钢材等原材料价格大幅上涨，家电产品价格没有出现上涨，家电厂商之间竞争激烈，利润薄，先是自己消化，扛不住了才涨，而房市利润高，但价格形成机制是扭曲的。”
来自权威部门的统计资料显示：上半年我国商品房平均销售价格仍同比上涨了约10.1%。
变化三：购房者持币观望
“不急，现在房价正高呢！”
“8·31大限”周年前夕，苏先生在电话那头完全没有了当初刚想买房时急切的心态。
年初，苏先生打算用自己积攒下来的钱、父母的赞助以及银行的按揭在京买一套属于自己的房子，从此告别租房的历史。从过完春节开始，苏先生就关注起京城大大小小的楼盘，还不时地托人打探。几趟转悠下来，他对位于北京东部的某楼盘产生了异乎寻常的好感。可好几次临下决心买房的关头，苏先生总是对房价耿耿于怀。在苏先生的脑海中，曾经每天一打开电脑或翻开报纸，眼前就是关于房地产是否存在泡沫的喋喋不休的争论。
一晃半年过去了，虽然苏先生的初衷未变，但出乎意料的是他如今已变成了楼市的一名看客。
“还是先等等再说吧。”——苏先生最后这样告诉记者。
苏先生可以说是眼下许多买房族的一个缩影。
目前，房地产市场消费者持币待购情绪仍然十分浓厚。以北京为例，七部委联合调查组日前公布的检查报告显示，今年4月，国贸春季房展会住宅成交了1653套，同比下降了52%，今年5月，北京市商品住宅期房预售成交套数同比下降28.3%，成交面积下降27.3%，消费者观望气氛凝重。而事隔两个月后，在军博展会上，据“链家”展会调查问卷统计显示，消费者持币待购情绪仍然十分浓厚，有53%的消费者选择继续持币待购。北京房地产市场这种持币观望势头前景还不是十分明朗。其他一些城市也出现了类似的现象。
变化四：行业出现拐点进入新的周期
西南证券房地产行业分析师张燕认为，国土资源部出台“71号文件”的本意是要对土地市场进行规范，通过控制土地供给，收紧地根来抑制房地产业的过热，这样做，土地市场大量不规范的操作控制住了，但购房者看到，收紧地根，实行招拍挂，开发商想拿土地不那么容易了，供给少了，成本增加了，这种预期导致了房价上涨，当政府回过神来，房价已经不太容易下来了。通过一段时间的调控，政府打出系列组合拳，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头虽然得到了遏制，但随之而来的是房屋成交量急剧萎缩。
“如今，全国土地成交量急剧减少，开发商亦一改过去“跑马圈地”的姿态，审慎观望，不太敢买土地，这一方面有过去囤积了不少土地的因素，实际上也包含着开发商对房地产周期的判断不是太明确。”张燕说。
“近年来的房地产上升行情，去年下半年是一个顶，今年已经往下走了。”张燕说，尽管目前很多城市房价还在上涨，价格仍处高位，个别城市房价涨幅仍然超过两位数，但房地产市场已经步入了一个整体下行的区间。国资委经济研究中心宏观战略部部长赵晓亦认为，房地产市场的上涨行情“目前已经告一段落”，房地产开发商的好日子恐难再现。
上海市经济研究中心秘书长肖元真告诉记者，上海目前的房价已经打破“只升不跌”的神话，跌幅超过了两成。张燕认为，个别城市的房价出现下降，只是一个周期性的开始。
变化五：新一轮洗牌开始
尽管不少开发商对房价仍然看涨，但土地成本的上升和本轮房价调控的影响对众多房地产开发商来说，确实是一场考验。如今，楼市成交量处于低谷，开发商的资金链将会直接受到影响。
种种迹象表明，受资金回笼等因素的影响，房地产市场发生了一些显著的变化。据全国工商联住宅与房地产业商会会长聂梅生介绍，房地产市场目前一个值得关注的现象就是并购十分活跃。最有代表性的并购案例——万科收购南都——日前在业界就曾广受关注。
并购是市场洗牌的重要标志，表明新的市场格局正在形成。商业用地出让全部实行招拍挂，意味着土地的取得只有用实力才能换取，在新一轮房地产周期和格局演变过程中，对于资金实力并不雄厚的房地产开发企业来说，将处于不利地位。
肖元真认为，房地产业的政策调控使一哄而上的房地产开发时代结束了，差异化出现，实力弱的，自有资金少的，管理水平不到位的房地产企业将可能被购并或者倒闭。在新一轮洗牌中，这些企业必须做好最坏的打算，考虑怎样在最坏情况下生存，在困境下练内功，讲诚信，树品牌，提高核心竞争力。
“宏观调控将引领房地产进入真正意义上的‘品牌’时代，如果调控实施得好，房价将逐步回复到平静、理性和健康的轨道上来。房地产业现在虽然处于宏观调控的关键时期，购房者与开发商都在观望，但这对房地产企业来说，是挑战也是机遇。”肖元真说。
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