房价成本揭秘：是谁扭曲了房地产的“定价机制”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月02日09:57 市场报   

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对大中城市过高的房价降不下来，开发商一个主要的说辞是“成本决定论”，即地价涨得不得了，建筑用料省不了，各种税费少不了。这些开发成本不降，房价就落不了。但记者近期在福州、珠海和京沪等地的调查发现，房价事实上大大偏离了真实成本，而开发商确实存在高额利润率。　　

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“成本决定论”不攻自破

在珠海、福州等地，记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证，对一些楼盘进行了“成本核算”，结果发现，开发商的利润率远远超过自己宣称的15％或20％，事实上高达60％至70％。而上海、北京等地，房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至是一两倍。

建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建安成本看，各大中城市差不多，多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1000元、1400元；地价过去很低，现在实行公开招标、拍卖、挂牌销售，没什么秘密，目前一般占房价的20％。说到其他成本费用，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说，销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100万元“公关”，然后就可能节省500万元。

预期性“概念炒作”拉升房价

珠海许多房地产商认为，当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示，珠海房地产还有较大上升空间。记者采访发现，一些开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”，像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，珠海市一个较大的楼盘不在市中心，但销售均价接近6000元/平方米，比其他楼盘高很多，主要理由是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。实际上，它的成本估计不超过3500元/平方米。

拥有国家注册城市规划师资格的长宇（珠海）国际建筑设计有限公司总经理林春杰也认为，这个楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化，概念有了，房价就上去了。

一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150％。

区域性“垄断模式”抬高房价

记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。去年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！

中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

珠海市土地储备发展中心主任权力说，城市房地产管理法有规定，土地2年如果不开发就收回，但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2－3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。

曾供职于北京、深圳、珠海等地房产开发公司的余忠说，对政府来说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督措施难以得到落实。

有关专家认为，考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，政府对于垄断集团，应该采取综合措施，一是限制垄断，二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。

房产商“价格合谋”助推房价

房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。

从全国来看，通过实行土地“招拍挂”制度不过两年左右，现在开发的楼盘大都是过去通过协议或低价拿的地，为什么房价还这么高？福州市有关部门负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。一个区域内假如只有5％的开发商是通过“招拍挂”高价买的地，另外95％的开发商不管是多少钱弄来的地，都会往现在的高价上靠。

权力透露，珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过600元，有些每平方米二三百元就拿走了。现在“招拍挂”的地块大约1300元/平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量的很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘，现在均价卖到5900元/平方米，周边其他楼盘便跟风而上。

“政绩与财税”驱动高房价

中国人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为，对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。

这样的判断与记者调研的结论不谋而合，具体表现在3个方面：其一，高房价意味着高税收。香港理易投资有限公司林春杰说，在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。

其二，高房价意味着土地高收益。2004年珠海共挂牌拍卖了67万平方米的土地，当年政府得到土地收益16.5亿元，今年会更多。

其三，高房价意味着明显的城市建设政绩。一些城市用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，以周边公共基础设施的改善为由炒高房价。

让“房价接近成本”是百姓的期盼

房价的调控不会一步到位。许多专家认为，目前宏观调控的步伐基本上是适当的，让房价上涨的速度渐渐回落，逐步与经济增长速度同步。

也有专家持更审慎的态度。北京市建委、统计局等部门联合发布的数据显示，北京今年1月－7月份商品房房价涨幅仍然高达21.9％。中国社会科学院有关专家说调控“尚未达到预计的效果”，主要原因是利益集团联手“对抗调控”。利益集团主要由一些地方政府、房地产商、商业银行和一些行业专家组成。

他们不希望房价降下来，所以一直想维持高房价。国务院发展研究中心宏观部研究员王召认为，房价增速回落到4％－6％比较合适，房价应该比消费物价略高。

但更多的普通消费者表示，无论如何，房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

建设部中国城市建设经济研究所所长陈淮表示，房地产业将长期作为我国经济的重要支柱产业，房地产业的宏观调控不会虎头蛇尾，仍将会有相关政策出台来保证市场理性发展。

责任编辑/sf035

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