小套型:逆市飘红供不应求(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月02日10:22 京华时报  鲁欢  

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新旧“国八条”出台后，楼市就一直陷入观望态势。有关部门数据显示，1-7月，北京市期房销售速度放缓，预售成交面积下降18.4％，楼市销售笼罩了浓重的阴云。但是，在这一片阴翳之中，一些市场定位清晰准确、性价比高的中小套型楼盘仍旧取得了不错的销售业绩，有的甚至还供不应求。

　　　　■中小套型走俏

　　8月20日国美第一城四期销售再现火爆场面，据鹏润地产总监陈云峰介绍，销售火爆的重要原因之一就是户型经济、总价较低。

　　除了国美第一城，万年花城、华纺易城等楼盘销售或认购情况受目前形势的影响也不大，而这些楼盘的价位几乎都集中在每平方米5000元到7000元左右。

　　除了价格相对较低，与此同时，套型较小的项目也受到了购房者的追捧。

　　在西二环菜户营———丽泽商圈之间的核心区板块的顺驰蓝调公馆记者看到，售楼处的电话络绎不绝，其中有相当比例的人都是咨询即将开盘的Mini公馆。据北京顺驰集团营销中心副总经理魏飞介绍，即将于9月10日开盘的蓝山Mini公馆虽然在蓝调公馆中属于中小套型结构，但是，其品质和品位却丝毫不减，比如同样拥有5.8米挑高大堂、高速豪华电梯、24小时热水供应等。

　　与顺驰蓝调一样，在金融街东侧、由兆泰房地产开发有限公司开发的丰侨公寓虽然开盘均价在每平方米15000元左右，但是开盘当日就销售了100套，金额逾亿元人民币。据开发商透露，其中推出的大部分为五六十平方米的小户型产品，在该区域同类型产品很少，所以取得了不错的销售业绩。

　　与此同时，记者了解到，近期面世或即将面世的中小户型项目如望京地区的炫彩嘉轩和澳洲康都、立水桥的明天第一城、工体附近的工体3号等项目都很受市场欢迎。

　　■二环沿线需求旺盛

　　日前，北京市国土资源局发布了2005年度北京市土地供应计划指标，明确了七类项目用地将限制供应。其中的一条是：“二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应。”这将意味着城区土地的稀缺价值将会越来越凸显。资料显示，“8·31”后，三环以内可供开发的土地日益减少，在通过“大限”的288块“过关”土地中，二环以里的仅占9％，二环到三环之间的占11%。戴德梁行日前发布的北京住宅市场第二季度研究报告也显示，二、三环之间与二环内供应量仅占总供应量的8%。北京市统计局发布的统计报告显示，去年北京二环以内地区商品房价涨幅最高，与2003年相比，平均增长16.1%。

　　因此，在中小套型大行其道时，位于二环沿线的中小套型尤其受到消费者的追捧。

　　据记者了解，二环内的住宅项目已经为数不多，而有中小套型的项目更是屈指可数，近期问世的只有位于金融街的丰侨公寓。因此，二环外侧的区域就成为购房者和投资者重点考察地区，尤其是西南二环外侧，因上升空间显著而格外受关注。

　　在新近崛起的丽泽商务区域，备受西区商业人士尤其是金融街区域高端人群青睐的顺驰·蓝山一直保持着良好的市场表现，该项目一期———顺驰·蓝调国际公馆自去年面世以来，以其地段、社区规划、园林及独特的公馆建筑形态而在西二环高端住宅市场深受追捧。即将开盘的7号楼蓝山Mini公馆在户型上为中小套型结构，很受消费者欢迎。

　　有业内人士分析，以位于金融街的丰侨公寓和位于丽泽商务区的顺驰蓝调Mini公馆相比较，虽然丰侨公寓是精装修，但因为所在的地段地价昂贵，可开发面积很少，所以价格也几乎是顺驰蓝调Mini公馆的两倍。从目前看，这种定价没什么不合理的，但从长远看，两个项目均距复兴门或者金融街只有咫尺之距，且同属于西二环，因此南二环楼盘价格还有相当大的升值空间。

　　■宏观调控引发购买

　　业内人士分析，之所以如今中小套型楼盘现在受到空前追捧，一个很重要的原因在于宏观调控。在宏观调控的影响下，一部分消费者的预期降低，购买决策逐渐趋于理性。不少的消费者根据自己目前的资金实力选择购买综合条件较好、性价比相对较高的中小套型的房子，以此作为将来实现梯级消费的第一步。另外一方面，对于一些投资者，由于城区租赁市场一直被看好，因此选择城区中小套型投资，风险较小，这也是一部分消费者青睐中小套型结构楼盘的重要原因。

　　“虽然目前总体上大家处于观望态势，但是低总价、中低价位、中小套型的房子肯定还会供不应求。”北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆说。

　　■自住投资优势突出

　　对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，旗下拥有鹿港、炫彩嘉轩两大小户型热销项目的天地控股有限公司策划总监郑宇表示，小户型之所以如此受欢迎，很重要的原因就是它可以很好地把自住与投资结合起来。小户型首付低、月供少，对于创业初期的年轻人而言是很好的过渡性产品。若干年后，当这些人有了更好的经济实力，有了更大、更舒适的房子后，小户型的投资价值就凸显出来了。如果购房前做好了充分的市场分析的话，一个好位置、好户型、环境不错的小户型，它的租金价格与大户型相比，并没有太多的差距，但是因为投入远远低于大户型，所以投资回报率会比较高。

　　因此，顺驰蓝调和丰侨公寓的走红，与小户型的这种特性是分不开的，毗邻金融街，交通便利，品质优越。无论自住还是投资，优势都是很鲜明的。

　　■小户型步入高档社区

　　虽然同样是小户型，但不同的小户型还是不一样的，相对于传统的纯小户型社区，一些品质优良的复合型社区的小户型产品优势更加突出。

　　北京蓝石营销顾问有限公司总经理李春平认为，随着楼市的进一步细分，“组合型”小户型将逐步取代“原创型”小户型，成为市场主流。李春平说，所谓“组合型”小户型，是在一些以“中大户型”为主的社区和建筑中，作为一种补充而规划的户型。

　　今年以来，一向以总价低而大受青睐的小户型形式近来不再以“密集型”出现在某个区域，而是分布在各个高档社区里，这受到了很多首次置业的年轻人和投资者的钟爱。

　　在传统观念中，小户型一直都是过渡产品，品质和特色不是很突出，社区的居住性和舒适度不强。一些小户型产品很难解决业主入住后的停车、电梯等相关问题，而且一些打投资牌的小户型产品，很难解决入住之后社区业主的混杂问题，以致出现多起业主纠纷。但进入今年以来，在高档居住社区中的小户型产品迅速成为楼市新景观，其中以乐城国际、珠江罗马嘉园为代表。

　　珠江罗马嘉园副总经理王骞将这种小户型产品称为“第四代小户型”，他认为这种小户型产品属于大社区里面的新贵，属于享受型的小户型产品。

　　北京顺驰集团营销中心副总经理魏飞认为，比起传统的小户型产品来说，高档社区的小户型要舒适和优越许多，这恰巧也更能满足人们拥有不动产的心理，而这也正是由宏观调控以来持币观望的人过多以致大户型滞销而造成的。

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