媒体时评: 房地产泡沫和油价高企背后的商业逻辑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月05日09:37 中国经营报  覃东海  

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2002年以来，全球经济中的两大热点不断吸引着世人的眼球：第一是住房价格不断上涨引起人们对房地产泡沫的普遍担心；第二是石油价格的反复攀高导致人们对石油危机的悲观预期。看似不相干的两件事情其实反映了全球经济的共同背景：新经济泡沫破灭以后，全球经济发展找不到新的投资热点，大量富余资金只有进入房地产市场和证券市场来满足盈利需要。在这些资金追逐之下，市场上产生大量的“非真实”需求，房地产和金融衍生产品的价格上涨也就不足为奇了。

非真实需求导致房价飙升

全球范围内的住房价格上涨开始于2000年。本轮房地产价格的上涨速度之快，延续时间之长，波及国家之多，超过了历史上的任何一个时期。

根据英国《经济学家》估计，过去5年间，发达国家的住宅总价值上涨了30多万亿美元，涨幅超过了发达国家GDP总和，总价值达到70万亿美元以上。只有德国、日本少数几个国家的住房价格出现下降趋势。

住房价格的迅猛上涨，一方面是各国的低利率政策创造出的“真实”需求；更重要的原因是新经济带来的股市神化破灭后，全球资金开始转移投资对象，房地产成为他们的理想选择，富余资金的大量进入创造出更多的“非真实”需求。根据美国房地产经纪人协会的一项调查，2004年，23％的住房购买都是投资性购买而不是居住性购买。

2005年以来，虽然美国的住房市场依然火爆，而全球范围内已经开始降温，英国、澳大利亚和新西兰的住房价格已经出现回冷趋势。如果资金开始从房地产市场撤退，或者说没有进一步的资金进入，那么更多资金将持续涌入证券市场，各种资源类金融衍生产品就成为富余资金的最佳投资对象。

投机是油价与供需背离的主因

正是因为这些富余资金找不到更好的出路，只好投资于资源类金融产品。2005年的石油价格上涨表现出越来越明显的投机色彩。非商业性交易，即投资基金的交易需求在石油期货交易中开始占据越来越重要的地位。

首先看总量影响。我们以纽约轻质原油期货持仓状况为例，8月23日公布的每周持仓报告上，非商业交易持有的多头在总多头中所占比重达到了19．3％；而对比1月4日的数据看，非商业交易持有的多头在总多头中所占比重仅为12．2％。投资基金交易在总交易中的比重出现了明显上升趋势，总量影响越来越大。

更重要的是净持仓影响。8月23日的持仓报告上，非商业交易的净多头差不多是商业交易净空头的2倍。期货价格变化是由净持仓变化来决定的，因此，投资基金对市场价格的形成具有了决定性影响。这也是为什么2005年以来石油期货价格可以一再背离供需的基本面反复上涨的原因所在。

石油价格趋高可能性较大

更有趣的是，2005年以来的期货市场呈现出完全对立的两种交易行为：一方面是具有真实需求为支撑的商业交易，包括炼油厂、用油企业的交易连续卖空，看跌期货价格；另一方面是没有真实需求的非商业交易连续买多，狂赌期货高价。市场呈现出商业交易不断抛盘，而非商业交易不断接盘的博弈局面。

因此，我们可以大胆判断：如果全球经济发展找不到新的突破点，而房地产市场继续回冷的话，大量的富余资金只能进入证券市场。以其他产业为支撑的证券如果没有显著的投资价值，以石油为代表的金融衍生产品将继续成为全球投资基金追捧的对象，石油期货价格也将继续走高。从这一角度看，为了稳定市场价格而创造出的金融衍生产品到头来反而成了市场价格波动的罪魁祸首。

当然，如果出现以下情形，就可以预期石油期货价格的下降：第一，全球实体经济发展出现新的投资热点；第二，以其他产业为基础的证券产品受到投资者的重新追捧；第三，外汇、房地产等金融产品领域出现其他更好的投资对象。总之，市场表现最终是一种替代性产品的投资选择结果。

责任编辑/sy_news

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