房地产行业预感年关之苦 “国资”入市短线博利

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月05日09:43 中国经营报  戴奕  

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“年利率18％左右，资金主要来自‘国’字头企业，还有一些集合性‘政府资金’。”面对有关目前地产市场资金供应状况的询问，专门从事资金拆借的陈非（化名）给了记者一个出乎意料的答案。

尽管距离年底尚有时日，在调控风暴中苦撑的房地产企业已预感年关难过：资金链条本已虚弱不堪，任何一笔必须偿还的债务都可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。但房地产企业显然并未“弹尽粮绝”，“国”字头资金的悄然介入正在缓解其资金焦渴，而尚不明朗的调控前景也因此平添更多不明朗因素。

国资救急

“国企借钱给房地产企业，是企业间正常借贷，不是直接投资房地产，两者要区分开来。”因为涉及敏感的政策导向问题，一位地产界人士首先向记者强调。

在上海房地产企业正在为资金短缺焦头烂额之际，“国”字头的资金正在成为借贷主力。

“没有后续资金，今年年底就真成我们这些企业的‘年关’了。所以现在很多（地产）企业都在到处筹钱，国企资金迎合了这个市场需求。”该人士透露，根据他的经验估计，这类资金目前至少占据了上海房地产行业融资的半壁江山。

记者辗转找到一位专门从事资金拆借业务的投资公司陈姓老总。陈表示，国家出台针对房地产市场的一系列调控措施以来，开发商的资金状况逐步恶化。除了银行贷款“断炊”，早先曾活跃在上海楼市中的江浙资金和其他高利贷也呈现难以为继之势——随着调控政策的深入，对市场前景的怀疑、信息不对称等因素不断抬高这类资金成本，资金供给不足、过高的利息令房地产企业难以承受。相形之下，“国”字头资金却逐渐占据了上海房地产市场资金供给的重要地位。陈透露，仅就他的了解，“国”字资金拆借给房地产开发商每周就有两三笔，资金量在5000万至2亿元人民币左右。

陈告诉记者，“国”字头资金主要来自上海一些业绩好的大中型国有企业，涉及电力、化工等很多行业。此外，这类资金中还有一部分属于集合性“政府资金”。因为这类资金“入市”属于明显违规行为，陈未肯透露细节。

记者就这类“政府资金”涉足房地产市场问题向有关方面询问，得到的答复是：“这也是保值增值的一部分。”

“合规”贷款

“现在几乎所有房地产企业这类融资都走银行委托贷款的路子。”某银行支行行长对记者解释，由于目前相关法规禁止企业间直接借贷，但企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的“委托贷款”是合法行为，所以，近来流入房地产企业的“国资”大都通过银行办理委托贷款。当然，委托贷款的另一个好处是，抵押担保物的真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。这对资金拆出方的风险控制显然有利。而对银行而言，委托贷款属于低成本、低风险、高收益的中间业务，“银行何乐而不为？”上述支行长说。

上述投资公司陈姓老总以自己刚刚完成的一个房地产融资项目向记者说明融资流程。一般是已经取得土地开发证、但后续资金无着落的开发商找到投资公司，公司即通过各种人脉关系联系上海有资金实力的国企，然后撮合双方谈判借贷条件。在陈刚刚完成的案例中，借贷金额为1亿元人民币，年利率14％，借贷期为一年，抵押物为开发商经评估市值约2亿元的待开发的土地。借贷筹码谈妥，投资公司就会安排双方到一家银行办理委托贷款手续。

陈透露，在此融资过程中，通常相关银行抽取交易额5‰的手续费，投资公司则获得1％佣金。记者感叹陈一单生意就赚100万元，陈抱怨：“事情不是想象的那么简单，各方面‘沟通’费用特别大。”

“国资”博短线？

在房地产调控形势如此严峻的情况下，“国资”怎么还有胆量“入市”？

房地产业内人士告诉记者，尽管目前面临“困境”，但各方面对上海房地产市场长期走势仍然普遍看好。“对房地产开发商而言，只要能挺过目前的困难期就有希望。但前提是必须获得持续的现金供给，维持项目运转。”

尽管房价已经一定程度下跌，但一位房地产业内人士表示，目前上海房地产业总的成本利润率仍在20％以上。因此，即使“国”字头资金的借贷成本高达15％～18％，对房地产企业而言，仍有利可图。“即使赔钱，也要贷款。我们这样的企业（房地产）一旦资金链断掉，只能是公司倒闭、烂尾楼一条路。所以利息再高，必要时也得借。”该人士显得有些无奈。

而对“国资”而言，15％甚至更高的资金回报率当然是难以抵挡的诱惑。“现在大多数行业利润率都在3％～5％，10％的利润已经是凤毛麟角了。为了防范风险，有些借贷条件中还包括预付利息，这等于投入就能即时获利啊。”前述陈姓老总对记者分析。

当然，“国资”也不是完全不忌惮投资风险。陈告诉记者，尽管借贷双方都存在巨大需求，但像他们这样的投资公司要促成一单生意仍很不容易。除了利息偏高，主要还在于资金借出方对房地产市场走势的顾虑。陈透露，目前的行情，一般抵押物（通常是土地）评估市值要达到拆借资金的一倍，交易成功的几率才会较大。此外，“入市”资金还会严格控制借贷期限，一般最长是一年，“快进快出”，一旦市场出现大颓势，也可以较快抽身。

“如果房地产市场真如人们预期的那样能平稳度过调控期，自然资金拆借两方各得其所；但一旦出现‘楼市严冬’，房地产企业的结局不必多言，借出资金的国企又将面临怎样的境况？看一下几年前大量上市公司把资金交给证券公司‘委托理财’的结果就能想象，没有血本无归就算运气好的了。”一位业内人士警告。

“撇开集合性‘政府资金’明显的违规不谈，即使国企通过委托贷款出借资金符合相关规则，但是在目前房地产调控政策面前，‘国’字头资金介入会给调控造成怎样的影响？”一位律师质疑。

责任编辑/cz_news

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