开发商对旺季充满期待 “金九银十”雾里看花

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月05日10:01 中华工商时报  陈贺新  

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“金九银十”现象是多年来房地产业形成的一个市场规律，按照以往惯例，每年从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量就达到顶峰，11月到12月进入销售强档。随着9月的到来，房地产开发商们开始陆续释放已经捂在手里很久的房源。据了解，不少开发商将在9月、10月期间对市场发起攻势，他们不仅要加大房源的投放量，一些公司甚至还将几个项目同时推向市场，可见他们对传统的交易旺季充满期待。然而，在经历了房产新政的“高压”后，楼市能否再次出现往年的火爆销售景象？

杭州：市场滑向谷底

异常火热的杭州房地产市场现在已失去往日风光，杭城的大部分售楼处开始冷冷清清，少有人气。据一些中介公司透露，去年这个时期的二手房成交中，投资型房产比例占到30%以上，而近期几乎没人过问。同时，许多有实力的开发商也相继放慢拿地、再投资住宅的脚步，土地招拍会上鲜见其身影；不少资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，开始“脚下发虚”，纷纷寻求合作伙伴。

市场的冷清也波及到了新建楼盘。记者在杭城采访时发现，大部分新开发的商品房却无人使用。据相关数据显示，目前杭州的房子大约五成左右是被外地人买去，虽然绝大多数是自住而非投资，但是由于这些外地人并不常住杭州，所以空关的房屋占有比例非常大。

在城西的一个别墅区，物业管理人员告诉记者，别看小区有40多幢别墅，到了晚上真正亮灯的却不到一半。双休日和节假日小区里要热闹一些。据估算，杭州目前的空关房多达上万套。

很多业内人士都会将2005年视做是杭州地产市场滑向谷底之年。而杭州市在过去几年中房价猛涨，一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后，政府部门“挖潜”投放土地，2003年、2004年一共投放近万亩地，创历史纪录。这些土地将在2-3年内转化为大量的房产，发挥“加水止沸”的作用。这一数据的背后，也让近期杭州房子的“空闲率”存在着增长的可能。(王成宝、应华根)

福州：火爆销售一去不复返

近几个月的市场博弈，让福州大部分的在售楼盘陷入了销售困境，月交易量频频下滑。一个月200-300套的销售量已经成为一种奢望、几个人抢购一套房子的情景也已经一去不复返了。一组来自福州市房地产交易中心的最新数据显示，从今年4月份开始，连续3个月，福州市的商品房住宅销售面积一直呈下降趋势。4月份交易面积为63.14万平方米，到了5月份就下跌为43.47万平方米，6月份为37.35万平方米，据交易中心有关人士介绍，7月份的销售面积比起6月份还略有下降。

据了解，目前福州市在售或在建的房地产项目有几百个，但在近两三个月内真正推向市场的住宅项目不过几十个，而更多的项目则在观望。从福州房地产信息网上我们可以很清楚地看到，目前销售状况比较良好的楼盘，数来数去也就三四十个。

在采访中，记者能够感受到大部分开发商仍寄希望于“金九银十”，他们纷纷摩拳擦掌，准备了大量的优秀房源和各色的优惠活动期待今年最后的销售旺季。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，经历两三个月的销售平淡期，他们寄希望于传统的交易旺季“金九银十”，如果9月、10月还像以前那样，那么接下来的日子将举步维艰。

福建融信地产的营销部经理王伦则认为，今年的“金九银十”难以预见。他说，一方面，今年的宏观调控从力度、范围来讲与去年都不可同日而语，因此很难再出现往年的火爆销售现象。另一方面，在销售中，占有绝大比例的二次置业者如今已经放慢购房的步伐，他们更多的是观察市场的变化。但他表示，作为开发商他们还是会在这一阶段集中推出更多、最好的房源供购房者选择。

在与福州房地产交易中心有关人士透露，近两三个月，该中心合同备案的收件率比以往明显少了许多。该人士告诉记者，银行住房按揭贷款利率的变化和房屋交易税费的变化，是住宅交易量下降的主要原因。他指出，在期房买卖中有70%的购房者是需要通过按揭贷款的，而二手房买家中则有30%左右需要按揭贷款，如今银行提高利率，从很大程度上改变了一部分购房者的购房意向，减少主动购房的需求。另外，目前房屋交易税费的变化从一定程度上减缓了卖旧房(二手房)的速度，从而也减缓了买新房(一手房)的速度。

另据了解，福州市今年第一季度新上市项目数量下降10%，开发面积下降33%，成交合同宗数减少19.8%，销售面积下降15.71%，销售金额下降6.79%。第三季度可销售面积下降14.88%，成交合同宗数减少12.78%，销售面积下降12.78%，销售金额下降2.1%。这两组数据显示，福州房地产市场出现供、求同降现象，但是各项指标都在下降的同时，销售金额却在上升，这说明福州的房价还处在小幅上升趋势。

“金九银十”能否出现，眼下只能关注市场的变化。(林伟、凌云)

海口：开发商忧心忡忡

海口市市长陈辞日前在一次由海口市总商会组织的房地产业座谈会上表示：海口房地产目前存在的主要问题是消费需求不旺、供大于求、价格太低，规模开发比较小，房地产市场不规范等。“国八条”主要针对房地产过热，海口表面上看虽然也有泡沫，但跟北京、上海、杭州等地本质不一样。海口市现有半拉子楼500万平方米，加上现在已经开盘的500万平方米，将近1000万平方米如果都推向市场，按每年100多万平方米的销售量，也得10年才消化掉目前的存量。

10年前，海南的空置商品房的面积曾经在600万平方米左右，占全国的1/10，曾是房地产泡沫重灾区。1998年开始，海南省政府采取各种措施处置积压房地产，取得了明显效果。而至今年3月，海南尚有105万平方米空置商品房未消化。

这位不久前才上任的市长安抚开发商说：“政府打算把40%的半拉子楼盘买下来，把它变成绿地、经济适用房或学校等。”

今年1-7月，海口新建商品房的销售登记面积为106.51万平方米，比去年同期增长148%；二手房的销售面积为24万平方米，比去年同期减少了56.26%。而目前，海口人均居住面积超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有住宅已绰绰有余。因此，商品房的销售主要靠岛外拉动。

据海南省统计局发布的最新月度统计数据，今年1-7月，全省房地产开发累计完成投资38.58亿元，比去年同期增长39.5%，而此前2、3、4、5、6月份时的累计增幅分别为220.0%、115.7%、61.0%、60.7%和43.5%，7个月来的走势曲线表现为高开低走、一路回落。

针对央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的消息，一位代理商表示，期房预售一旦取消，将会给正处于困境的开发商造成更大的压力。该政策如果真的出台，波及面会更广，只有资金充足、真正有实力的开发商才挺得过来。另一位业内人士则表示，在海南市场上，现在还玩着空手道的开发商为数不少，期房预售若是取消了，开发商将真正是凭实力说话了。

尽管已经是夏去秋来，但也有人对未来持乐观态度。经济学者廖逊认为，决定房价的首先是地价，海口去年年底基准地价上调，房价上涨空间很大。海口房价能否翻番，取决于海南经济能否在5年内形成类似气候，到2008年，主要的工业骨干项目建成，海南经济开始腾飞，届时海口甚至海南各地城市的房价都能翻番，这是情理之中的事。即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地工业化而翻番。(苏群)

成都：开始理性定价

不少房地产业界人士都说，成都房价并不算高，没什么降价空间。一位专门替房地产公司卖房的房地产营销公司老总告诉记者，目前成都房价与前一阵子相比没什么变化，只是销售速度慢了一些。他甚至认为，现在好多人不敢买房，正是购房的好时机，他相信成都房价还有上升的空间。不过，本地一家知名房地产公司的员工私下告诉记者，下一步房地产走势会是如何，大家都有点儿拿不准，心里还是很担心的。所以房价虽然表面上没降，但不少公司都在搞优惠、送东西，实际上还是降了。

现阶段房地产市场的确很微妙：想买房的人怕降价，所以持币观望；但又担心再涨价，所以犹豫不决；房地产商嘴很硬，说没有降价空间；但又害怕房市真的萧条，所以又羞羞答答地搞一点降价促销。据说，一部分房地产商甚至形成了局部的“价格同盟”。

同样微妙的还有政府管理部门及银行的态度。本地房地产的开发总量、销售价格、空置率以及同比增幅(或降幅)等数据，都被有关部门作为秘密而不予披露。记者专门询问了成都市房地局，得知这些数据被加了密级，只报告给政府。该局市场处相关人士秘密透露：近期房屋销售有所下降。而银行也对记者采访住房贷款的情况三缄其口。

但记者在四川省统计局城调队一位工作人员的报告中获悉：今年前4个月，四川省房屋销售价格涨幅达到11.5%，超过了全国的平均涨幅，尤其是成都房价涨幅在全国35个大中城市排位靠前，今年一季度成都的房屋销售价格同比上涨幅度达到12.5%，在全国35个大中城市中仅次于上海、杭州已排居第3位。

受5月份国家宏观调控政策影响，后3个月四川省房屋价格上涨幅度逐步趋缓，7月份的价格涨幅比4月份回落4.5个百分点。

这份报告认为，当前开发商和消费者之间无形中形成的这种市场价格博弈格局，最终必将出现双赢结果：通过开发商的自我约束行为，根据各自楼盘的实际情况进行合理定价，接受消费者理性的选择。

事实上，在成都，目前有部分新上市的楼盘，已经开始出现了理性定价势头。(谭丽莎、徐民)

南京：逐渐适应新规则

8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，南京市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4%。种种迹象表明，南京楼市已逐渐适应新的规则。

记者在采访时了解到，7月份，南京商品住房的成交价格涨幅极为有限。每平方米仅上涨23元，涨幅仅为0.5%。据该市房产局房监处处长助理汪冬宁介绍，今年前3个月，南京商品住宅的销售价格比去年同期增长了10%左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5%以内。

南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳的发展轨道。

在“国八条”、“七部委房贷新政”和南京房管局等10项行政措施出台之后，潜在购房者推迟自己购房计划的比例明显上升。有关报告显示，56%的受调查者明确表示将会把自己的购房计划推迟，并且相信，未来的商品房价格肯定会回归到一个比较合理的价位。有的观望者已将购房计划推迟至2006年甚至更远的时间。

汪冬宁说，从成交商品住宅的价格结构看，新政实施后3个月里，中低价位的商品住宅成了市场的主体，6000元/平方米以下的交易量占到全市商品住宅交易量的80%以上。从户型结构看，中小户型已经牢牢占据了市场的主体。近3个月，单套面积在100平方米以下的中小户型成交量，在全市商品住宅成交总量中占到55%。而去年同期，中小户型成交量所占比重大概是30%到40%。

专业人士认为，当前激活楼盘销售的关键依然是价格，只要开发商给出合适的价位，购房者依然会“抢购”。今后一段时期里，随着楼市板块销售格局、楼盘销售价位的继续盘整，特别是一些超级大盘急于“走量”，南京今年以来的累计成交均价仍将呈稳中有降的趋势。(赵剑波、杜琳)

市场渐冷意味着什么

现在看来，房地产市场多年来所形成的“金九银十”这一行业规律在今年是难以出现了。尽管包括上海在内的受房贷新政影响较大地区的房价都较前几个月有上升的趋势，但从目前政策面和市场特点看，这并不意味着房价又会大幅上涨。

首先，宏观调控的信号传导还未完全明朗，调控还在持续。通过一段时间的调控，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头虽然得到了遏制，但目前很多城市房价还在上涨，个别城市房价涨幅仍然超过两位数。

其次，房地产市场的上涨行情已告一段落。尽管部分地区房价有些回暖，但从市场主体看，整个房地产市场已经步入了一个整体下行的区间，投资性和投机性购房已被打压，目前还没有出现新一轮的启动迹象。

第三，市场观望期还没完全消退，消费热情还没被完全调动。从记者发回的报道中可以看出，无论是购房者还是开发商目前都仍然处在观望状态，开发商们期待着能有回转迹象，而消费者则等待着房价继续下调，这两种心态短期内不会消除。

第四，能够刺激消费的利好政策没有新的亮点。以前购房有银行利率和买房落户等利好政策的刺激促进住宅消费，现在没有新的亮点。

从目前的市场情况看，行业发展的规律性决定了房地产的价格走势将逐渐趋于理性。可以肯定的是，房地产业的政策调控，使一哄而上的房地产开发时代结束了。宏观调控促进了房地产行业调整期的提前到来，它将引领房地产市场逐步回复到平静、理性和健康的轨道上来。

责任编辑/dg002

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