二手房买卖开辟新渠道 担保赎楼成主要运作模式

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月05日10:02 深圳特区报  曾圣华  

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近年来，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的四成。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记。因此，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。

目前，卖“按揭房”的大致有三类人群，一是想卖掉旧房换新房的人；二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者；三是以银行贷款买房做投资，急于寻找下家脱手实现投资回报的投资客，而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件。基于此，转按揭的变通形式——赎楼方式孕育而生，并在很短时间内迅速发展壮大起来，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。

担保赎楼成主要运作模式

个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，可由担保公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭贷款的担保贷款，以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。这个程序简称为“担保赎楼”，即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等。

随着二手楼交易量的不断增加，目前二手楼买卖的赎楼方式也主要体现在“担保赎楼”上。据了解，担保赎楼一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式(如果买方想一次性付款，则只需由卖方申请担保赎楼)。

一般情况下多数客户是不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的，这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款，也就是说，买卖双方只需向担保公司提出申请，由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式)，即可任意选择银行顺利完成交易，期间的赎楼、注销、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办，客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。

担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外，还有担保公司的垫资，简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，区别在于不需向银行担保贷款，所需赎楼程序由担保公司使用自有资金通过委托贷款方式完成，其特点是方便快捷，办理时间短，但须支付一定费用的担保赎楼金。

当然，结合具体情况也可以通过以下几种途径还清银行欠款，办理房屋转让手续。

卖方自己赎楼，卖方自己有能力一次还清银行的欠款，即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上。此方式操作简单，但需卖方要有一定的经济实力。

中介赎楼与买方赎楼趁势而起

由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务，为按揭房在市场上的流通开启了新的绿灯。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话，那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户。

赎楼与转按揭如出一辙。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后，业主通过该中介公司出售其二手房，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。通过中介公司的介入，从而完成转按揭全过程。一些有实力的中介公司采用以上方式实现赎楼过程，也有一些中介公司则是作为中间担保机构，让二手房的卖方自筹资金或向买方借款而非中介公司自己垫款来实现赎楼动作，在买方完成新的二手房贷款购房交易之后，卖方再向买方归还其借款。对于二手按揭房的买卖双方来说，赎楼模式的诞生无疑是为市场提供了更自由的选择。

记者了解到，目前不少中介公司在进行二手楼买卖时，更多推荐赎楼方式采取由卖方自筹资金或向买方借款的方式完成赎楼。而一些业内人士指出，在交易的过程中，按揭房的卖方向买方借款并完成最后的房屋交易交割，都是通过中介公司设立的一个公共账户来实现，如此也有效的起到了担保和降低双方交易风险的作用。一般来说，通过赎楼的方式来买卖按揭房，其交易周期大致在一周至半个月时间左右，不同银行的交易办理时间有较大差别。

买方用购房款“帮”卖方赎楼，买方可以将购房款直接存入卖方贷款银行指定的帐户上，类似于买方提前支付房款给卖方，但此方法对买方存在着一定的风险。

值得提醒的是，由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意。同时买卖双方在签署合同时应注意写清楚规避风险的条款或补充协议，为了规避风险最好是在交易过程中能选择专业、正规的中介公司来办理，因为专业、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系，并且在房产交易中能够帮助买方、卖方及银行三方面避免交易风险，维护三方权益，起到很好的协调和保障作用。

评估为赎楼把脉风险

随着二手楼成交在深圳市所占的份额增大，二手楼贷款中房地产价格的问题日渐彰显。银行业务开展和银行风险之间的平衡靠什么？业主和客户的利益怎么才能够得到保障？很显然，靠评估公司专业、公正。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小，业主和客户的利益也因为评估公司专业、公正而得到保障。

大家知道，无论是一手楼还是二手楼，房价始终处于一个波动的状态，有时上涨，有时下跌的，银行贷款给客户如何才能够将风险降到最低，只有通过专业的评估机构对价格进行估量，否则，银行将会出现一笔笔不良贷款。如深圳某花园70多平方米的物业，一手楼价格在56万元左右，现在市场价值在33万元左右，中间价格差有23万元，如果银行依据一手楼价格对客户放款8成的话，那么要放43万元，比现成交价格超过近10万元，风险可谓大矣。再如福田某小区的一套90平方米的物业，一手楼的价格为67.5万元左右，进入二手楼后，均价在84万元左右。如果银行依据按67.5万元向客户发放贷款8成，54万元，那么仅占实际成交价格的6.6成。由此，客户少从银行融资13万元，增加了首期压力。同时，银行少发放了一大笔安全贷款，失去一大块业务。因此，评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、业主、银行而言是非常重要的。

然而，随着二手楼交易量的不断攀升以及深圳二手楼地产中介风起云涌，二手楼评估价格的公允性和作用也日益受到挑战，市场对于评估也有了多种认识和质疑。一方面是银行要降低风险，要求指定评估公司来对物业进行评估，而另一方面，是卖家通过种种关系，希望评估公司提高评估值，以此提高物业价值，获得更多的银行贷款。

什么样的评估价格是公允的呢？专家指出，在评估一个物业价值的时候，必经是以整个市场为基础，以市场上普遍的成交价格作为依据，在公开的市场价值下真实成交为前提，用真实成交案例作比较，以公正公平为原则，以正确的方法测算出来的价格。换句话说，只有评估公司做到了公正、客观、专业、诚信，客户、业主和银行的利益才能到最大的保证。

赎楼相关手续及流程见下页>>

责任编辑/sz006

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