外资基金重写游戏规则 地产商不得不与资本共舞
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数据显示，外资地产基金2005年一、二季度在中国的投资数额明显高于2004年。今年第一季度，投资总额达到8亿美元，比去年全年外资地产基金投资总额都高；第二季度，受调控政策影响， 外资地产基金投资总额有所下降，达到5.5亿美元，但仍比去年同期高出许多。同时，外资地产基金热衷于收购大型商业地产，几乎占同期外资地产基金投资总额的50%，投资方式为收购全部或部分物业资产。 值得关注的是，外资地产基金热衷于收购大型商业资产的原因并非只是看中了收益的稳定性，也不仅是为了人民币升值，而在于看好内地商业地产可以通过房地产信托基金打包到海外上市所带 来的预期收益。延伸阅读： [人民币预期升值 外资地产基金投资预期指数飙升 ]
“目前，香港和新加坡证券交易所已经放开了房地产信托基金上市的门槛。”基强联行董事总经理陈基强认为，除了租金收入之外，海外基金会很快地通过资本市场找到出口。
嘉德置地便是一个例子。在出售上海的写字楼后，嘉德置地花了近30亿元人民币购买沃尔玛商场和北京华联集团旗下的商场物业。嘉德置地集团总裁廖文良声称，已将内地商业物业打包在海外上市的时间表设定于2006年，并明确表示：“要吸引商场和机构投资者的兴趣。” 而摩根士丹利在中国的运行轨迹也已经显示出了其正在转变投资的盈利模式。
自2003年7月与上海永业集团动用9000万美元共同投资上海“锦天麟天地雅苑”以来，摩根士丹利房地产基金在中国地产投资约有100亿元人民币。2004年前后，摩根士丹利先后与复地合作共同投资5000万美元开发“复地雅园”、与北京富力地产合作收购其部分楼盘，作为顺驰的战略合作伙伴，与顺驰旗下的住宅项目合股。基本上都是以合资入股和收购的形式直接参与项目开发模式，从开发销售获利。
2004年6月22日，摩根士丹利、上海盛融投资有限公司和金地集团共同设立项目公司，成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，账面总值28.5亿元人民币。此种方式实为通过处理不良资产，从资本市场获利。
今年7月25日，摩根士丹利房地产基金更与美国西蒙房地产集团有限公司以及深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，摩根、西蒙各持32.5％股权，后者持35％股权，合资公司主要开发内地商业地产项目。由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根士丹利负责融资或海外上市。 动作：[摩根西蒙携手深国投强攻中国商业地产 ]
独家报道：[富力、摩根、盛融携手 强势联手入侵京城地产 ]
“这是很明显的基金委托管理模式。”盛阳地产基金报告认为，上述合资公司把股东各方的资本集合起来，具有明显的封闭式地产基金的性质，股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。
外资路线图
“摩根士丹利显然为外资地产基金商业模式转型做出了榜样。”李冲十分赞许摩根士丹利的做法 。
摩根士丹利表态：[大摩明年加倍投资内地房地产]
在李冲看来，此模式下的地产经营已经金融化了，这种成立本土地产基金的模式已经帮助外资地产基金实现顺利落地，并促使“中国房地产进入以资本市场为核心的地产金融时代，通过资本市场盈利的商业模式将流行起来。”
“中国房地产行业的政策和市场变化，将决定外资地产基金的中国业务策略。”李冲进一步表示，外资地产基金投资中国的业务模式会经历三个阶段，即地产项目开发时代、地产基金投资管理时代和地产金融时代。 其中，地产项目开发时代作为第一阶段已经过去，承担了探索外资基金进入中国房地产市场的历史使命，并逐步被淘汰。
而基金委托投资管理时代刚刚开始，外资基金正在构建进入中国房地产的运营平台，变革低效的投资模式，意味着外资地产基金开始发力，投资力度和速度将大大加快。 但真正激动人心的则是第三阶段：地产金融时代。这一阶段的特征体现为外资基金落地及成立本土基金。
基金加速资本流动，利润由以项目为核心的实体经济转变为以在资本市场上进行投融资运作为核心的虚拟经济。外资地产基金商业模式的转型，将促使中国房地产进入以资本市场为核心的地产金融时代。
“这就如同今日的美国地产模式。”李冲表示，各种金融衍生产品充斥整个市场，地产的整合和分工势不可挡。当房地产由获取土地和开发的竞争上升到房地产金融竞争的时候，资本就会显露他的本性——逐利性和流动性。逐利性会让资本加速流动，并通过流动性发挥竞争优势。而在资本流动过程中，中国的房地产业也会实现产业升级，产业主体由以开发为核心，逐渐演变成以金融为核心，资本引领开发。
盛阳地产基金研究报告的结尾这样总结：“资本的意志要求房地产（行业）重写游戏规则，并改变原有的经营模式和角色定位，而房地产商为了生存，也许是为了活得更好，不得不与资本共舞 。”
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